Hoe controleert u een Spaanse woning zonder erheen te reizen?

Wat betekent due diligence als u vanuit het buitenland in Spanje koopt?

Due diligence betekent nagaan wie de eigenaar is, welke lasten erop rusten, in welke staat het gebouw is en welke risico's de ligging heeft, voordat u het voorschot van het arras-contract betaalt. Volgens artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek verliest een koper die zich daarna terugtrekt dat voorschot. Vanuit het buitenland kan het meeste online.

Wie niet in Spanje woont, heeft geen andere lijst, maar verdeelt het werk anders. Sommige controles doet u zelf achter de laptop, sommige vragen een vertegenwoordiger met volmacht en sommige iemand in het gebouw zelf. Dit artikel deelt ze in die drie groepen in. Het koopproces stap voor stap (NIE, bankrekening, belastingen, notaris) staat in onze gids voor een huis kopen in Spanje; de lijst om af te vinken vóór het arras-contract in de arras-checklist.

Wat kunt u online controleren zonder te reizen?

Drie controles vragen alleen een internetverbinding: de gegevens in het Catastro, de nota simple uit het eigendomsregister en de officiële risicokaarten. De nota simple kost 9,02 € per woning, exclusief belastingen, en de registratoren voegen een Engelse vertaling toe voor 30 €, ook exclusief belastingen. Beide komen per e-mail.

Het Catastro (het Spaanse fiscale kadaster) laat iedereen de ligging, de kadastrale referentie, de oppervlakte, het gebruik en de bouwkwaliteit van een woning inzien; alleen de naam van de eigenaar en de kadastrale waarde zijn beschermd. Vergelijk de oppervlakte met de advertentie en vraag naar grote verschillen. De nota simple toont de ingeschreven eigenaar en hypotheken, beslagen of andere lasten: vraag hem zelf aan in plaats van te vertrouwen op het exemplaar van de makelaar, want lasten kunnen van week tot week veranderen.

Ook de risico's van de ligging zijn openbaar: overstromingsgebieden in de kaartviewer SNCZI, geluidskaarten, de radonkaart en het aardbevingsgevaar. Het lastige is het Spaans; onze gids over de Spaanse overstromingskaart legt de termen uit.

Waarvoor hebt u een vertegenwoordiger in Spanje nodig?

Voor alles waarvoor uw handtekening nodig is als u niet kunt reizen: het arras-contract, de akte bij de notaris en soms het openen van de bankrekening. Een volmacht (poder) verleent u bij een Spaanse notaris, op een Spaans consulaat of bij een notaris in uw eigen land; in dat laatste geval met apostille of legalisatie.

De apostille komt uit het Haagse Verdrag van 5 oktober 1961: die vervangt de keten van legalisaties van openbare akten tussen de verdragslanden, volgens de Spaanse notarissen vrijwel alle landen. Voor landen buiten het verdrag beschrijft het Spaanse ministerie van Buitenlandse Zaken de diplomatieke legalisatie. Vraag de Spaanse notaris die de akte zal verlijden vooraf of hij daarnaast een beëdigde vertaling nodig heeft.

Houd de volmacht beperkt: één woning, een maximumprijs, de afgesproken voorwaarden. Geef haar aan een advocaat die voor u werkt, niet aan de makelaar van de verkoper. Ook uw NIE, het fiscale nummer voor buitenlanders, vraagt u vanuit het buitenland aan via een Spaans consulaat, met formulier EX-15 en leges 790 code 012; de politie moet binnen uiterlijk vijf dagen na ontvangst beslissen.

Wat kunt u niet vanaf een scherm controleren?

De werkelijke staat van het gebouw en het appartement: vocht, scheuren, roestende balken, het dak, de lift, de afvoerpijpen. Registers tonen wat is aangegeven, niet wat er in een vloer zit. Daarvoor hebt u drie stukken van de vereniging van eigenaars nodig en, als er iets niet klopt, een bouwkundige ter plaatse.

De drie stukken zijn de laatste gebouwinspectie (in het Spaans ITE of IEE), de notulen van de vergaderingen van de afgelopen jaren en de verklaring over schulden bij de comunidad de propietarios (de VvE). De notulen tonen goedgekeurde werken en extra heffingen (derramas); de inspectie gebreken en termijnen. De verkoper of de beheerder (administrador de fincas) levert ze; een advocaat ter plaatse kan ze voor u ophalen.

Kunt u niet zelf gaan kijken, vraag dan een live videogesprek in plaats van een opgenomen rondleiding. Laat de plafonds van badkamer en keuken, het trappenhuis, het dakterras, de gevel vanaf de straat en de garage tonen. Wat u tijdens het gesprek zorgen baart, is een reden om vóór het arras-contract een architect of bouwkundige (arquitecto técnico) te sturen, niet erna.

Welke Spaanse woorden komt u onderweg tegen?

In de stukken van een Spaanse aankoop komen steeds dezelfde woorden terug: «nota simple» (uittreksel uit het eigendomsregister), «escritura» (notariële akte), «poder» (volmacht), «arras» (contract met voorschot), «comunidad de propietarios» (vereniging van eigenaars), «administrador de fincas» (beheerder) en «derrama» (extra heffing). Wie ze kent, hoeft de advocaat veel minder te vragen.

Andere woorden in de stukken van het gebouw: «acta» (notulen van een vergadering), «certificado de deudas» (verklaring over schulden bij de VvE), «cargas» (lasten zoals een hypotheek of beslag), «referencia catastral» (kadastrale referentie) en «gestor» of «gestoría» (administratief bureau voor belastingen en formaliteiten). Komt een document alleen in het Spaans, laat de advocaat deze punten dan in uw taal samenvatten voordat u iets tekent.

Wat controleert HOUSINGFAX voor u, in het Nederlands?

HOUSINGFAX bundelt het registerdeel van dit werk in één rapport met 22 controles op officiële Spaanse bronnen: Catastro, bouwjaar, aluminose, de geregistreerde gebouwinspectie waar het regionale register is gekoppeld (Valenciaanse Gemeenschap, Baskenland, Madrid), overstromingsgebied, bodembeweging, radon, aardbevingsgevaar, geluid en een referentieprijs.

Elk cijfer noemt zijn Spaanse bron en datum, zodat u het rapport aan uw advocaat of notaris kunt doorsturen; het bevat ook een schatting van de aankoopkosten, die uw gestor (administratief bureau voor belastingen en formaliteiten) daarna bevestigt. Begin met het gratis rapport, dat elke controle met de echte gegevens van uw gebouw toont; het essentieel rapport kost 11 € en het volledig rapport, met de geregistreerde staat van het gebouw, 19 €. Als pdf binnen enkele minuten, eenmalige betaling, zonder account. De nota simple en de notulen blijven op uw lijst.

Checklist voor kopers op afstand

Online, zelf: 1. Catastro-gegevens (oppervlakte, gebruik, bouwjaar). 2. Nota simple, zo nodig in het Engels. 3. Kaarten voor overstroming, radon, geluid en aardbevingen, of een rapport dat ze bundelt. 4. Een referentieprijs voor de buurt. Via een vertegenwoordiger: 5. NIE, zo nodig via een consulaat. 6. Een beperkte volmacht in de juiste vorm. 7. Een onafhankelijke advocaat die het arras-contract met u doorneemt, in het Nederlands of Engels en in het Spaans.

Ter plaatse of via de VvE: 8. Gebouwinspectie en haar gebreken. 9. Notulen, goedgekeurde werken en extra heffingen. 10. Verklaring over schulden bij de VvE. 11. Live videobezichtiging en, zo nodig, een bouwkundige. Tot slot: 12. Teken de arras pas als punten 1 tot en met 11 beantwoord zijn, want het voorschot verliest u als u zich terugtrekt.

Waar liggen de grenzen van kopen zonder bezichtiging?

Controleren op afstand verkleint de onzekerheid, maar neemt haar niet weg. Registers kunnen verouderd zijn, de nota simple heeft alleen informatieve waarde en een videogesprek toont alleen waar de camera op gericht is. Een rapport op basis van registers vervangt geen technische inspectie ter plaatse en geen juridisch advies over het contract.

Blijft een punt onbeantwoord, noteer het dan als «geen gegevens» in plaats van het als in orde te beschouwen. Een open vraag vóór het arras-contract is een goede reden om te wachten of een schriftelijke voorwaarde op te nemen waarmee u zich zonder verlies van het voorschot kunt terugtrekken als het antwoord tegenvalt.