Hat das Gebäude die Inspektion bestanden, und was steht darin?

Was sie ist und warum sie beim Kauf zählt

Die Gebäudeinspektion (auf Spanisch ITE oder IEE) ist die regelmäßige Prüfung, bei der eine Fachperson die Gemeinschaftsbereiche eines Wohnblocks begeht, die Befunde festhält und für jede Reparatur eine Frist setzt. Beauftragt wird sie von der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios); Ihre Wohnung selbst betritt sie nicht, und in mehreren Regionen wird sie in einem öffentlichen Register eingetragen.

Für Käufer zählt sie aus zwei Gründen. Sie zeigt den Zustand des Gebäudes zu einem bestimmten Datum und vor allem die offenen Arbeiten: Diese bezahlt die Gemeinschaft, und damit auch Sie nach Ihrem Anteil. Die vollständige Definition und die Fristen jeder Region stehen im Glossar; hier geht es darum, wie Sie die Inspektion finden und was der Bericht zeigt.

In welchen öffentlichen Registern steht die Inspektion?

In dreien: in der Suche der Regionalregierung Valencia nach Gebäudebewertungsberichten, die für Wohngebäude über 50 Jahre nach Dekret 53/2018 Pflicht sind; im zentralen Register der Region Madrid mit Suche nach Adresse; und im Register technischer Inspektionen der baskischen Regierung. Im übrigen Spanien fragen Sie die Eigentümergemeinschaft oder den Hausverwalter.

Region Valencia: Der Gebäudebewertungsbericht ist Pflicht, sobald ein Wohngebäude älter als 50 Jahre ist, und gilt 10 Jahre ab der elektronischen Einreichung (Dekret 53/2018). Die Regionalregierung bietet eine öffentliche Suche nach Kurzfassungen der Berichte, verlinkt auf ihrer Seite zum Bewertungsbericht.

Region Madrid: Das einheitliche Register hat ein Portal, in dem man nach Gemeinde, Straße und Hausnummer oder nach Registernummer sucht. Die Daten stammen von den Rathäusern und dienen laut Portal nur der Information.

Baskenland: Die Inspektion ist für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Gebäude über 50 Jahre Pflicht, und 10 Jahre nach der letzten Einreichung ist eine neue fällig (Dekret 117/2018). Die Rathäuser tragen sie in das Register der Baskischen Regierung ein.

Im übrigen Spanien fragen Sie den Hausverwalter (administrador de fincas) oder den Präsidenten der Gemeinschaft und beim Rathaus, welcher Zeitplan für das Gebäude gilt. Der Verkäufer sollte Ihnen vor dem Vorvertrag (arras) eine Kopie geben können.

Was Prüfung 01 in jeder Region zeigt

Das, was jedes Register veröffentlicht, ohne Lücken zu füllen. In der Region Valencia Datum, Ergebnis, Mängel je Bauteil mit Frist und Gültigkeit, die 10 Jahre beträgt; in der Region Madrid die Gesamtbewertung des letzten Berichts; im Baskenland die Einstufung jedes Gebäudesystems und ob die Mängel behoben wurden.

Jedes Register veröffentlicht anderes, und der Bericht zeigt, was es veröffentlicht, ohne Lücken aufzufüllen. Am ausführlichsten ist das valencianische Register: Datum und Ergebnis des Berichts, die Mängel jedes Bauteils mit Symptomen und Frist (dringend oder mittelfristig), die Barrierefreiheit und die verbleibende Gültigkeit.

In der Region Madrid veröffentlicht das Register nur die Gesamtbewertung des letzten Berichts, ohne Mängelliste; der Bericht zeigt sie mit ihrer Gültigkeit. Im Baskenland veröffentlicht das Register den Stand der Inspektion, die Stufe jedes Gebäudesystems (Fundament, Tragwerk, Dach, Fassaden, Wasserversorgung und Entwässerung) von sofortigem Eingriff bis zur einfachen Wartung und ob die Mängel behoben sind; war die Inspektion fällig und ist nicht eingereicht, weist der Bericht darauf hin.

Die eingetragene Inspektion sehen Sie vollständig im Vollständigen Bericht mit Gebäudezustand (19 €). Der kostenlose Bericht zeigt die Prüfung mit den echten Daten Ihres Gebäudes, die wichtigsten Angaben unscharf, und der Basisbericht (11 €) enthält die übrigen Prüfungen. Das sind 22 Prüfungen auf Basis amtlicher Quellen, als PDF in wenigen Minuten, mit Einmalzahlung und ohne Registrierung.

Was, wenn das Gebäude nicht im Register steht?

Fehlt ein Gebäude im Register, beweist das nicht, dass es keine Inspektion hat: Das Rathaus hat sie vielleicht nicht an das Regionalregister gemeldet, oder das Gebäude ist noch nicht verpflichtet. Umgekehrt belegt ein Register ohne Bericht nicht, dass das Gebäude in gutem Zustand ist. Der Bericht sagt das mit dem Grund, den das Register nennt, und empfiehlt, das Dokument bei der Gemeinschaft oder beim Verkäufer anzufordern.

Außerhalb der Region Valencia, Madrids und des Baskenlands gibt es kein Register abzufragen, und der Bericht sagt das. Trotzdem zeigt das Baujahr aus dem spanischen Kataster (Catastro), was zu prüfen ist: die für diese Bauzeit typischen Probleme und die Wahrscheinlichkeit von Aluminose, immer in Worten und mit Begründung.

Was bedeutet ein negatives Ergebnis?

Dass der Prüfer Mängel festgestellt hat, die innerhalb einer Frist zu beheben sind, nicht dass das Gebäude einzustürzen droht. In der Region Valencia veröffentlicht das Register der Regionalregierung jeden Mangel mit seiner Frist nach Dekret 53/2018. Für Käufer bedeutet das Arbeiten und Sonderumlagen, die Sie vor dem Vorvertrag kennen und schriftlich regeln sollten.

Ein negatives Ergebnis heißt nicht, dass das Gebäude einsturzgefährdet ist: Es heißt, dass die Fachperson Mängel gefunden hat, die in einer Frist zu beheben sind. Für Sie bedeutet das Bauarbeiten und wahrscheinlich Sonderumlagen (derramas). Fragen Sie, welche Mängel festgestellt wurden, welche behoben sind, ob die Eigentümerversammlung Arbeiten beschlossen hat und wer sie bezahlt, und halten Sie es im Vertrag fest.

Achten Sie auch auf das Datum. Eine neun Jahre alte Inspektion beschreibt das Gebäude von vor neun Jahren, und bald ist eine neue fällig, die Geld kostet. Der Grundbuchauszug (nota simple) sagt Ihnen, wem die Wohnung gehört; HOUSINGFAX sagt Ihnen, in welchem Zustand das Gebäude ist. Unser Blogartikel zur Gebäudeinspektion vor dem Kauf listet Schritt für Schritt, was Sie vom Verkäufer verlangen sollten.

Grenzen

Die Inspektion ist eine Sichtprüfung und beschreibt, was die Fachperson an diesem Tag mit den vorhandenen Zugängen gesehen hat; sie sucht keine verborgenen Mängel und sagt nichts über die Folgejahre. Der Bericht fasst zusammen, was die Register sagen, und ersetzt keine technische Untersuchung vor Ort im Gebäude.