Hoe vindt en leest u de Spaanse kadastrale referentie?

Wat de kadastrale referentie is en hoe u haar leest

De Spaanse kadasterwet kent elk onroerend goed een kadastrale referentie (referencia catastral) toe: een alfanumerieke code die het ondubbelzinnig op de officiële kadasterkaart plaatst. Het kadaster (Catastro) noemt haar de officiële en verplichte identificatie van onroerend goed, en ze telt twintig tekens. Voor een koper is ze belangrijk omdat bijna elke openbare bron over een woning in Spanje aan deze code gekoppeld is.

Bij stedelijk vastgoed leest u de twintig tekens in blokken. Met het voorbeeld van het kadaster zelf, 9872023 VH5797S 0001 WX: de eerste zeven staan voor het perceel (finca of parcela), de volgende zeven voor het kaartblad waarop het ligt, de volgende vier voor de eenheid binnen het perceel en de laatste twee zijn controletekens. De eerste veertien wijzen dus naar het perceel, de laatste zes naar het specifieke appartement, de winkelruimte of de parkeerplaats.

Het praktische gevolg is eenvoudig: in een appartementengebouw delen alle woningen de eerste veertien tekens en veranderen alleen de laatste zes. Stuurt iemand u een referentie van veertien tekens, dan hebt u het perceel gekregen, niet uw woning.

Woning, perceel en gebouw: drie verschillende dingen

Referentie van 20 tekens (de eenheid, inmueble): een appartement, een winkelruimte, een parkeerplaats of een berging met een eigen referentie. Hier staan het gebruik, de oppervlakte, het aandeel in de vereniging van eigenaars (coeficiente de participación) en het jaar dat het kadaster aan die eenheid toekent.

Referentie van 14 tekens (het perceel, parcela of finca): de grond en alles wat erop gebouwd is. Voor het perceel publiceert het kadaster de oppervlakte, het type en de kaart, en apart de oppervlakte van de gemeenschappelijke delen.

Gebouw: de constructie op het perceel. Meestal valt die samen met het perceel, maar niet altijd: op één perceel kunnen meerdere blokken, een latere uitbreiding of bijgebouwen staan. Met de contour van het gebouw wordt het op een overstromingskaart geplaatst of worden de zonuren berekend.

De drie niveaus door elkaar halen is de meest gemaakte fout. De oppervlakte van uw appartement is niet die van het gebouw, het jaar van een uitbreiding niet dat van het oorspronkelijke blok, en de gegevens van een parkeerplaats beschrijven de woning niet. Elk gegeven moet zeggen over welk niveau het gaat.

Zo vindt u de kadastrale referentie op adres

De snelste weg is de zoekfunctie voor vastgoed op het elektronische loket van het kadaster (Sede Electrónica del Catastro). U kunt zoeken op kadastrale referentie, op straat en huisnummer, op landelijk polygoon en perceel, op coördinaten of op de unieke registercode. Voor zoeken op adres kiest u provincie en gemeente, typt u minstens drie tekens van de straatnaam, kiest u de juiste straat en vult u het huisnummer in.

Zijn er op dat nummer meerdere eenheden, dan toont het loket ze met trappenhuis, verdieping en deur. Kies de uwe en noteer alle twintig tekens. Gaat het u alleen om het gebouw, dan staan de eerste veertien tekens van elk ervan voor het perceel. Het loket is in het Spaans; de woorden die u nodig hebt zijn calle (straat), número (nummer), planta (verdieping) en puerta (deur).

Hebt u al papieren, dan staat de referentie ook op de laatste aanslag van de onroerendgoedbelasting (IBI) en in akten waarin ze is opgenomen. Vraag de verkoper er bij de eerste bezichtiging om: daarmee kunt u de advertentie controleren voordat u onderhandelt.

Het opvragen van niet-beschermde gegevens is vrij en gratis. Wie de eigenaar is en wat de kadastrale waarde is, zijn beschermde gegevens: alleen de eigenaar met een elektronisch certificaat of iemand met een machtiging ziet ze. Wie de eigenaar is en of er hypotheken of lasten zijn, leest u in de nota simple, een kort uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) – een ander document.

Wat u vóór aankoop controleert: oppervlakte, bouwjaar, gebruik en bijbehoren

Oppervlakte: vergelijk de advertentie met wat het kadaster toont voor uw referentie van twintig tekens. Wijken ze af, vraag dan waar het verschil vandaan komt. Het kadaster vermeldt de oppervlakte van elke bouweenheid en die van de gemeenschappelijke delen apart, dus een advertentie kan verschillende dingen optellen.

Bouwjaar: het kadaster kent aan elke eenheid een ouderdom toe. Dat is een goed vertrekpunt om te zien onder welke bouwregels het gebouw valt en of de periodieke gebouwinspectie aan de beurt is, maar vergelijk het met de akte of het bouwproject als het gebouw is uitgebreid.

Gebruik: wonen, handel, opslag of parkeren. Een als woning aangeboden ruimte die in het kadaster als winkel staat, of een zolder zonder woonbestemming, verdient een vraag voordat u een bod doet.

Bijbehoren: het kadaster somt de bouweenheden van elk object op met gebruik, verdieping, deur en oppervlakte. Een parkeerplaats of berging kan daar staan of een eigen referentie van twintig tekens hebben. Controleer of wat u koopt overeenkomt met de gegevens en of het reserveringscontract (contrato de arras, de aanbetalingsovereenkomst vóór de notariële akte) elke referentie noemt die u koopt.

Aandeel in de vereniging van eigenaars: de coeficiente de participación is het aandeel van uw woning in het gebouw en bepaalt doorgaans hoeveel u bijdraagt aan servicekosten en extra heffingen (derramas). Ook dat staat in de niet-beschermde gegevens.

Veelgemaakte fouten als referenties door elkaar lopen

De vierkantemeterprijs van een appartement berekenen met de referentie van veertien tekens: daarmee geeft het kadaster niet de oppervlakte van uw woning, maar de lijst van eenheden op het perceel. Elke berekening op oppervlakte heeft de referentie van twintig tekens nodig.

Aannemen dat er op het perceel maar één gebouw staat: in wooncomplexen en gesloten bouwblokken staan vaak meerdere portieken of blokken op één perceel. Kijk op de kadasterkaart welk gebouw het uwe is.

Ervan uitgaan dat de parkeerplaats erbij hoort omdat de advertentie dat zegt: heeft ze een eigen referentie, dan is het een apart object dat in het contract en de akte genoemd moet worden.

De kadastrale referentie verwarren met het nummer in het eigendomsregister (finca registral): het register gebruikt een eigen nummering. De akte vermeldt normaal beide; staat er maar één in, vraag het de notaris.

Wat het HOUSINGFAX-rapport met de kadastrale referentie doet

HOUSINGFAX begint precies hier. U typt het adres, het rapport raadpleegt het kadaster en toont u de eenheden op dat nummer, net als het loket: eerst de optie om alleen het gebouw te controleren, daarna elke woning met volledige referentie, gebruik, oppervlakte en bouwjaar. U kiest uw appartement of blijft bij het hele gebouw.

De controle van de kadastrale gegevens toont referentie, gebruik, oppervlakte, bouwjaar, de eenheden op het perceel en de verdeling tussen woning en bijbehoren, met een perceelkaart en de datum van de raadpleging. Kiest u een woning, dan wordt alles wat van de oppervlakte afhangt met die van die eenheid berekend; kiest u het gebouw, dan blijft het rapport op gebouwniveau en verzint het geen woning.

Die gegevens zijn een van de 22 controles van het rapport, elk met officiële bron en datum: gebouwinspectie, overstromingsgebied, energielabel, aardbevingsrisico, bodembeweging, zonuren en meer. U kunt beginnen met het gratis rapport, zonder registratie; het Essentieel rapport kost € 11 en het Volledig rapport met gebouwstaat € 19, met eenmalige betaling en een pdf binnen enkele minuten. Controleer uw woning gratis en zie wat elke bron zegt.

Wat het rapport niet doet: het raadpleegt geen eigenaars of kadastrale waarden, het vervangt de nota simple niet, noch een technische inspectie ter plaatse van het gebouw, en het maakt van een kadastraal gegeven geen conclusie over de draagconstructie.