Hoe weet u in welke staat een gebouw is voordat u in Spanje een appartement koopt?

Hoe controleert u de staat van een gebouw voordat u koopt?

Via vijf wegen die elkaar aanvullen: de gebouwinspectie in een register, een bouwkundige keuring die u zelf laat doen, de papieren van de vereniging van eigenaars, uw eigen bezichtiging en een rapport dat de officiële registers bundelt. In de regio Valencia en Baskenland is de gebouwinspectie verplicht vanaf 50 jaar.

Geen enkele vertelt alles. De inspectie heeft een datum en kan verouderd zijn; de bouwkundige ziet veel maar kost geld en tijd; de notulen tonen wat de eigenaars bespraken, niet wat ze verzwegen; de bezichtiging hangt af van uw blik, en een registerrapport gaat het gebouw niet in. Samen laten ze wel weinig verrassingen over voor na het arras-contract (het reserveringscontract met aanbetaling).

Wat zegt de gebouwinspectie en waar vindt u ze?

De gebouwinspectie (ITE of IEE) is de periodieke controle die de vereniging van eigenaars door een technicus laat doen: onderhoudsstaat, gebreken en termijnen om ze te herstellen. Elke regio stelt eigen regels; in Valencia en Baskenland is ze verplicht zodra het gebouw ouder is dan 50 jaar, en ze is tien jaar geldig.

De nationale wet staat de overheid alleen toe een bewijs te vragen van onderhoudsstaat, toegankelijkheid en energie-efficiëntie; de rest van dat artikel is in 2017 door het Grondwettelijk Hof vernietigd. In de regio Valencia betaalt de vereniging van eigenaars ze en wordt ze in een regionaal register ingeschreven. In Baskenland wordt ze elke tien jaar vernieuwd, en de gemeente kan ze eerder eisen als de staat van het gebouw dat rechtvaardigt.

In de Comunidad de Madrid kunt u in het centrale register van evaluatierapporten een gebouw zoeken op gemeente en adres; de gegevens komen van de gemeenten en zijn informatief. In andere regio's vraagt u ze rechtstreeks aan de verkoper of de beheerder (administrador de fincas).

Wanneer loont een bouwkundige keuring?

Als het gebouw oud is, de inspectie schade aan de draagstructuur meldt, de verplichte inspectie ontbreekt of u tijdens de bezichtiging waarschuwingstekens ziet. Een architect of bouwkundige (arquitecto of aparejador) kan de woning en de gemeenschappelijke delen bekijken, scheuren, vocht of roest beoordelen en openingen of tests aanraden als iets niet klopt.

Er is geen officieel tarief: de Spaanse wet verbiedt beroepsorden richtprijzen voor honoraria. Vraag twee of drie vaste offertes en wat erin zit: bezoek, foto's, schriftelijk rapport, tests en of ook het dak, de gevel en zichtbare vloeren worden bekeken.

Verwar ze niet met het bezoek van de taxateur. Een banktaxatie (tasación) controleert of de woning met de papieren overeenkomt en noteert de zichtbare bouw- of onderhoudsstaat, maar het doel is een waarde voor de bank, niet het zoeken naar gebreken.

Wat vertellen de notulen en de papieren van de VvE?

Ze tonen welke werken zijn goedgekeurd, welke zijn besproken en welke klachten terugkeren. De secretaris van de vereniging bewaart het notulenboek en moet oproepingen en andere belangrijke documenten vijf jaar bewaren. Omdat u nog geen eigenaar bent, vraagt u de verkoper om kopieën van de notulen van de laatste jaren.

Vraag ook de schuldenverklaring van de vereniging, die binnen hoogstens zeven kalenderdagen wordt afgegeven, en de laatste begroting: het reservefonds mag niet lager zijn dan 10 % van de gewone begroting. Een goedgekeurde extra heffing (derrama), een geplande stemming over de gevel of een rechtszaak tegen de bouwer veranderen de echte prijs van de aankoop.

Wat kunt u zelf zien tijdens de bezichtiging?

Meer dan u denkt, als u weet waar u moet kijken: gevel en balkons, hal en trappenhuis, plafonds van badkamer en keuken, afvoerpijpen, de meterruimte en, als het mag, het dak. Let op terugkerende scheuren, vochtplekken, roest op balken, afbrokkelend beton en deuren die klemmen.

Bezichtig bij daglicht en liefst twee keer, één keer na regen. Vraag de conciërge of een buur naar recente werken. Zo werkt ook de taxateur van de bank als hij de zichtbare onderhoudsstaat noteert: kijken zonder iets te openen. Wat u ziet, is geen diagnose maar een lijst vragen voor de verkoper, de beheerder en, als het ernstig is, een bouwkundige.

Welke documenten vraagt u aan de verkoper?

Zes stukken volstaan om te beginnen: de laatste gebouwinspectie met bijlagen, de notulen van de laatste vergaderingen, de laatste begroting met het reservefonds, de schuldenverklaring van de vereniging, eventuele technische studies of onderzoek van de vloerbalken en de facturen van recente werken aan gevel, dak of leidingen.

Vraag schriftelijk en op tijd, want sommige stukken hangen af van de beheerder. Heeft de verkoper ze niet, vraag dan of hij ze kan opvragen: als eigenaar heeft hij toegang tot de documenten van de vereniging. Een document dat niet komt, is geen negatief antwoord maar een open vraag die u vóór de aanbetaling wilt sluiten.

Welke waarschuwingstekens rechtvaardigen een pauze?

Vooral vier: een ongunstige inspectie met gebreken aan de draagstructuur zonder uitgevoerde werken; een gebouw dat een inspectie zou moeten hebben en die niet heeft; grote gestemde werken zonder begroting of verdeling; en zichtbare schade aan balken of vloeren. Geen enkel teken dwingt u af te haken, maar alle vragen om een bouwkundige en een schriftelijke voorwaarde.

Pauzeren is niet opgeven. Het betekent meer tijd, een offerte of een prijsverlaging vragen die het risico dekt, en het arras-contract pas daarna tekenen. Een verkoper die de vraag begrijpt, geeft de papieren meestal; een die weigert, geeft u daarmee ook informatie.

Wat voegt het rapport van HOUSINGFAX toe?

Het bundelt binnen enkele minuten wat officiële registers over dat gebouw zeggen: 22 controles met bron en datum. Controle 01, «Hoe is de staat van het gebouw?», zoekt de geregistreerde inspectie in de regio Valencia, Baskenland en Madrid; 02 en 03 behandelen de risico's die bij het bouwjaar gebruikelijk zijn en aluminose, met een niveau in woorden.

Daarnaast legt het de ligging naast overstromingsgebieden, bodembeweging, aardbevingsgevaar en radon, en zegt het u wat u moet vragen. Begin met het gratis rapport, dat het stoplicht van elke controle toont met de echte gegevens van uw gebouw; het essentiële rapport kost 11 € en het volledige rapport, met de geregistreerde staat van het gebouw, 19 €, in één betaling en zonder account.

Welke combinatie past bij welk geval?

Dat hangt van het gebouw af. Recent en zonder meldingen: het rapport en de papieren van de VvE volstaan meestal. Ouder dan 50 jaar: voeg de geregistreerde inspectie toe of vraag ze aan de verkoper. Met open gebreken, waarschuwingstekens bij de bezichtiging of zonder verplichte inspectie: schakel vóór het arras-contract een bouwkundige in.

In de praktijk loopt de goedkoopste volgorde van de laagste naar de hoogste kosten: eerst het gratis rapport en de papieren van de verkoper, dan uw eigen bezichtiging met een lijst, en de bouwkundige pas als daarna een vraag openblijft. Koopt u met een hypotheek, dan komt de taxatie er hoe dan ook, maar ze vervangt geen van deze wegen.

Wat vertelt geen van deze wegen u op zichzelf?

Geen enkele kan een verborgen gebrek uitsluiten. De inspectie heeft een datum; de bouwkundige ziet wat zonder openen te zien is; het rapport leest registers en gaat het gebouw niet in. Het rapport vervangt geen technische inspectie ter plaatse in het gebouw: het zegt u wat u moet nagaan en vragen.

Laat een weg een vraag open, noteer die dan als «geen gegevens» in plaats van het beste aan te nemen, en maak er een schriftelijke voorwaarde in het arras-contract van of een reden om te wachten.