Die Checkliste auf einen Blick

  1. NIE

    Ausländer-Identifikationsnummer; Formular EX-15 bei der Polizei oder im Konsulat.

  2. Bankkonto

    Für Anzahlung, Steuern, Nebenkosten und Eigentümergemeinschaft.

  3. Immobilienbericht

    Gebäudezustand, Risiken der Lage und Referenzpreise vor der Besichtigung.

  4. Nota simple

    Eigentümer und Lasten laut Grundbuch; auch auf Englisch erhältlich.

  5. Gebäude und Gemeinschaft

    Gebäudeinspektion, Schulden, Sonderumlagen und Protokolle.

  6. Arras

    Reservierungsvertrag mit Anzahlung; vom Anwalt prüfen lassen.

  7. Steuern

    Mehrwertsteuer beim Neubau, ITP bei Bestandswohnungen; ein Gestor rechnet sie aus.

  8. Notar

    Öffentliche Urkunde und Eintragung ins Grundbuch.

Was Ihnen der Bericht sagt

Was Ihnen der Bericht sagt — Prüfung 10

Liegt es im Überschwemmungsgebiet?

Er legt das Grundstück auf die amtlichen Karten der Überschwemmungsgebiete des spanischen Ministeriums für den ökologischen Wandel. In der Valencianischen Gemeinschaft kommt die regionale Gefahrenkarte PATRICOVA hinzu.

  • Überschwemmungsgebiete mit Wiederkehrperioden von 10, 100 und 500 Jahren
  • Entfernung zum nächsten 500-jährlichen Überschwemmungsgebiet
  • Karte der Umgebung mit markiertem Gebäude

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1. Beantragen Sie die NIE

Die NIE (número de identidad de extranjero) ist die Nummer, die Spanien Ausländern mit wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Beziehungen zum Land zuteilt. Sie brauchen sie, um den Kauf zu unterschreiben und die Steuern zu zahlen – beantragen Sie sie also zuerst.

In Spanien stellen Sie den Antrag bei der Polizei, in einem Ausländeramt (oficina de extranjería) oder einer Polizeiwache; aus dem Ausland beim spanischen Konsulat. Sie füllen das Formular EX-15 aus und zahlen die Gebühr 790, Code 012, bei einer Bank. Laut Polizei muss über den Antrag innerhalb von höchstens fünf Tagen nach Eingang entschieden werden.

2. Planen Sie Geld und ein spanisches Bankkonto ein

Die meisten ausländischen Käufer eröffnen ein Konto bei einer spanischen Bank, um Anzahlung, Steuern, Nebenkosten und die Beiträge der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) zu zahlen. Wenn Sie eine Hypothek brauchen, fragen Sie die Bank früh, welche Unterlagen sie von Nichtresidenten verlangt.

3. Prüfen Sie die Immobilie vor der Besichtigung

Mit der Adresse oder der Katasterreferenz können Sie den kostenlosen Bericht von HOUSINGFAX anfordern: Er kostet 0 €, braucht kein Konto und zeigt die Ampel aller 22 Prüfungen (✓ unauffällig, ⚠ beachtenswert, ○ keine Daten). So wissen Sie bei der Besichtigung, was Sie fragen sollten.

Achten Sie auf das Baujahr, den Eintrag im Kataster (Catastro, das spanische Steuerregister für Immobilien) und die Risiken der Lage. An der Küste zählen vor allem Überschwemmungsgebiete und die Nähe zum Meer: Das spanische Küstengesetz legt einen Schutzstreifen von 100 Metern landeinwärts ab der inneren Grenze des Meeresufers fest, der um bis zu weitere 100 Meter erweitert werden kann. Der Bericht prüft die amtlichen Überschwemmungsgebiete, nicht aber die Küstenabgrenzung (deslinde): Fragen Sie Ihren Anwalt, ob die Immobilie betroffen ist.

4. Bestellen Sie die nota simple

Die nota simple ist der Grundbuchauszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Sie zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Lasten eingetragen sind: Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch. Das Portal der Grundbuchführer stellt sie für 9,02 € je Grundstück zzgl. Steuern aus; eine englische Übersetzung kostet 30 € zzgl. Steuern.

Die nota simple sagt Ihnen, wem die Wohnung gehört; HOUSINGFAX sagt Ihnen, in welchem Zustand das Gebäude ist. Beides ergänzt sich: Holen Sie beides ein.

5. Prüfen Sie Gebäude und Eigentümergemeinschaft

Fragen Sie, ob das Gebäude die Gebäudeinspektion (ITE oder IEE) bestanden hat, die regelmäßige Pflichtprüfung älterer Gebäude in Spanien, und welche Mängel sie festgestellt hat. In der Valencianischen Gemeinschaft, im Baskenland und in Madrid liest der Vollständige Bericht das regionale Register und zeigt Ihnen das Ergebnis.

Verlangen Sie über den Verkäufer außerdem die Bescheinigung über Schulden bei der Eigentümergemeinschaft und die Protokolle der letzten Versammlungen, in denen Sonderumlagen (derramas) und beschlossene Arbeiten stehen. Wenn Ihnen bei der Besichtigung etwas auffällt, lassen Sie einen Architekten oder Bausachverständigen draufschauen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

6. Unterschreiben Sie den Reservierungsvertrag (arras)

Der Arras-Vertrag ist der Reservierungsvertrag, mit dem Sie eine Anzahlung leisten. Bei den sogenannten Reuegeld-Arras (arras penitenciales) erlaubt das spanische Zivilgesetzbuch (Artikel 1454) beiden Seiten den Rücktritt: Der Käufer verliert die Anzahlung, oder der Verkäufer zahlt sie doppelt zurück. Art, Betrag und Fristen legt der Vertrag selbst fest: Lassen Sie ihn vor der Unterschrift von Ihrem Anwalt prüfen.

7. Rechnen Sie die Steuern aus

Laut spanischer Steuerbehörde zahlt eine neue Wohnung, die Sie vom Bauträger kaufen, Mehrwertsteuer (IVA): in der Regel 10 %, und 4 % bei Sozialwohnungen der besonderen oder öffentlichen Förderung. Eine Bestandswohnung von einem Privatverkäufer zahlt die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), die an die Steuerbehörde der Region geht, in der die Immobilie liegt.

Satz und Ermäßigungen der ITP hängen von der Region ab; ein Gestor (ein Verwaltungsdienstleister für Steuern und Behördengänge) oder Ihr Steuerberater sagt Ihnen, was Sie zahlen. Der Bericht von HOUSINGFAX enthält eine unverbindliche Schätzung der Kaufnebenkosten, die diese Berechnung nicht ersetzt.

8. Unterschreiben Sie die Urkunde beim Notar

Der Kauf wird mit einer öffentlichen Urkunde (escritura) vor einem spanischen Notar abgeschlossen und danach ins Grundbuch eingetragen. Wenn Sie nicht gut Spanisch sprechen, fragen Sie den Notar vorab, wie die Unterzeichnung organisiert wird, damit Sie verstehen, was Sie unterschreiben.

Was Ihnen ein Bericht auf Deutsch bringt

HOUSINGFAX gibt es auf Deutsch, Spanisch, Englisch, Niederländisch und Französisch. Der Bericht kommt in der Sprache, auf die die Website bei der Bestellung eingestellt ist, und nennt jede amtliche spanische Quelle, sodass Sie Notar, Bank oder Anwalt darauf verweisen können.

Er ersetzt keine technische Inspektion des Gebäudes und keine Rechts- oder Steuerberatung: Er sagt Ihnen, was Sie prüfen und wen Sie fragen sollten.

Kurze Antworten

Dürfen Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen?

Ja. Sie brauchen eine NIE, die Sie in Spanien bei der Polizei oder im Ausland beim spanischen Konsulat beantragen; alles Weitere läuft wie bei einem spanischen Käufer.

Welche Steuern zahlen Ausländer beim Immobilienkauf in Spanien?

Dieselben wie jeder Käufer: Mehrwertsteuer, wenn die Wohnung neu ist und vom Bauträger kommt (in der Regel 10 %), oder ITP bei einer Bestandswohnung von Privat, zum Satz der jeweiligen Region. Die genaue Zahl nennt Ihnen ein Gestor.

Was ist ein Arras-Vertrag?

Der Reservierungsvertrag, mit dem Sie vor der Urkunde eine Anzahlung leisten. Bei Reuegeld-Arras verliert ein Käufer, der zurücktritt, die Anzahlung; ein Verkäufer, der zurücktritt, zahlt sie doppelt zurück.

Gibt es die nota simple auf Deutsch?

Nein, aber das Portal der Grundbuchführer bietet eine englische Übersetzung für 30 € zzgl. Steuern an, zusätzlich zu den 9,02 € der nota simple.

In welcher Sprache ist der Bericht von HOUSINGFAX?

In der Sprache, auf die die Website bei der Bestellung eingestellt ist: Deutsch, Spanisch, Englisch, Niederländisch oder Französisch.

Amtliche Quellen zum Nachlesen

Die Links ermöglichen die Prüfung der Primärquelle. Ihre Aufnahme erweitert nicht deren Zweck und macht aus einer Kontextangabe keine Diagnose.