Checklist vóór het arras-contract: 15 punten in Spanje

Waarom deze checklist vóór de arras komt

Het arras-contract is in Spanje de private voorovereenkomst waarbij de koper een aanbetaling («señal») doet, zodat de woning tot de notariële akte van de markt gaat. Artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek zegt dat het contract bij arras ontbonden kan worden doordat de koper ze verliest of de verkoper ze dubbel terugbetaalt. Alles wat u pas na de handtekening ontdekt, kan u dus de aanbetaling kosten.

Deze lijst is bedoeld voor de weken tussen de eerste bezichtiging en de arras, niet voor de week van de notaris. Hij telt 15 punten in vijf blokken: documenten, het gebouw, de servicekosten van de vereniging van eigenaars, ligging en kosten, en het arras-contract zelf. Bij elk punt staat wat u controleert, waar u het krijgt en wie het doet. Een breder overzicht van een woning kopen in Spanje vindt u in onze koopgids; deze pagina is de lijst om af te drukken en af te vinken.

Hoe controleert u een woning voordat u in Spanje koopt?

Controleer vóór het arras-contract vijf blokken: de documenten (nota simple, kadastergegevens, energielabel), het gebouw (bouwjaar, inspectie, notulen en bezichtiging), de financiën van de vereniging van eigenaars, ligging en kosten, en het contract zelf. Dat zijn 15 controles; deze korte lijst print u en vinkt u af.

Documenten en gebouw: ☐ 1. Recente nota simple, zelf opgevraagd. ☐ 2. Kadastergegevens vergeleken met de advertentie. ☐ 3. Geldig energielabel: tien jaar, vijf bij label G. ☐ 4. Berging, parkeerplaats en terras ingeschreven. ☐ 5. Bouwjaar genoteerd. ☐ 6. Gebouwinspectie met resultaat en termijnen. ☐ 7. Notulen van de laatste vergaderingen. ☐ 8. Bezichtiging van plafonds, afvoerpijpen, gevel en dak.

VvE, ligging, kosten en contract: ☐ 9. Schuldenverklaring van de VvE, binnen zeven kalenderdagen afgegeven. ☐ 10. Servicekosten, extra heffingen (derramas) en reservefonds. ☐ 11. Overstromingsgebied, bodem en radon. ☐ 12. Prijs tegenover de referentiewaarde. ☐ 13. Kosten koper berekend. ☐ 14. Soort arras, termijnen en voorwaarden op papier. ☐ 15. Alle eigenaars tekenen en u betaalt per overschrijving. Elk punt wordt hieronder uitgelegd.

Documenten: punten 1 tot 4

1. Een recente nota simple. Wat: de ingeschreven eigenaar, de beschrijving van het pand en de lasten (hypotheken, beslagen, vruchtgebruik). De nota simple is een uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) met louter informatieve waarde; alleen een registercertificaat heeft bewijskracht. Waar: bij het register of online, met het adres of de kadastrale referentie. Wie: u of uw advocaat, in plaats van te vertrouwen op het exemplaar van de makelaar.

2. De gegevens in het kadaster (Catastro). Wat: gebruik, bebouwde oppervlakte, bouwjaar en de lijst van eenheden in het gebouw. Waar: het online loket van het kadaster (Sede Electrónica del Catastro); dit zijn niet-beschermde gegevens die iedereen mag raadplegen (eigenaar en kadastrale waarde zijn beschermd). Wie: u. Vergelijk de oppervlakte met de advertentie en met de nota simple en vraag de verkoper naar grote verschillen.

3. Energiecertificaat. Wat: het label, het verbruik en de datum. Een certificaat is maximaal tien jaar geldig, vijf jaar bij label G, en elke verkoopadvertentie moet het label vermelden (Koninklijk Besluit 390/2021, artikelen 13 en 17). Waar: bij de verkoper; sommige regio's publiceren het ook in een openbaar register. Wie: de verkoper, die een kopie bij de koopovereenkomst moet voegen.

4. Wat u ziet, moet ingeschreven zijn. Wat: berging, parkeerplaats, dichtgemaakt terras, zolder of penthouse; controleer of ze in de nota simple en het kadaster staan, en met welke oppervlakte. Waar: beide documenten hierboven en de eigendomsakte van de verkoper. Wie: u, en uw advocaat of de notaris als iets niet klopt. Wat niet ingeschreven is, koopt u niet mee: bespreek het vóór de arras.

Het gebouw: punten 5 tot 8

5. Bouwjaar en wat het meestal betekent. Wat: het decennium zegt iets over materialen en regels (isolatie, aardbevingen, asbest, aluminaatcement). Waar: de kadastergegevens uit punt 2. Wie: u, met onze gids over het bouwjaar. 6. Gebouwinspectie (in het Spaans ITE of IEE). Wat: of die er is, van wanneer, met welk resultaat en welke gebreken en termijnen erin staan. Waar: vraag het de beheerder (administrador de fincas); in sommige regio's staat het in een openbaar register. Wie: u of uw makelaar.

7. Notulen van de vergaderingen van eigenaars van de laatste jaren. Wat: goedgekeurde of geplande werken (gevel, dak, lift, afvoerpijpen), rechtszaken en terugkerende klachten. Waar: de verkoper of de beheerder. Wie: u; vraag bij grote besluiten naar bedrag en planning. 8. Een oplettende bezichtiging. Wat: scheuren in muren en plafonds, vochtplekken, roest op vloerbalken, klemmende deuren. Wie: u; bij ernstige signalen een architect of bouwkundige vóór de arras.

Servicekosten en VvE: punten 9 en 10

9. Verklaring van schulden bij de vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios). Wat: of de verkoper de servicekosten betaald heeft. De wet op de horizontale eigendom (artikel 9.1.e) verplicht de verkoper dit in de akte te verklaren en een verklaring van de secretaris met akkoord van de voorzitter voor te leggen, die binnen zeven kalenderdagen moet worden afgegeven. Belangrijk, want de gekochte woning staat in voor schulden van vorige eigenaars over het lopende jaar en de drie voorgaande kalenderjaren. Wie: de verkoper; zie er niet van af.

10. Maandelijkse bijdrage, extra heffingen en reservefonds. Wat: het maandbedrag, goedgekeurde of geplande extra heffingen («derramas») en of het reservefonds het wettelijk minimum haalt van ten minste 10 % van de laatste gewone begroting (artikel 9.1.f). Waar: de laatste begroting en de notulen. Wie: u. Leg in het arras-contract vast wie reeds goedgekeurde heffingen betaalt; dat is een van de meest voorkomende discussies vóór de akte.

Wat HOUSINGFAX van deze lijst controleert

Verschillende punten van deze checklist komen uit openbare registers, en HOUSINGFAX bundelt ze in één rapport met 22 controles op officiële bronnen: de kadastergegevens (punt 2), het energielabel waar het regionale register het publiceert (punt 3), risico's naar bouwjaar en aluminose (punt 5), de geregistreerde gebouwinspectie in de regio Valencia, Baskenland en Madrid (punt 6), overstromingsgebieden, ondergrond en radon (punt 11) en een referentieprijs met indicatieve aankoopkosten (punten 12 en 13). Elk gegeven heeft een bron en een datum.

Wat het niet doet: het vraagt geen nota simple aan, controleert geen schulden bij de VvE en leest geen notulen; die punten blijven op uw lijst. De nota simple vertelt u wie de eigenaar is; HOUSINGFAX vertelt u hoe het gebouw ervoor staat. Begin met het gratis rapport, dat het stoplicht van elke controle toont met de echte gegevens van uw gebouw, en ga daarna naar het essentieel rapport (11 €) of het volledig rapport (19 €): als pdf binnen enkele minuten, eenmalige betaling, zonder account.

Ligging en kosten: punten 11 tot 13

11. Risico's van de ligging. Wat: of het perceel in een overstromingsgebied ligt, of de bodem beweegt, de radonzone van de gemeente, aardbevingsrisico, geluid en nabijgelegen industrie of bos. Waar: officiële kaartviewers zoals het nationale systeem voor overstromingskaarten (SNCZI) of geluidskaarten, of een rapport dat ze bundelt. Wie: u, voordat u een prijs afspreekt. 12. Referentieprijs. Wat: vergelijk de vraagprijs met openbare gegevens van de buurt en met de referentiewaarde van het kadaster (valor de referencia), de minimale heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting.

Volgens het kadaster wordt de belasting op de referentiewaarde berekend als de opgegeven prijs lager is. Waar: het online loket van het kadaster, na identificatie. 13. Kosten koper. Wat: overdrachtsbelasting (ITP, waarvan elke regio het tarief bepaalt), notaris, register en eventueel een gestoría (administratiekantoor) en hypotheekkosten. Tenzij anders afgesproken betaalt de verkoper het verlijden van de akte en de koper het eerste afschrift en alles daarna (artikel 1455 Burgerlijk Wetboek). Wie: u, met uw advocaat of bank.

Het arras-contract: punten 14 en 15

14. Welk soort arras u tekent en wat erin staat. Wat: of het de «berouwarras» van artikel 1454 zijn (terugtrekken tegen verlies of dubbele terugbetaling van de aanbetaling) of een ander soort; het bedrag; de uiterste datum voor de akte; wat er gebeurt als de bank de hypotheek weigert; dat de lasten uit de nota simple bij de akte worden doorgehaald; en wie goedgekeurde heffingen betaalt. Wie: een onafhankelijke advocaat, liefst een die het contract in het Nederlands en het Spaans met u doorneemt.

15. Wie tekent en aan wie u betaalt. Wat: alle eigenaars uit de nota simple tekenen (of iemand met een geldige volmacht), en de aanbetaling gaat per overschrijving naar een rekening van een eigenaar, nooit contant of aan een derde zonder schriftelijke machtiging. Waar: de nota simple uit punt 1. Wie: u. Met alle 15 punten afgevinkt is de arras geen gok meer, maar een geïnformeerde beslissing.

Grenzen van deze checklist

Deze lijst ordent wat u moet weten voordat u geld vastlegt, maar vervangt niet het advies van een advocaat over het contract of de controle van de akte door de notaris. Ook vervangt hij geen technische inspectie ter plaatse van het gebouw: registers tonen wat is aangegeven, niet wat er in een vloer zit.

Heeft een punt geen antwoord, noteer dan «geen gegevens» in plaats van het goed te rekenen. Een ontbrekend document is een vraag voor de verkoper, en een onbeantwoorde vraag vóór de arras is een goede reden om te wachten of een schriftelijke voorwaarde in het contract op te nemen.

Veelgestelde vragen

Wat gebeurt er als ik na de arras terugtrek? Bij berouwarras verliest u de aanbetaling; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug (artikel 1454 Burgerlijk Wetboek). Daarom komt de checklist eerst.

Staan schulden bij de VvE in de nota simple? Nee. Die beschrijft het pand, de eigendom en de ingeschreven lasten; schulden bij de VvE blijken uit de verklaring van de secretaris die de wet op de horizontale eigendom voorschrijft.

Wie vraagt de verklaring van VvE-schulden aan? De verkoper, bij de beheerder of secretaris, die ze binnen zeven kalenderdagen moet afgeven. Zonder die verklaring wordt de akte niet verleden, tenzij de koper er uitdrukkelijk van afziet.

Kan ik deze checklist vanuit Nederland of België afwerken? Grotendeels wel. Kadastergegevens, energielabel en risico's van de ligging staan online en een rapport van HOUSINGFAX bundelt ze in enkele minuten; de nota simple kunt u online bestellen en een lokale advocaat kan de VvE-stukken opvragen.

Geldt de lijst ook voor een vrijstaand huis? Ja, behalve de VvE-punten als er geen vereniging van eigenaars is. Bij een vrijstaand huis wegen perceel, ondergrond en risico's van de ligging zwaarder.