¿Cómo se comprueba un piso que no puedes visitar?

¿Se puede comprar un piso sin visitarlo?

Sí: quien vive en otra ciudad o fuera de España puede hacer casi todo a distancia. La clave es comprobar la titularidad, las cargas, el estado del edificio y los riesgos de la ubicación antes de pagar las arras, porque según el artículo 1454 del Código Civil el comprador que se echa atrás las pierde.

Lo que cambia al comprar a distancia no es la lista de comprobaciones, sino quién hace cada una. Unas las haces tú desde el ordenador, otras necesitan a alguien con un poder notarial y otras, a una persona dentro del edificio. Este artículo las ordena en esos tres grupos. El proceso de compra completo de un extranjero (NIE, cuenta, impuestos, notario) está en la guía para comprar vivienda en España siendo extranjero, y la lista para marcar antes de firmar, en la checklist de arras.

¿Qué puedes comprobar en línea sin desplazarte?

Tres cosas se consultan sin moverte de casa: la ficha del Catastro, la nota simple del Registro de la Propiedad y los mapas oficiales de riesgos. La nota simple cuesta 9,02 € por finca, impuestos y retenciones no incluidos, y llega por correo electrónico con un enlace para descargarla.

El Catastro permite a cualquiera consultar la localización, la referencia catastral, la superficie, el uso y la calidad de construcción de un inmueble; solo el nombre del titular y el valor catastral son datos protegidos. Compara la superficie con el anuncio y pregunta por cualquier diferencia grande. La nota simple dice quién es el titular registral y qué hipotecas, embargos u otras cargas constan: pídela tú en lugar de fiarte de la copia que te envíe la agencia, porque las cargas pueden cambiar de una semana a otra.

Los riesgos de la ubicación también son públicos: zonas inundables en el visor del SNCZI, mapas de ruido, mapa de radón y peligrosidad sísmica. Nuestra guía para leer el visor del SNCZI explica, capa por capa, qué mirar en el de inundaciones.

¿Qué necesita a alguien con un poder notarial?

Todo lo que exige tu firma cuando no puedes viajar: el contrato de arras, la escritura ante notario y, a veces, la apertura de la cuenta. El poder puede otorgarse ante un notario español, en un consulado de España o ante un notario del país donde vivas; en este último caso necesita apostilla o legalización.

La apostilla procede del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961: sustituye la cadena de legalizaciones de los documentos públicos entre los países firmantes, que según el Notariado son prácticamente todos. Para los que no lo han firmado, el Ministerio de Asuntos Exteriores explica la vía de la legalización diplomática. Antes de otorgar el poder, pregunta al notario que autorizará la escritura si necesitará además una traducción jurada.

Haz el poder concreto: un inmueble, un precio máximo y las condiciones pactadas. Dáselo a un abogado que trabaje para ti, no al agente del vendedor. Si no tienes nacionalidad española, el NIE también se pide desde el extranjero en un consulado, con el formulario EX-15 y la tasa 790 código 012; la Policía debe resolver en un plazo máximo de cinco días desde que entra la solicitud.

¿Qué no se puede comprobar desde una pantalla?

El estado real del edificio y del piso: humedades, grietas, viguetas oxidadas, cubierta, ascensor, bajantes. Los registros describen lo declarado, no lo que hay dentro de un forjado. Para eso necesitas tres documentos de la comunidad de propietarios y, si algo no cuadra, un técnico que vaya al edificio.

Los tres documentos son la última inspección del edificio (ITE o IEE, según la comunidad autónoma), las actas de las juntas de los últimos años y el certificado de deudas con la comunidad. Las actas muestran obras y derramas aprobadas; la inspección, las deficiencias y sus plazos. Los facilita el vendedor o el administrador de fincas, y un abogado o un familiar puede recogerlos por ti.

Si no puedes visitar el piso, pide una videollamada en directo en lugar de un vídeo grabado, y que quien grabe enseñe los techos del baño y la cocina, la escalera, la azotea, la fachada desde la calle y el garaje. Lo que te preocupe en la llamada es motivo para enviar a un arquitecto técnico antes de las arras, no después.

¿Qué documentos te llegarán y qué dice cada uno?

Cinco papeles concentran casi toda la compra: la nota simple (quién es el titular y qué cargas constan), el contrato de arras (la señal y sus condiciones), el poder (quién firma por ti y hasta dónde), el certificado de deudas con la comunidad y la escritura que se firma ante notario. Si compras a distancia, pide copia de cada uno antes de firmar.

Léelos con dos preguntas. La primera, si coinciden entre sí: el titular de la nota simple debe ser quien firma las arras, la superficie y los anejos (trastero, garaje) deben ser los mismos en todos, y el poder debe cubrir exactamente esa operación. La segunda, qué falta: una carga sin cancelar, una derrama aprobada que no aparece o un plazo de las arras que no encaja con tu hipoteca son preguntas para tu abogado antes de pagar, no después.

¿Qué comprueba HOUSINGFAX por ti?

HOUSINGFAX reúne la parte de registros públicos en un informe con 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales: ficha catastral, año de construcción, aluminosis, inspección del edificio registrada donde el registro autonómico está integrado (Comunitat Valenciana, Euskadi y Madrid), zona inundable, movimiento del terreno, radón, riesgo sísmico, ruido y un precio de referencia.

Cada cifra lleva su fuente y su fecha, así que puedes reenviárselo a tu abogado o a tu gestor; incluye además una estimación orientativa de los gastos de compra, que el gestor confirmará. Empieza por el informe gratuito, que muestra cada comprobación con los datos reales de tu edificio; el esencial cuesta 11 € y el completo, con el estado de conservación registrado, 19 €. Llega en PDF en minutos, con pago único y sin registro. No pide la nota simple ni lee las actas: eso sigue en tu lista.

Lista de comprobación para comprar a distancia

En línea, tú mismo: 1. Ficha del Catastro (superficie, uso, año). 2. Nota simple actualizada. 3. Mapas de inundación, radón, ruido y sismicidad, o un informe que los reúna. 4. Un precio de referencia de la zona. Con un representante: 5. NIE, si no tienes nacionalidad española. 6. Poder notarial concreto y en la forma correcta. 7. Abogado independiente que revise el contrato de arras.

En el edificio o a través de la comunidad: 8. Inspección del edificio y sus deficiencias. 9. Actas, obras y derramas aprobadas. 10. Certificado de deudas con la comunidad. 11. Videollamada en directo y, si algo preocupa, visita de un técnico. Al final: 12. Arras solo cuando los puntos 1 a 11 tengan respuesta, porque la señal es lo que pierdes si te echas atrás.

¿Qué límites tiene comprar sin ver el piso?

Comprobar a distancia reduce la incertidumbre, pero no la elimina. Los registros pueden estar desfasados, la nota simple tiene valor meramente informativo y una videollamada solo enseña lo que enfoca la cámara. Un informe hecho con registros no sustituye a una inspección técnica en el edificio ni al asesoramiento jurídico sobre el contrato.

Cuando un punto no tenga respuesta, anótalo como «sin dato» en lugar de darlo por bueno. Una pregunta abierta antes de las arras es un buen motivo para esperar o para añadir al contrato una condición escrita que te permita desistir sin perder la señal si la respuesta resulta mala.