Ce que dit chacun et qui l'établit

CritèreCe qu'il ditQui l'établit
Nota simpleQui est le propriétaire et quelles charges le grèvent ?Le registre foncier espagnol
Expertise bancaire (tasación)Que vaut-il pour la banque ?Une société d'expertise agréée, inscrite auprès de la Banque d'Espagne
Expert en bâtimentDans quel état réel sont le logement et l'immeuble ?Un architecte ou technicien du bâtiment que vous mandatez
Inspection de l'immeubleQuels défauts a l'immeuble et dans quel délai les corriger ?Un technicien mandaté par la copropriété ; enregistrée dans certaines régions
Rapport de HOUSINGFAXQue disent les registres officiels sur l'immeuble, ses risques et son prix ?HOUSINGFAX, à partir de sources officielles

Coût indicatif et moment opportun

CritèreCoût indicatifQuand le demander
Nota simple9,02 € par bien HTAvant de signer les arras
Expertise bancaire (tasación)Pas de tarif officiel ; payée par l'emprunteurÀ la demande de prêt ; expire au bout de six mois
Expert en bâtimentPas de tarif officiel ; devis de l'expertSi l'immeuble est ancien ou si la visite montre des signes
Inspection de l'immeublePayée par la copropriété ; à demander au vendeurAvant la visite ou les arras
Rapport de HOUSINGFAX0 € gratuit ; 11 € ou 19 € TVA compriseDès qu'une annonce vous intéresse

Ce que vous dit le rapport

Ce que vous dit le rapport — vérification 05

Que dit le cadastre ?

Il lit la fiche cadastrale du logement ou de l'immeuble pour que vous la compariez à la nota simple et à l'expertise : si la surface ne correspond pas, vous le saurez avant de signer.

  • Référence cadastrale, usage et année de construction
  • Surface inscrite au cadastre
  • Nombre de logements de l'immeuble
  • Plan de la parcelle

Vérifier mon logement gratuitementVoir le rapport d'exemple

Que vous dit la nota simple ?

La nota simple est un extrait du registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad) qui identifie le bien, ses titulaires et ses charges : hypothèques, usufruits, saisies. Elle coûte 9,02 € HT sur le portail des registradores, arrive en moins de deux heures en moyenne et montre si le vendeur est bien le propriétaire.

Elle n'a qu'une valeur d'information : c'est le certificat du registre (certificación registral) qui fait foi. Veillez à ce qu'elle soit récente : demandez-la vous-même avant le contrat d'arras (le compromis avec versement d'un acompte) plutôt que de vous fier à une vieille copie. Le même portail propose une traduction anglaise sur demande.

Que vous dit le rapport de HOUSINGFAX ?

Le rapport couvre ce que le registre foncier ne regarde pas : l'état enregistré de l'immeuble, les risques du sol et de l'environnement, et les prix de référence. Il compte 22 vérifications fondées sur des sources officielles espagnoles, chacune avec sa source, sa date et un voyant : ✓ sans alerte, ⚠ à surveiller ou ○ sans donnée.

On y trouve la fiche du cadastre (Catastro, le registre fiscal espagnol des biens immobiliers), l'année de construction et les risques fréquents pour un immeuble de cette époque (aluminose et amiante, toujours sous forme de niveau en toutes lettres), le certificat énergétique enregistré là où le registre régional est consultable, les zones inondables, les mouvements du sol, la sismicité, le radon, le bruit, les heures d'ensoleillement et les prix de référence avec une estimation des frais d'achat. Dans la Communauté valencienne, au Pays basque et à Madrid, le rapport complet ajoute le résultat de l'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE) enregistrée au registre régional.

Qu'apporte une expertise bancaire (tasación) ?

L'expertise bancaire fixe une valeur au bien selon des méthodes réglementées. Elle est établie par des sociétés d'expertise agréées et inscrites auprès de la Banque d'Espagne, un technicien visite le logement et le certificat expire au bout de six mois. Pour un prêt immobilier espagnol, la banque l'exige et l'emprunteur la paie.

L'expert vérifie que la surface et les caractéristiques correspondent aux documents et note l'état apparent de construction ou d'entretien, comme l'exige l'Orden ECO/805/2003. Son but est la valeur, pas la recherche de défauts : il n'ouvre ni plafonds ni planchers. Il n'existe pas de tarif officiel ; demandez des devis ou demandez à votre banque quelles sociétés elle accepte.

Qu'apporte un expert en bâtiment ?

C'est la visite d'un architecte (arquitecto) ou d'un technicien du bâtiment (aparejador) que vous mandatez pour voir l'état réel du logement et de l'immeuble : fissures, humidité, poutrelles rouillées, installations ou toiture. C'est la seule option qui regarde l'intérieur avec un œil formé, et il peut conseiller des sondages ou des essais en laboratoire.

Il n'existe pas de tarif officiel : la loi espagnole interdit aux ordres professionnels de publier des barèmes d'honoraires. Demandez un devis ferme et ce qu'il comprend (visite, photos, rapport écrit, essais). Ne le confondez pas avec l'inspection de l'immeuble commandée par la copropriété : dans la région de Valence, elle est obligatoire dès 50 ans et valable dix ans.

Quand demander chacun ?

Dans l'ordre : le rapport gratuit de HOUSINGFAX (0 €) dès qu'une annonce vous intéresse ; l'inspection de l'immeuble au vendeur ou au syndic avant la visite ; la nota simple et le rapport essentiel (11 €) ou complet (19 €) avant les arras ; l'expert en cas de doute ; l'expertise bancaire avec le prêt.

Tout n'est pas toujours nécessaire. Pour un immeuble récent, sans alerte et avec une inspection favorable, la nota simple et le rapport suffisent souvent pour décider. Pour un immeuble ancien, avec des travaux en attente ou des signes visibles à la visite, un expert en bâtiment lève les doutes. L'expertise bancaire n'est obligatoire que si vous achetez avec un prêt.

Le cadastre et le registre foncier, est-ce la même chose ?

Non. Le cadastre décrit un bien à des fins fiscales : situation, surface, usage et année de construction, et chacun peut consulter ces données non protégées. Le registre foncier indique à qui appartient le logement et quelles charges le grèvent. Le rapport lit le cadastre ; la nota simple vient du registre foncier.

Comparez les deux : si la surface diffère, ou si le débarras ou la place de parking de l'annonce ne figure pas dans la nota simple, posez la question au notaire ou à votre avocat avant de signer.

Que ne vous dit aucun de ces documents ?

Les dettes envers la copropriété (comunidad de propietarios), les appels de fonds exceptionnels votés (derramas) et les travaux prévus ne figurent ni dans la nota simple, ni dans l'expertise, ni dans le rapport : ils se demandent au syndic (administrador de fincas), avec l'état des dettes et les procès-verbaux. L'intérieur se voit à la visite ou avec un expert.

Le rapport ne remplace pas une inspection technique de l'immeuble ni une expertise : il vous dit quoi vérifier et quoi demander. HOUSINGFAX ne vend ni notas simples, ni expertises, ni rapports d'expert judiciaire ; la nota simple se demande directement aux registradores.

Réponses brèves

Quelle différence entre une nota simple et un rapport immobilier ?

La nota simple vient du registre foncier espagnol et indique qui est le propriétaire et quelles charges sont inscrites. Le rapport de HOUSINGFAX réunit 22 vérifications sur l'immeuble, les risques de l'emplacement et les prix de référence, avec source et date.

Combien coûte une nota simple ?

Sur le portail des registradores, 9,02 € par bien HT, avec un délai moyen de moins de deux heures. Une traduction anglaise peut être demandée en même temps.

L'expertise bancaire dit-elle si l'immeuble est en bon état ?

Ce n'est pas son objet. L'expert visite et note l'état d'entretien apparent, mais l'expertise fixe une valeur, surtout pour le prêt. Pour l'état réel, demandez l'inspection de l'immeuble et, en cas de doute, un expert en bâtiment.

Combien coûte un expert en bâtiment en Espagne ?

Il n'y a pas de tarif officiel : les ordres professionnels ne peuvent pas publier de barèmes. Demandez deux ou trois devis fermes et vérifiez ce qu'ils comprennent : visite, rapport écrit et éventuels sondages ou essais.

Le rapport de HOUSINGFAX inclut-il la nota simple ou une expertise ?

Non. HOUSINGFAX ne vend ni ne commande de notas simples ou d'expertises. Il donne des prix de référence issus de données publiques ; la nota simple vient du registre foncier et l'expertise d'une société agréée.

Que demander en premier ?

Le rapport gratuit, dès qu'une annonce vous intéresse, pour savoir quoi vérifier. La nota simple quand vous êtes décidé, et toujours avant de signer les arras. Un expert en cas de doute, et l'expertise bancaire avec le prêt.

Sources officielles consultables

Les liens permettent de vérifier la source primaire. Leur présence n'élargit pas leur finalité et ne transforme pas une donnée de contexte en diagnostic.