Worauf sollten Sie vor dem Wohnungskauf in Valencia achten?

Die Gebäudeinspektion in Valencia: was die Region verlangt

In der Comunitat Valenciana braucht jedes Wohngebäude, das älter als 50 Jahre ist, einen Gebäudebewertungsbericht; das ist die regionale Form der spanischen Gebäudeinspektion (ITE oder IEE). Geregelt ist sie im Dekret 53/2018 vom 27. April. Die Eigentümer bezahlen sie, ein Architekt oder Bauingenieur unterschreibt sie, und sie gilt 10 Jahre ab der elektronischen Einreichung beim Register.

Die Volkszählung 2021 zählt in Valencia 193.385 Wohnungen in Gebäuden aus den Jahren 1961 bis 1980. Die Häuser aus den Sechzigern haben die 50 Jahre schon überschritten, die aus den Siebzigern erreichen sie gerade. Die Pflicht betrifft also einen großen Teil der Bestandswohnungen, die Sie auf spanischen Portalen finden.

Die Regionalregierung betreibt mit GESIEE eine öffentliche Suche nach zusammengefassten Berichten: Dort sehen Sie zu einer Adresse, ob ein Bericht existiert und von wann er ist. Für Käufer zählt aber das Detail: welche Mängel der Gutachter an welchem Bauteil notiert hat, wie dringend jede Reparatur ist und wie lange der Bericht noch gilt. Genau das zeigt Prüfung 01 des Berichts, mit dem Datum der Registerabfrage.

Hochwasser in Valencia: fünf ARPSI-Gebiete und PATRICOVA

Das nationale Kartierungssystem für Überschwemmungsgebiete (SNCZI) des Ministeriums für den ökologischen Wandel legt 5 Gebiete mit potenziell erheblichem Hochwasserrisiko (ARPSI) über das Gemeindegebiet. Laut SNCZI umfassen sie Abschnitte wie den Fluss Turia bis zur Stadt, die Rambla de Chiva oder del Poyo, den Barranco del Carraixet, den Barranc de Picassent in Richtung Albufera und einen Küstenabschnitt von der Mündung des Carraixet bis zum Strand Malvarrosa. Die erste Schicht, die das Gemeindegebiet schneidet, ist das 10-jährliche Flusshochwasser.

Zusätzlich hat die Regionalregierung einen eigenen Hochwasserplan, PATRICOVA, beschlossen mit Dekret 201/2015. Seine Gefahrenkarte, die das Valencianische Kartografische Institut (ICV) bereitstellt, kennt sechs Stufen aus Häufigkeit (alle 25, 100 oder 500 Jahre) und Wassertiefe (über oder unter 0,8 Metern) sowie eine geomorphologische Klasse. Ein Haus kann außerhalb der nationalen Karte und innerhalb von PATRICOVA liegen oder umgekehrt; deshalb prüft der Bericht beide und zeigt für jede eine eigene Karte.

Das DANA-Unwetter, das am 28. Oktober 2024 begann, verursachte schwere Überschwemmungen in der Provinz. Das Königliche Gesetzesdekret 6/2024 nannte in seiner Liste der betroffenen Orte die südlichen Ortsteile von Valencia: Faitanar, La Torre, Forn d'Alcedo, Castellar-Oliveral, Pinedo, El Saler, El Perellonet und El Palmar. Wenn Sie dort suchen, fragen Sie die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios), ob Wasser in Erdgeschoss oder Garage stand, was repariert wurde, ob Versicherungsfälle noch offen sind und ob Arbeiten anstehen.

Erdbeben, Radon und Bodenbewegung

Die spanische Erdbebennorm NCSE-02 weist Valencia eine Grundbeschleunigung von 0,06 g zu. Ab 0,04 g gilt die Norm für gewöhnliche Gebäude, ausgenommen gut ausgesteifte Rahmentragwerke, solange der Wert unter 0,08 g bleibt. Bei einem Block aus den Sechzigern oder Siebzigern, der vor dieser Norm entstand, ist die nützliche Frage, welche Eingriffe in das Tragwerk es gab und was die Inspektion dazu sagt.

Beim Radon ist die Lage einfacher: Valencia steht nicht in Anhang B des Radonkapitels der spanischen Bauordnung (Código Técnico) und liegt damit weder in Zone I noch in Zone II. Prüfung 22 ergänzt trotzdem das vom spanischen Rat für nukleare Sicherheit kartierte Radonpotenzial am Grundstück, und Prüfung 13 zeigt die per Copernicus-Satellit gemessene vertikale Bodenbewegung.

Lärm, Energieausweis und Industrie in der Nähe

In Valencia nutzt der Bericht neben der staatlichen strategischen Lärmkarte auch die 24-Stunden-Lärmkarte der Stadtverwaltung von 2022; unter den valencianischen Städten ist das derzeit die einzige mit dieser kommunalen Ebene. Bei einer Wohnung an einer Hauptstraße oder Ringstraße zählt der Lärm im Alltag oft so viel wie die Ausrichtung.

Das regionale Register der Energieausweise, veröffentlicht vom ICV, wird über die Katasterreferenz abgefragt: Gibt es einen Ausweis, nennt der Bericht Effizienzklasse, Verbrauch, Emissionen und Ablaufdatum. Über das regionale Register der Industrieanlagen (RAICV) listet er die nächstgelegenen Industrie- und Abfallanlagen.

Zur Marktlage: Das Wohnungsbauministerium nennt für Valencia einen durchschnittlichen Schätzwert von 2.907,9 € pro m² im ersten Quartal 2026, 17 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Kriminalitätsstatistik des Innenministeriums verzeichnet 2025 74,32 Straftaten pro 1.000 Einwohner bei einem Landesdurchschnitt von 50,38.

Was der Bericht in Valencia liefert und was er kostet

Bevor Sie etwas zahlen, prüft HOUSINGFAX kostenlos, ob das regionale Register die Inspektion des Gebäudes enthält. Wenn ja, können Sie den vollständigen Bericht mit Gebäudezustand (19 €) wählen: Ergebnis, Mängel nach Frist, Barrierefreiheit und Gültigkeit, dazu alle übrigen Prüfungen. Wenn nein, deckt der Basisbericht (11 €) den Rest ab. Der kostenlose Bericht zeigt vorab alle 22 Prüfungen für Ihr Gebäude mit unscharf gestellten Kerndaten.

Unser Beispielbericht ist ein echter Bericht über ein Gebäude in Valencia, mit verborgenen Identifikationsdaten: Dort sehen Sie, wie sich Inspektion, PATRICOVA und Lärmkarte lesen. Der Grundbuchauszug (nota simple) sagt Ihnen, wem die Wohnung gehört; HOUSINGFAX sagt Ihnen, in welchem Zustand das Gebäude ist. Der Bericht ersetzt keine technische Besichtigung des Gebäudes vor Ort.