Liegt die Wohnung, die Sie kaufen möchten, im Überschwemmungsgebiet?

Was T10, T100 und T500 bedeuten

Es sind die drei Szenarien der Hochwassergefahrenkarten des spanischen Umweltministeriums MITECO: T10 ist das Hochwasser mit 10 Jahren Wiederkehrperiode (hohe Wahrscheinlichkeit), T100 das mit 100 Jahren (mittlere) und T500 das mit 500 Jahren (niedrige oder Extremereignis). Laut der Verordnung über das öffentliche Wassergut ist Überschwemmungsgebiet die Fläche, die das 500-jährliche Hochwasser erreicht.

Die Gefahrenkarten des MITECO zeigen, wie weit das Wasser in drei Szenarien reichen würde: hohe Wahrscheinlichkeit mit einer Wiederkehrperiode von 10 Jahren (T10), mittlere Wahrscheinlichkeit mit 100 Jahren (T100) und niedrige Wahrscheinlichkeit oder Extremereignis mit 500 Jahren (T500). Für jedes Szenario zeigen sie die voraussichtliche Ausdehnung der Überschwemmung und die Wassertiefe.

Eine Wiederkehrperiode ist kein Kalender. Eine T100-Fläche wird nicht genau alle hundert Jahre überflutet: Gemeint ist das Hochwasser, das im Mittel einmal in diesem Zeitraum erreicht oder überschritten wird, und es kann zwei Jahre hintereinander kommen oder jahrzehntelang ausbleiben. Je kleiner die Zahl, desto häufiger das Hochwasser. Rechtlich definiert die spanische Verordnung über das öffentliche Wassergut das Überschwemmungsgebiet als die Fläche, die ein 500-jährliches Hochwasser erreichen würde.

Was sind ARPSI-Gebiete und die Abflusszone?

ARPSI-Gebiete sind die Fluss- und Küstenabschnitte, an denen jede Flussgebietsbehörde ein erhebliches Hochwasserrisiko festgestellt hat; dort wurden die genauen Karten erstellt. Die Abflusszone ist der Streifen, in dem das Wasser bei einem 100-jährlichen Hochwasser schwere Schäden anrichten könnte; die Verordnung über das öffentliche Wassergut beschränkt dort Nutzungen und Bauarbeiten.

ARPSI (Áreas de Riesgo Potencial Significativo de Inundación) sind die Fluss- und Küstenabschnitte, für die die vorläufige Bewertung des jeweiligen Flussgebiets ein erhebliches Hochwasserrisiko festgestellt hat. Dort wurden die detaillierten Karten erstellt. Ein Gebäude außerhalb aller Flächen kann also schlicht an einem Abschnitt liegen, der nicht untersucht wurde.

Die bevorzugte Abflusszone (zona de flujo preferente) ist der Streifen, in dem sich das Wasser bei Hochwasser sammelt und in dem ein 100-jährliches Hochwasser schwere Schäden verursachen könnte. Die Verordnung schränkt dort neue Nutzungen und Bauarbeiten ein und verlangt von den Behörden, für bestehende Gebäude im Überschwemmungsgebiet Maßnahmen zu fördern, die sie weniger verwundbar machen.

So finden Sie es im Kartenviewer SNCZI

Der SNCZI-Viewer ist unter gis.miteco.gob.es/web/snczi erreichbar (auf Spanisch). Suchen Sie die Adresse oder zoomen Sie zum Gebäude, schalten Sie die Ebenen der Überschwemmungsgebiete nach Wiederkehrperiode ein und prüfen Sie, ob das Gebäude in einer davon liegt. Beginnen Sie mit der 500-jährlichen Fläche, der größten, dann folgen die für 100 und 10 Jahre. Liegt die Wohnung nahe am Meer, sehen Sie sich auch die Ebenen für Küstenhochwasser an.

Achten Sie auch auf den Abstand. Zwanzig Meter von der 500-jährlichen Fläche entfernt zu sein ist etwas anderes als einen Kilometer, auch wenn das Gebäude in beiden Fällen außerhalb liegt. Und bedenken Sie: Diese Karten modellieren über die Ufer tretende Flüsse und das Meer, nicht jede Straße oder Tiefgarage, die bei Starkregen vollläuft.

Was ergänzt PATRICOVA in der Region Valencia?

Eine zweite Karte für Alicante, Castellón und Valencia. PATRICOVA, der Hochwasserplan der Regionalregierung, dessen Karten das Institut Cartogràfic Valencià veröffentlicht, teilt die Gefährdung in sechs Stufen nach Häufigkeit des Hochwassers (25, 100 oder 500 Jahre) und Wassertiefe über oder unter 0,8 Metern ein. Es lohnt sich, beide Karten anzusehen.

In den Provinzen Alicante, Castellón und Valencia hat die Regionalregierung einen eigenen Plan: den territorialen Aktionsplan zur Vorbeugung des Hochwasserrisikos in der Region Valencia (PATRICOVA), beschlossen mit Dekret 201/2015. Seine Karten veröffentlicht das Institut Cartogràfic Valencià, und sie lassen sich online einsehen.

PATRICOVA stuft die Hochwassergefahr in sechs Stufen ein, die die Häufigkeit (25, 100 oder 500 Jahre) mit der Wassertiefe (mehr oder weniger als 0,8 Meter) verbinden. Stufe 1 bedeutet hohe Häufigkeit und tiefes Wasser, Stufe 6 niedrige Häufigkeit und flaches Wasser. Dazu kommt eine geomorphologische Gefahr für Gelände, das wegen seiner Form überflutet werden kann, auch wenn kein Hochwasser modelliert wurde. Eine Immobilie kann außerhalb der SNCZI-Flächen und innerhalb einer PATRICOVA-Zone liegen oder umgekehrt. In diesen drei Provinzen lohnt sich deshalb der Blick in beide.

Was bedeutet ein Kauf im Überschwemmungsgebiet?

Vor allem: Versicherung und erlaubte Arbeiten prüfen. Das spanische Consorcio de Compensación de Seguros zahlt Schäden durch außergewöhnliches Hochwasser nur, wenn eine Police für die Wohnung besteht, und eine neue Police deckt Hochwasser in den ersten sieben Tagen nicht. In Überschwemmungsgebiet und Abflusszone gelten außerdem Grenzen für Nutzung und Umbau.

In Spanien ersetzt Schäden an einer Wohnung durch ein außergewöhnliches Hochwasser der Consorcio de Compensación de Seguros, eine öffentliche Einrichtung, aber nur, wenn eine gültige Police das Objekt abdeckt, etwa eine Wohngebäude- und Hausratversicherung (seguro multirriesgo de hogar) oder eine kombinierte Feuer- oder Diebstahlversicherung. Eine neu abgeschlossene Police deckt Hochwasser in den ersten sieben Tagen nicht, außer sie ersetzt lückenlos eine frühere. Wer mit einer spanischen Hypothek kauft, muss eine Schadenversicherung für die Immobilie abschließen; lassen Sie sich ein Angebot für die genaue Adresse machen.

Wenn Sie das Erdgeschoss umbauen, ein Ladenlokal in eine Wohnung umwandeln oder anbauen möchten, fragen Sie vorher beim Rathaus und bei der Flussgebietsbehörde nach, denn im Überschwemmungsgebiet und in der Abflusszone gelten Grenzen für Nutzung und Bauarbeiten. Fragen Sie außerdem die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios), ob schon Wasser in Garagen, Abstellräume oder Erdgeschosswohnungen eingedrungen ist und ob Schutzmaßnahmen beschlossen wurden.

So prüft HOUSINGFAX: Prüfung 10

Prüfung 10 des Berichts beantwortet die Frage „Liegt es im Überschwemmungsgebiet?“. Sie gleicht den Standort des Gebäudes mit den amtlichen SNCZI-Karten ab: den Flächen für 10, 50, 100 und 500 Jahre, den ARPSI-Gebieten und der Abflusszone. Liegt das Gebäude außerhalb, nennt sie den Abstand zur nächsten 500-jährlichen Fläche. In Alicante, Castellón und Valencia ergänzt sie Gefahr und Risiko nach PATRICOVA mit einer zweiten Karte. Antwortet eine Quelle am Tag der Abfrage nicht, schreibt der Bericht „heute keine Daten“, nie, dass kein Risiko besteht.

Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht: Er zeigt die Prüfung mit den echten Daten Ihres Gebäudes, die wichtigsten Angaben unscharf. Vollständig sehen Sie sie im Basisbericht für 11 € oder im vollständigen Bericht mit Gebäudezustand für 19 €. Das sind 22 Prüfungen auf Basis amtlicher Quellen, als PDF in wenigen Minuten, mit Einmalzahlung und ohne Registrierung. Der Bericht ersetzt keine technische Begehung des Gebäudes.