Wie prüfen Sie eine spanische Immobilie, ohne hinzufahren?

Was bedeutet Due Diligence beim Kauf in Spanien aus der Ferne?

Due Diligence heißt: Eigentümer, Belastungen, Zustand des Gebäudes und Risiken der Lage prüfen, bevor Sie die Anzahlung für den Arras-Vertrag leisten. Nach Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs verliert ein Käufer, der danach zurücktritt, diese Anzahlung. Aus dem Ausland lässt sich das meiste online erledigen.

Wer nicht in Spanien lebt, hat keine andere Liste, sondern verteilt die Aufgaben anders. Manches erledigen Sie selbst am Laptop, manches braucht einen Vertreter mit Vollmacht, und manches braucht einen Menschen im Gebäude. Dieser Artikel sortiert die Prüfungen in diese drei Gruppen. Den Kaufablauf Schritt für Schritt (NIE, Konto, Steuern, Notar) erklärt unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien; die Liste zum Abhaken vor dem Arras-Vertrag steht in der Arras-Checkliste.

Was können Sie online prüfen, ohne zu reisen?

Drei Prüfungen brauchen nur einen Internetzugang: den Eintrag im Catastro, die Nota simple aus dem Grundbuch und die amtlichen Risikokarten. Die Nota simple kostet 9,02 € pro Immobilie zuzüglich Steuern, eine englische Übersetzung gibt es für 30 € zuzüglich Steuern. Beides kommt per E-Mail mit einem Download-Link.

Das Catastro (das spanische Steuerkataster) zeigt jedem Lage, Katasterreferenz, Fläche, Nutzung und Bauqualität einer Immobilie; geschützt sind nur Name des Eigentümers und Katasterwert. Vergleichen Sie die Fläche mit der Anzeige und fragen Sie bei größeren Abweichungen nach. Die Nota simple zeigt den eingetragenen Eigentümer und Hypotheken, Pfändungen oder andere Lasten: Bestellen Sie sie selbst, statt der Kopie des Maklers zu vertrauen, denn Belastungen ändern sich von einer Woche zur nächsten.

Auch die Risiken der Lage sind öffentlich: Überschwemmungsgebiete im Kartenviewer SNCZI, Lärmkarten, die Radonkarte und die Erdbebengefährdung. Schwierig ist nur das Spanisch; unser Leitfaden zur spanischen Hochwasserkarte erklärt die Begriffe.

Wofür brauchen Sie einen Vertreter in Spanien?

Für alles, was Ihre Unterschrift braucht, wenn Sie nicht anreisen können: Arras-Vertrag, notarielle Kaufurkunde (Escritura), manchmal die Kontoeröffnung. Eine Vollmacht (Poder) können Sie vor einem spanischen Notar, in einem spanischen Konsulat oder vor einem Notar in Ihrem Land erteilen; im letzten Fall braucht sie eine Apostille oder Legalisation.

Die Apostille beruht auf dem Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961: Sie ersetzt die Kette von Beglaubigungen öffentlicher Urkunden zwischen den Vertragsstaaten, laut spanischer Notarkammer praktisch alle Länder. Für Staaten außerhalb des Übereinkommens erklärt das spanische Außenministerium die diplomatische Legalisation. Fragen Sie den spanischen Notar, der die Urkunde aufnehmen wird, vorab, ob er zusätzlich eine beeidigte Übersetzung verlangt.

Halten Sie die Vollmacht eng: eine Immobilie, ein Höchstpreis, die vereinbarten Bedingungen. Geben Sie sie einem Anwalt, der für Sie arbeitet, nicht dem Makler des Verkäufers. Auch die NIE, die Steuernummer für Ausländer, beantragen Sie aus dem Ausland über ein spanisches Konsulat mit dem Formular EX-15 und der Gebühr 790 Code 012; die Polizei muss innerhalb von höchstens fünf Tagen nach Eingang entscheiden.

Was lässt sich am Bildschirm nicht prüfen?

Der tatsächliche Zustand von Gebäude und Wohnung: Feuchtigkeit, Risse, rostige Deckenbalken, Dach, Aufzug, Fallrohre. Register zeigen, was erklärt wurde, nicht was in einer Decke steckt. Dafür brauchen Sie drei Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und, wenn etwas nicht stimmt, einen Bausachverständigen vor Ort.

Die drei Unterlagen sind die letzte Gebäudeinspektion (auf Spanisch ITE oder IEE), die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und die Bescheinigung über Schulden bei der Comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft). Die Protokolle zeigen beschlossene Arbeiten und Sonderumlagen (Derramas), die Inspektion Mängel und Fristen. Sie kommen vom Verkäufer oder vom Hausverwalter (Administrador de fincas); ein Anwalt vor Ort kann sie für Sie einsammeln.

Wenn Sie nicht selbst besichtigen können, verlangen Sie einen Live-Videoanruf statt eines aufgezeichneten Rundgangs. Lassen Sie die Decken von Bad und Küche, das Treppenhaus, die Dachterrasse, die Fassade von der Straße und die Garage zeigen. Was Ihnen dabei Sorgen macht, ist ein Grund, vor dem Arras-Vertrag einen Architekten oder Bausachverständigen (Arquitecto técnico) zu schicken, nicht danach.

Welche spanischen Begriffe begegnen Ihnen dabei?

In den Unterlagen eines spanischen Kaufs kehren einige Wörter immer wieder: «nota simple» (Grundbuchauszug), «escritura» (notarielle Kaufurkunde), «poder» (Vollmacht), «arras» (Anzahlungsvertrag), «comunidad de propietarios» (Eigentümergemeinschaft), «administrador de fincas» (Hausverwalter) und «derrama» (Sonderumlage). Wer sie kennt, spart sich viele Rückfragen an den Anwalt.

Weitere Begriffe in den Unterlagen des Gebäudes: «acta» (Protokoll einer Eigentümerversammlung), «certificado de deudas» (Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden), «cargas» (Belastungen wie Hypothek oder Pfändung), «referencia catastral» (Katasterreferenz) und «gestor» oder «gestoría» (Verwaltungsagent für Steuern und Formalitäten). Kommt ein Dokument nur auf Spanisch, lassen Sie sich diese Punkte vom Anwalt auf Deutsch zusammenfassen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Was prüft HOUSINGFAX für Sie, auf Deutsch?

HOUSINGFAX bündelt den Registerteil dieser Arbeit in einem Bericht mit 22 Prüfungen auf amtlichen spanischen Quellen: Catastro, Baujahr, Aluminose, registrierte Gebäudeinspektion, wo das regionale Register angebunden ist (Valencianische Gemeinschaft, Baskenland, Madrid), Überschwemmungsgebiet, Bodenbewegung, Radon, Erdbebengefährdung, Lärm und ein Referenzpreis.

Jede Zahl nennt ihre spanische Quelle und ihr Datum, sodass Sie den Bericht an Ihren Anwalt oder Notar weitergeben können; er enthält außerdem eine Schätzung der Kaufnebenkosten, die Ihr Gestor (Verwaltungsagent für Steuern und Formalitäten) dann bestätigt. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht, der jede Prüfung mit den echten Daten Ihres Gebäudes zeigt; der Basisbericht kostet 11 €, der vollständige Bericht mit dem registrierten Gebäudezustand 19 €. Als PDF in wenigen Minuten, Einmalzahlung, ohne Konto. Nota simple und Protokolle bleiben auf Ihrer Liste.

Checkliste für Käufer aus der Ferne

Online, selbst: 1. Catastro-Eintrag (Fläche, Nutzung, Baujahr). 2. Nota simple, bei Bedarf auf Englisch. 3. Karten zu Hochwasser, Radon, Lärm und Erdbeben, oder ein Bericht, der sie bündelt. 4. Ein Referenzpreis für die Gegend. Über einen Vertreter: 5. NIE, bei Bedarf über ein Konsulat. 6. Enge Vollmacht in der richtigen Form. 7. Unabhängiger Anwalt, der den Arras-Vertrag auf Deutsch und Spanisch mit Ihnen durchgeht.

Vor Ort oder über die Eigentümergemeinschaft: 8. Gebäudeinspektion und ihre Mängel. 9. Protokolle, beschlossene Arbeiten und Sonderumlagen. 10. Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden. 11. Live-Videobesichtigung und, wenn nötig, ein Bausachverständiger. Zum Schluss: 12. Arras erst unterschreiben, wenn die Punkte 1 bis 11 beantwortet sind, denn die Anzahlung verlieren Sie bei einem Rücktritt.

Wo liegen die Grenzen eines Kaufs ohne Besichtigung?

Prüfen aus der Ferne verringert die Unsicherheit, beseitigt sie aber nicht. Register können veraltet sein, die Nota simple hat nur informativen Wert, und ein Videoanruf zeigt nur, worauf die Kamera zeigt. Ein Bericht aus Registerdaten ersetzt keine technische Inspektion vor Ort und keine Rechtsberatung zum Vertrag.

Bleibt ein Punkt offen, notieren Sie ihn als «keine Daten», statt ihn für erledigt zu halten. Eine offene Frage vor dem Arras-Vertrag ist ein guter Grund zu warten oder eine schriftliche Bedingung aufzunehmen, die Ihnen den Rücktritt ohne Verlust der Anzahlung erlaubt, falls die Antwort schlecht ausfällt.