Wat vraagt u op over de gebouwinspectie vóór u een woning koopt?

Wat de gebouwinspectie in Spanje is

De gebouwinspectie (in het Spaans ITE of IEE) is de periodieke controle van de gemeenschappelijke delen van een appartementengebouw door een bevoegde technicus: draagconstructie, gevels, daken en gemeenschappelijke installaties. Het resultaat is een rapport dat bij het gemeentehuis of in het register van de regio wordt ingediend en vastlegt in welke staat het gebouw op die datum is en welke werken nodig zijn.

Elke Spaanse regio geeft haar een eigen naam en inhoud. In de regio Valencia heet ze gebouwbeoordelingsrapport (informe de evaluación del edificio) en beschrijft ze de staat van onderhoud van de gemeenschappelijke delen, de toegankelijkheid en de energie-efficiëntie. In Baskenland en Catalonië heet ze technische inspectie (inspección técnica) en ligt de nadruk op de staat van onderhoud. Voor een koper telt overal hetzelfde: bestaat ze, wanneer is ze gedaan, wat was de uitslag en welke werken staan nog open.

Ze is niet hetzelfde als een bouwkundige keuring die u zelf laat uitvoeren. De gebouwinspectie wordt besteld door de vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios), kijkt naar de gemeenschappelijke delen en komt niet in uw appartement. In meerdere regio's wordt ze in een officieel register ingeschreven, en daarom is ze een van de eerste dingen om na te gaan.

Wanneer ze verplicht is en hoe vaak ze wordt vernieuwd

Regio Valencia: verplicht zodra een woongebouw ouder is dan 50 jaar, en ook om openbare renovatiesubsidie aan te vragen. Ze is 10 jaar geldig vanaf de elektronische indiening. Eigenaars van een verplicht gebouw zonder rapport begaan een stedenbouwkundige overtreding.

Baskenland: verplicht voor gebouwen met overwegend woonfunctie die ouder zijn dan 50 jaar. Tien jaar na de indiening bij het gemeentehuis moet er een nieuwe worden ingediend.

Catalonië: elk gebouw met woningen moet ze ondergaan voordat het 45 jaar oud is. De uitslag leidt tot een geschiktheidsattest waarvan de duur afhangt van wat er gevonden is: 10 jaar als het gebouw geschikt is zonder of met lichte gebreken, 6 jaar bij voorlopige geschiktheid door aanzienlijke gebreken en 3 jaar bij geschiktheid onder voorbehoud door ernstige gebreken.

In andere regio's bepalen de regionale wet of de gemeentelijke verordening de verplichting, de leeftijd van het gebouw en de frequentie. Staat het gebouw dat u interesseert elders, vraag dan bij het gemeentehuis of de beheerder (administrador de fincas) welk schema geldt en of de termijn verlopen is.

Waar u nagaat of het gebouw door de inspectie is gekomen

Regio Valencia: de technicus schrijft het rapport in het regionale register in, en de Generalitat heeft een openbare zoekfunctie voor samengevatte rapporten, gelinkt vanaf haar pagina over het gebouwbeoordelingsrapport.

Regio Madrid: het centrale register van gebouwbeoordelingsrapporten heeft een openbaar portaal waarin u zoekt op gemeente, straat en huisnummer, of op registratienummer. De gegevens komen van de gemeenten en zijn informatief.

Baskenland: de Baskische regering houdt het register van technische inspecties bij in EuskoRegite, met een zoekfunctie voor gebouwen om na te gaan of er voor een pand een inspectie is ingediend.

Catalonië: wie het register van de Generalitat wil raadplegen, moet aantonen eigenaar te zijn of een machtiging van de eigenaar te hebben. Als koper vraagt u de verkoper het best om het geschiktheidsattest en het volledige rapport.

Hoe dan ook zegt een register alleen of er een rapport is en wat de uitslag was. De details – elk gebrek, waar het zit, de voorgestelde termijn – staan in het volledige rapport, dat de vereniging van eigenaars heeft. Vraag het aan de verkoper of de beheerder voordat u het arras-contract tekent, de reservering met aanbetaling die in Spanje meestal aan de notariële akte voorafgaat.

Gunstig of ongunstig: zo leest u de uitslag

Een gunstige uitslag betekent dat de technicus in de geïnspecteerde delen en op die datum geen gebreken vond die werken vereisen. Een ongunstige uitslag betekent dat er werken nodig zijn en dat de vereniging van eigenaars ze binnen een termijn moet uitvoeren. Het gaat niet om het woord, maar om de lijst van gebreken en hun urgentie.

Onderhoud: onderdelen zonder of met verwaarloosbare schade die met gewoon onderhoud op te lossen zijn.

Ingreep op middellange termijn: schade van gering belang of plaatselijke matige schade. Volgens de Valenciaanse gids kunnen deze werken meer dan een jaar worden uitgesteld.

Dringende ingreep: wijdverspreide matige of zware schade. De Valenciaanse gids legt daarvoor een maximale termijn van minder dan een jaar vast. Is er daarnaast direct gevaar voor personen of goederen, dan geeft de technicus maatregelen aan binnen uiterlijk 24 uur, zoals stutten of een zone afsluiten.

Catalonië gebruikt een andere schaal met dezelfde logica: lichte, aanzienlijke, ernstige of zeer ernstige gebreken, en een kortere geldigheid naarmate ze ernstiger zijn. Een gebouw met een attest van 3 jaar staat er niet hetzelfde voor als een gebouw met een attest van 10 jaar.

Hersteltermijnen: wat er na een ongunstige uitslag gebeurt

Na een inspectie met gebreken moet de vereniging van eigenaars de werken binnen de termijnen uit het rapport laten uitvoeren en aantonen dat ze gedaan zijn. In Baskenland gebeurt dat met een herstelattest (certificado de subsanación), ondertekend door de technicus die op de werken heeft toegezien en ingediend bij het gemeentehuis; het herstel kan volledig of gedeeltelijk zijn, naargelang de ingreepniveaus die zijn afgehandeld.

In de regio Valencia houdt het register de status van elk rapport bij: met openstaande dringende werken, zonder dringende werken of met uitgevoerde dringende werken. Die status laat in één oogopslag zien of het probleem nog openstaat.

Voor u is de hamvraag wie betaalt. Zijn de werken goedgekeurd en nog niet uitgevoerd, dan treedt u toe tot een vereniging die ze moet betalen. Zijn ze klaar, vraag dan het oplever- of herstelattest en controleer of het de dringende gebreken dekt.

Hoe u de inspectie gebruikt om te onderhandelen of iets te vragen

Vraag het volledige rapport, niet alleen de samenvatting: voorblad, datum van het bezoek, uitslag, lijst van gebreken met termijnen en fotobijlagen.

Controleer de geldigheid: de indieningsdatum en of de volgende inspectie vóór of kort na uw aankoop vervalt.

Vraag bij dringende gebreken het herstel- of opleverattest en de notulen van de vergaderingen waarin de werken en de kostenverdeling zijn goedgekeurd.

Vraag de beheerder om een verklaring over schulden aan de vereniging en goedgekeurde extra heffingen (derramas), en leg in het arras-contract vast wie reeds goedgekeurde heffingen betaalt.

Staan er dringende werken open, dan hebt u drie redelijke opties: vragen dat ze vóór de notariële akte worden uitgevoerd, de geschatte kosten van de prijs aftrekken of afspreken dat de verkoper zijn deel betaalt. Is er direct gevaar, dan is onderhandelen niet de prioriteit: laat eerst een technicus naar het gebouw kijken.

Wat het HOUSINGFAX-rapport met de gebouwinspectie doet

In de regio Valencia, de regio Madrid en Baskenland raadpleegt het Volledig rapport met gebouwstaat het officiële inspectieregister met het adres dat u invoert en vertelt het u of er een inspectie is ingeschreven, van wanneer ze is en wat de uitslag was. In de regio Valencia komen daar de ingeschreven gebreken bij, gegroepeerd per termijn, plus de staat van onderhoud, toegankelijkheid en energiegegevens uit het rapport.

Staat er niets ingeschreven, dan zegt het rapport dat, zonder aan te nemen dat het gebouw in orde is. Buiten die regio's vertelt het u wat u bij wie moet opvragen. Een gunstige uitslag wordt uitgelegd als wat ze is: geen gebreken ingeschreven op die datum, niet de afwezigheid van verborgen gebreken.

De inspectie is een van de 22 controles van het rapport, elk met officiële bron en datum: kadastrale gegevens, bouwjaar, overstromingsgebied, energielabel, aardbevingsrisico, bodembeweging en meer. Begin met het gratis rapport, zonder registratie; het Essentieel rapport kost € 11 en het Volledig rapport met gebouwstaat € 19, met eenmalige betaling en een pdf binnen enkele minuten. Controleer uw woning gratis voordat u de aanbetaling doet.

Het rapport ordent wat de registers zeggen en vertelt u wat u moet nagaan; het vervangt geen technische inspectie ter plaatse van het gebouw en geen keuring door een deskundige die u zelf inschakelt.