Wat controleert u voordat u een appartement in Valencia koopt?

De gebouwinspectie in Valencia: wat de regio eist

In de Comunitat Valenciana moet elk woongebouw ouder dan 50 jaar een gebouwbeoordelingsrapport hebben: de regionale vorm van de Spaanse gebouwinspectie (ITE of IEE). Die is geregeld in Decreet 53/2018 van 27 april. De eigenaren betalen, een architect of bouwkundig ingenieur tekent, en het rapport is 10 jaar geldig vanaf de digitale indiening bij het register.

De volkstelling van 2021 telt in Valencia 193.385 woningen in gebouwen uit 1961 tot en met 1980. Die uit de jaren zestig zijn de 50 jaar al voorbij, die uit de jaren zeventig bereiken die grens nu. De plicht geldt dus voor een groot deel van de bestaande woningen die u op Spaanse sites ziet.

De regionale overheid heeft met GESIEE een openbare zoekfunctie voor samengevatte rapporten: per adres ziet u of er een rapport is en van wanneer. Wat een koper echt nodig heeft, is het detail: welke gebreken de inspecteur vond, aan welk bouwdeel, hoe dringend elke reparatie is en hoe lang het rapport nog geldig blijft. Dat zet controle 01 van het rapport op een rij, met de datum waarop het register is geraadpleegd.

Overstromingen in Valencia: vijf ARPSI-gebieden en PATRICOVA

Het nationale systeem voor overstromingskaarten (SNCZI) van het Spaanse ministerie voor Ecologische Transitie legt 5 gebieden met potentieel significant overstromingsrisico (ARPSI) over de gemeente. Volgens het SNCZI omvatten ze trajecten zoals de rivier de Turia tot aan de stad, de Rambla de Chiva of del Poyo, de Barranco del Carraixet, de Barranc de Picassent richting de Albufera en een kuststrook van de monding van de Carraixet tot het strand van Malvarrosa. De eerste laag die de gemeente raakt, is de rivieroverstroming met een terugkeertijd van 10 jaar.

Daarbovenop heeft de regionale overheid een eigen overstromingsplan, PATRICOVA, vastgesteld bij Decreet 201/2015. De gevarenkaart, gepubliceerd door het Valenciaans Cartografisch Instituut (ICV), kent zes niveaus die frequentie (elke 25, 100 of 500 jaar) combineren met waterdiepte (meer of minder dan 0,8 meter), plus een geomorfologische klasse. Een gebouw kan buiten de nationale kaart en binnen PATRICOVA liggen, of andersom; daarom controleert het rapport beide en toont het voor elk een kaart.

Het DANA-noodweer dat op 28 oktober 2024 begon, veroorzaakte ernstige overstromingen in de provincie. Koninklijk Wetsdecreet 6/2024 noemde in de lijst van getroffen gebieden de zuidelijke kernen van Valencia: Faitanar, La Torre, Forn d'Alcedo, Castellar-Oliveral, Pinedo, El Saler, El Perellonet en El Palmar. Zoekt u daar, vraag de vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) dan of er water op de begane grond of in de garage stond, wat er is hersteld, of er nog verzekeringsclaims openstaan en of er werken gepland zijn.

Aardbevingen, radon en bodembeweging

De Spaanse aardbevingsnorm NCSE-02 kent Valencia een basisversnelling van 0,06 g toe. Vanaf 0,04 g geldt de norm voor gewone gebouwen, behalve goed verstijfde skeletconstructies zolang de waarde onder 0,08 g blijft. Bij een flat uit de jaren zestig of zeventig, van vóór die norm, is de nuttige vraag welke ingrepen in de draagconstructie er zijn geweest en wat de inspectie daarover zegt.

Voor radon is het beeld eenvoudiger: Valencia staat niet in bijlage B van het radonhoofdstuk van de Spaanse bouwregelgeving (Código Técnico) en ligt dus in zone I noch zone II. Controle 22 voegt toch het radonpotentieel van de Spaanse Raad voor Nucleaire Veiligheid voor het perceel toe, en controle 13 toont de verticale bodembeweging gemeten door de Copernicus-satellieten.

Geluid, energielabel en industrie in de buurt

In Valencia gebruikt het rapport naast de landelijke strategische geluidskaart ook de 24-uursgeluidskaart van de gemeente uit 2022; het is momenteel de enige Valenciaanse stad met die gemeentelijke laag. Bij een appartement aan een hoofdweg of ringweg telt geluid in het dagelijks leven vaak net zo zwaar als de ligging ten opzichte van de zon.

Het regionale register van energielabels, gepubliceerd door het ICV, wordt doorzocht op kadastrale referentie: bestaat er een label, dan geeft het rapport de klasse, het verbruik, de uitstoot en de vervaldatum. Via het regionale register van industriële installaties (RAICV) somt het de dichtstbijzijnde industriële en afvalinstallaties op.

Ter vergelijking met de markt: het Spaanse ministerie van Huisvesting meldt voor Valencia een gemiddelde taxatiewaarde van € 2.907,9 per m² in het eerste kwartaal van 2026, 17% meer dan een jaar eerder. De misdaadstatistiek van het ministerie van Binnenlandse Zaken registreert 74,32 strafbare feiten per 1.000 inwoners in 2025, tegen een landelijk gemiddelde van 50,38.

Wat het rapport in Valencia oplevert en wat het kost

Voordat u iets betaalt, kijkt HOUSINGFAX gratis of het regionale register de inspectie van het gebouw bevat. Zo ja, dan kunt u kiezen voor het volledige rapport met gebouwstaat (€ 19): resultaat, gebreken per termijn, toegankelijkheid en geldigheid, plus alle andere controles. Zo nee, dan dekt het essentiële rapport (€ 11) de rest. Het gratis rapport toont eerst alle 22 controles voor uw gebouw, met de kerngegevens vervaagd.

Ons voorbeeldrapport is een echt rapport over een gebouw in Valencia, met de identificerende gegevens verborgen: daar ziet u hoe de inspectie, PATRICOVA en de geluidskaart eruitzien. De nota simple uit het eigendomsregister vertelt u wie de eigenaar is; HOUSINGFAX vertelt u in welke staat het gebouw is. Het rapport vervangt geen technische inspectie ter plaatse.