Wat een derrama is en waarom het u als koper raakt
In Spanje behoort elk appartement in een gebouw tot een comunidad de propietarios, een vereniging van eigenaars (VvE) die de gemeenschappelijke delen betaalt. Een derrama is een extra heffing: een buitengewone betaling die de vergadering van eigenaars volgens het aandeel van elk appartement verdeelt voor werken of kosten die de maandelijkse servicekosten niet dekken, zoals de gevel, het dak, de lift of de afvoerpijpen. Is ze al goedgekeurd als u koopt, dan legt de Spaanse wet op de horizontale eigendom heffingen voor verbeteringen bij wie eigenaar is op het moment dat elke betaling opeisbaar wordt (artikel 17, regel 11).
Anders gezegd: wat vóór de verkoop is beslist, kan uiteindelijk door de koper worden betaald als de termijnen na de akte vervallen. Derramas zijn daarom een prijskwestie, niet alleen een gebouwkwestie. Deze gids legt uit waar u ze vindt, wat u vraagt en hoe u het schriftelijk vastlegt. Het is geen juridisch advies: voor uw concrete geval vraagt u een onafhankelijke advocaat of de beheerder.
[1]Wie vóór de verkoop goedgekeurde heffingen betaalt
De wet heeft twee delen. Voor verbeteringen betaalt wie eigenaar is wanneer elk bedrag opeisbaar wordt (artikel 17, regel 11). Voor noodzakelijke werken van onderhoud, veiligheid of toegankelijkheid staat het appartement borg voor de betaling zoals voor de algemene kosten (artikel 10.2.c), en de koper staat met het appartement zelf in voor wat vorige eigenaars verschuldigd zijn voor het lopende jaar en de drie voorgaande kalenderjaren (artikel 9.1.e).
In de praktijk bepaalt vooral de afspraak tussen verkoper en koper wie welke termijn draagt. Vaak wordt afgesproken dat heffingen die vóór het arras-contract (de onderhandse aanbetalingsovereenkomst) zijn goedgekeurd voor rekening van de verkoper zijn, of van de prijs gaan, maar dat gebeurt niet vanzelf: het moet in het contract staan. Tegenover de VvE verandert die afspraak niets aan wie de gehouden eigenaar is; tussen u beiden bepaalt ze wie wie terugbetaalt.
[1][2]De schuldenverklaring: wat ze aantoont en wat niet
Bij het verlijden van de akte moet de verkoper verklaren dat hij bij de VvE niets achterstallig is, of vermelden wat hij verschuldigd is, en een verklaring over de stand van de schulden voorleggen; zonder die verklaring verlijdt de notaris de akte niet, tenzij de koper hem daar uitdrukkelijk van vrijstelt (artikel 9.1.e). De secretaris van de VvE, vaak de beheerder, stelt ze op met het akkoord van de voorzitter, binnen hoogstens zeven kalenderdagen na de aanvraag.
Die verklaring gaat over schulden, niet over toekomstige werken: een goedgekeurde derrama waarvan de termijnen nog niet vervallen zijn, staat er mogelijk niet in als schuld. Ook de nota simple, het uittreksel uit het eigendomsregister, helpt hier niet, want die beschrijft het pand, de eigenaar en de ingeschreven lasten. Vraag de beheerder om in de verklaring, of in een aparte nota, ook goedgekeurde nog te innen heffingen en hun schema te vermelden, en zie er niet van af.
[1][3]Het reservefonds: minimaal 10 %
Elke VvE moet een reservefonds (fondo de reserva) hebben voor werken van onderhoud, herstel en renovatie, en voor bepaalde werken rond toegankelijkheid en energie-efficiëntie. De wet bepaalt dat het nooit lager mag zijn dan 10 % van de laatste gewone begroting (artikel 9.1.f), en het fonds is van de VvE, niet van de afzonderlijke eigenaars: bij verkoop krijgt de verkoper zijn deel niet terug.
Voor een koper is het een barometer. Een fonds onder het minimum, of leeggemaakt door een recente herstelling, wijst erop dat de volgende werken via een derrama betaald worden. Een goed gevuld fonds vangt verrassingen op. Vraag hoeveel erin zit, wat de laatste begroting was en of het fonds de afgelopen twee jaar is aangesproken.
[1]Hoe u de notulen van de vergadering leest
De besluiten van de vergadering van eigenaars (junta de propietarios) worden opgetekend in een notulenboek, en elke notulen moeten onder meer minstens de datum, de agenda en de genomen besluiten vermelden (artikel 19). De beheerder bewaart de documenten van de VvE ter beschikking van de eigenaars (artikel 20), zodat de verkoper kopieën van de notulen van de laatste drie tot vijf jaar kan opvragen.
Waar u op let: agendapunten als «fachada» (gevel), «cubierta» (dak), «ascensor» (lift), «bajantes» (afvoerpijpen), «inspección», «presupuesto» (begroting) of «derrama»; bij de besluiten bedragen, aantal termijnen en vervaldata; en onderwerpen die van vergadering naar vergadering worden uitgesteld, want die eindigen meestal in werken. Let ook op rechtszaken met buren of de bouwpromotor en herhaalde klachten over vocht of lekken. Bij lange notulen helpt een vertaler.
[1]Ongunstige gebouwinspectie: werken waarover niemand stemt
De gebouwinspectie (in het Spaans ITE of IEE) is de periodieke keuring waarbij een technicus de gebreken aan de gemeenschappelijke delen en de termijn voor herstel noteert. In de regio Valencia bijvoorbeeld is het gebouwbeoordelingsrapport verplicht voor woongebouwen ouder dan 50 jaar en geldt het 10 jaar vanaf de online indiening. Een ongunstig resultaat betekent niet dat het gebouw gaat instorten, wel dat er werk te doen is.
Die werken zijn nodig om aan de onderhoudsplicht te voldoen, en de wet behandelt ze als verplicht: de vergadering beslist niet of ze worden uitgevoerd, alleen hoe de derrama wordt verdeeld en betaald (artikel 10.2.a). Een recente ongunstige inspectie zonder uitgevoerde werken is daarom een van de duidelijkste tekenen van komende heffingen, ook voordat ze in notulen staan.
[1][4]Wat het HOUSINGFAX-rapport vooraf kan tonen
Het HOUSINGFAX-rapport bundelt 22 controles op officiële bronnen, en de eerste gaat over de staat van het gebouw. Waar er een openbaar inspectieregister is dat het rapport raadpleegt, in de regio Valencia, Baskenland en Madrid, toont het de datum, het resultaat en de geldigheid van de laatste inspectie; in de regio Valencia bovendien de gebreken per bouwdeel met hun termijn, dringend of middellang, precies de werken die het vaakst in een derrama eindigen. Buiten die registers zegt het dat, en het bouwjaar uit het kadaster geeft aan wat u best nakijkt.
Wat het niet doet: het leest geen notulen, controleert geen schulden en kent geen goedgekeurde heffingen; dat hangt van de beheerder af. Begin met het gratis rapport, dat het stoplicht van elke controle toont met de gegevens van uw gebouw; de geregistreerde inspectie ziet u volledig in het volledig rapport (19 €), en het essentieel rapport (11 €) bevat de andere controles. Als pdf binnen enkele minuten, in het Nederlands, eenmalige betaling, zonder account.
[4]Wat u de beheerder vraagt
Vragen die u best schriftelijk stelt, via de verkoper zolang u nog geen eigenaar bent: zijn er goedgekeurde derramas die nog geïnd moeten worden, voor welk bedrag en volgens welk schema? Worden er werken bestudeerd of offertes gevraagd voor de volgende vergadering? Hoeveel bedragen de servicekosten van dit appartement en zijn ze de laatste jaren gestegen? Hoeveel zit er in het reservefonds en wat was de laatste begroting?
En verder: is de gebouwinspectie actueel en welke gebreken moeten nog hersteld worden? Lopen er rechtszaken of verzekeringsclaims? Is een eigenaar grote bedragen verschuldigd die de VvE moet invorderen? Vergeet ook niet dat de eigendomsoverdracht na de aankoop aan de secretaris van de VvE gemeld moet worden: doet de verkoper dat niet, dan blijft hij samen met de koper hoofdelijk aansprakelijk voor latere schulden (artikel 9.1.i).
[1]Hoe u het vastlegt in het arras-contract
Het arras-contract is de eerste verbintenis met geld, en bij boetearras kost terugtrekken de koper de aanbetaling, of de verkoper het dubbele (artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek). Duikt er na het tekenen een derrama op, dan wordt onderhandelen veel moeilijker. De clausule over heffingen hoort daarom in het arras-contract, niet pas in de akte.
Wat er gewoonlijk in komt: een verklaring van de verkoper over goedgekeurde heffingen en bekende werken; wie welke betaalt, of de prijsverlaging; het inhouden van een bedrag bij de akte als er termijnen openstaan; en wat er gebeurt als vóór de akte een niet gemelde heffing opduikt. Laat de precieze tekst nakijken door een onafhankelijke advocaat of de notaris, in een taal die u begrijpt.
[2]Grenzen
Deze pagina vat samen wat de wet zegt en wat de moeite is om te vragen, maar is geen juridisch advies: elke VvE heeft eigen statuten en besluiten, en een advocaat of de beheerder kan u zeggen hoe de regels in uw geval gelden. Ook het HOUSINGFAX-rapport vervangt geen technische inspectie ter plaatse van het gebouw: het vat samen wat de registers zeggen.
Blijft iets onbeantwoord, noteer het dan als open. Een VvE die haar notulen niet toont, of een beheerder die vóór het arras-contract niet antwoordt, is een reden om te wachten of een schriftelijke voorwaarde af te spreken.
[1][2]Korte antwoorden
Wie betaalt een derrama die vóór de verkoop is goedgekeurd?
Voor verbeteringswerken legt de Spaanse wet op de horizontale eigendom haar bij wie eigenaar is wanneer elke termijn opeisbaar wordt (artikel 17, regel 11). Vervallen termijnen na de notariële akte, dan kan de koper dus betalen. In de praktijk spreken koper en verkoper af wie ze draagt of trekken ze die van de prijs af. Leg dat schriftelijk vast in het arras-contract, niet pas in de akte.
Staan de derramas van de VvE op de nota simple?
Nee. De nota simple van het eigendomsregister beschrijft het pand, de eigenaar en de ingeschreven lasten, zoals hypotheken of beslag. Goedgekeurde heffingen staan in de notulen van de vergadering van eigenaars, schulden aan de VvE in de verklaring van de secretaris of de beheerder. Die verklaring moet de verkoper bij de akte overleggen, tenzij de koper daar uitdrukkelijk van afziet.
Krijgt de verkoper het reservefonds terug bij de verkoop?
Nee. Het reservefonds is van de vereniging van eigenaars, niet van elke eigenaar, dus de verkoper krijgt zijn deel niet terug. De wet op de horizontale eigendom eist dat het niet onder 10 % van de laatste gewone begroting zakt (artikel 9.1.f). Voor een koper is het een nuttig signaal: een laag of net opgebruikt fonds betekent meestal dat de volgende reparatie met een derrama wordt betaald.
Kan de vergadering werken uit de gebouwinspectie weigeren?
Ze kan niet beslissen dat ze niet doorgaan. Werken voor onderhoud, veiligheid of toegankelijkheid zijn verplicht volgens artikel 10 van de wet op de horizontale eigendom: de vergadering beslist alleen hoe de derrama wordt verdeeld en wanneer ze wordt betaald. Daarom is een recente ongunstige inspectie zonder uitgevoerde werken een duidelijk teken van komende heffingen, ook als nog geen notulen ze vermelden.
Kan ik de notulen inzien voordat ik eigenaar ben?
De beheerder bewaart de notulen en de overige stukken voor de eigenaars (artikel 20 van de wet op de horizontale eigendom). Als koper vraagt u ze dus via de verkoper op, het liefst die van de laatste drie tot vijf jaar. Krijgt u ze niet vóór het arras-contract, dan is dat een reden om te wachten of een schriftelijke voorwaarde in het contract op te nemen.
Raadpleegbare bronnen
Met deze referenties kunt u de primaire context nalezen. Hun aanwezigheid maakt van een contextbron geen diagnose.
- Wet 49/1960 op de horizontale eigendom (appartementsrecht), artikelen 9, 10, 17, 19 en 20 — BOE (Spaanse staatscourant)Officiële bron geverifieerd op 30 september 2026.
- Spaans Burgerlijk Wetboek, artikel 1454 (arras) — BOE (Spaanse staatscourant)Officiële bron geverifieerd op 30 september 2026.
- Colegio de Registradores (Spaanse orde van registrators) — Inhoud van een nota simple of een certificaatOfficiële bron geverifieerd op 30 september 2026.
- Generalitat Valenciana — Gebouwbeoordelingsrapport voor woongebouwen (IEEV.CV)Officiële bron geverifieerd op 30 september 2026.
Verstandige volgende stap
Orden de beschikbare informatie zonder op conclusies vooruit te lopen
De afgeschermde aanvraag scheidt bewijs, ontbrekende gegevens en beperkingen. Ze bevestigt geen materialen en bepaalt niet de veiligheid van het gebouw.
Voorlopige analyse starten