Wat controleert u voordat u een appartement in Madrid koopt?

Een woningvoorraad uit de jaren zestig

De volkstelling van 2021 telt in Madrid 1.533.221 woningen. De meeste staan in gebouwen uit 1961 tot 1970 (360.734), gevolgd door 1971 tot 1980 (231.957) en 1951 tot 1960 (184.107). Veel van wat nu als op te knappen appartement te koop staat, komt uit die decennia.

In die periode gebruikte Spanje aluminiumcement in geprefabriceerde vloerbalken, vooral tussen 1950 en 1970. Als vocht de wapening bereikt, kan het beton aangetast raken; in Spanje heet dat aluminosis. Het bouwjaar zegt niet welke balken een gebouw heeft, maar wel wanneer u moet vragen naar de vloerconstructie en eerdere herstellingen.

De gebouwinspectie in Madrid

In de regio Madrid heet de gebouwinspectie (ITE of IEE) het gebouwbeoordelingsrapport, geregeld in Decreet 103/2016. Het is verplicht voor appartementengebouwen ouder dan 50 jaar en wanneer eigenaars overheidssubsidie aanvragen voor onderhoud, toegankelijkheid of energiebesparing. Een eengezinswoning is alleen verplicht als de eigenaar zo'n subsidie aanvraagt.

Het rapport beoordeelt de staat van onderhoud, de toegankelijkheid en de energie-efficiëntie. Een volledig rapport is 10 jaar geldig en moet binnen 3 maanden na het laatste inspectiebezoek worden ingeschreven. De vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) geeft er opdracht toe, en de herstellingen die het vraagt betalen alle eigenaars samen, vaak via een extra heffing (derrama).

De regio schrijft deze rapporten in in een openbaar register, het Registro Integrado Único. HOUSINGFAX raadpleegt dat register met het adres en toont de algemene beoordeling die het voor het gebouw publiceert.

Overstromingen, aardbevingen en radon

Het nationale kaartsysteem voor overstromingsgebieden (SNCZI) vindt in de gemeente 2 ARPSI, gebieden met een potentieel significant overstromingsrisico in het stroomgebied van de Taag, en gekarteerd overstromingsgebied vanaf een herhalingstijd van 10 jaar. De meeste straten liggen ver van een rivier; het exacte adres is wat telt.

Madrid staat niet in de bijlage van de Spaanse aardbevingsnorm NCSE-02, die alleen gemeenten vanaf 0,04 g basisversnelling vermeldt, en ook niet in radonzone I of II van de bouwvoorschriften. Het rapport controleert beide toch op de exacte locatie van het gebouw.

Prijzen en context

De gemiddelde taxatiewaarde van vrije-sectorwoningen lag in het eerste kwartaal van 2026 op 5.466 €/m², 16,1% hoger dan een jaar eerder, volgens het Spaanse ministerie van Huisvesting. Tussen stadsdelen lopen de waarden sterk uiteen.

De criminaliteitsstatistiek van 2025 telt in Madrid 65,5 bekende strafbare feiten per 1.000 inwoners, tegenover een landelijk gemiddelde van 50,4. Het cijfer geldt voor de hele gemeente, niet voor een straat.

Wat u vraagt voordat u een aanbetaling doet

In Spanje gaat de aanbetaling meestal via een arras-contract; wie daarna afhaakt, verliest ze. Vraag vooraf het laatste gebouwbeoordelingsrapport, een verklaring van de vereniging van eigenaars dat er geen achterstallige bijdragen zijn, de notulen van de laatste twee vergaderingen en het energiecertificaat. Vraag welke werken zijn goedgekeurd en wie ze betaalt.

Het uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) zegt wie de eigenaar is; HOUSINGFAX zegt in welke staat het gebouw is. Begin met het gratis rapport; het essentiële kost 11 € en het volledige, met de staat van het gebouw, 19 €. Het rapport vervangt geen technische inspectie van het gebouw ter plaatse.