¿Qué revisar antes de comprar un piso en Madrid?

Un parque de viviendas de los años sesenta

El Censo de 2021 cuenta 1.533.221 viviendas familiares en Madrid. La década con más pisos es la de 1961 a 1970, con 360.734, seguida de la de 1971 a 1980, con 231.957, y de la de 1951 a 1960, con 184.107. Buena parte de lo que se anuncia hoy en Madrid como piso para reformar salió de esas dos décadas.

Esa época coincide con el uso del cemento aluminoso en viguetas prefabricadas de forjado, que en España se concentró entre 1950 y 1970. El año no dice qué viguetas lleva un edificio concreto ni en qué estado están, pero sí marca en qué pisos merece la pena preguntar por el forjado, por reparaciones antiguas y por cualquier informe técnico que tenga la comunidad de propietarios. Buscar «aluminosis Madrid» sirve de poco si no se parte del año de construcción del Catastro.

Un bloque de los sesenta puede estar perfectamente mantenido y otro de los noventa, descuidado. Lo que separa uno de otro está en los papeles de la comunidad: actas de las juntas, derramas aprobadas, obras de fachada o de cubierta y, sobre todo, la última inspección del edificio.

La inspección del edificio en Madrid: quién la necesita y cómo se consulta

En la Comunidad de Madrid la inspección del edificio (ITE o IEE) toma la forma del informe de evaluación de los edificios, regulado por el Decreto 103/2016, de 24 de octubre. Según la Comunidad, es obligatorio en los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con más de 50 años desde el final de la obra o desde una rehabilitación integral, y también cuando los propietarios piden ayudas públicas para obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética.

El Ayuntamiento de Madrid precisa que por vivienda colectiva se entiende el edificio con más de una vivienda, tenga o no otros usos, y que una vivienda unifamiliar no está obligada salvo que su dueño quiera acogerse a esas ayudas. El informe completo tiene una vigencia de 10 años, y debe inscribirse en el registro en el plazo máximo de 3 meses desde la última visita de inspección.

El informe de evaluación mira más que el estado de conservación: incluye la accesibilidad y la eficiencia energética del edificio. Para quien compra, la parte que más pesa es la de conservación, porque ahí aparecen las deficiencias que la comunidad tendrá que reparar y, con ellas, las posibles derramas que pagará según su cuota.

La Comunidad inscribe estos informes en el Registro Integrado Único de Informes de Evaluación de los Edificios, que tiene un portal público de consulta. Si el edificio que te interesa tiene más de medio siglo y no aparece, pregunta al administrador de fincas si el informe está hecho y pendiente de inscribir.

Zonas inundables, sismicidad y radón en el término

El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables cruza el término municipal con sus láminas de inundación y encuentra 2 ARPSI, las áreas con riesgo potencial significativo de inundación, ambas de la demarcación del Tajo, y zona inundable cartografiada desde el periodo de retorno de 10 años. Un término grande como el de Madrid contiene barrios muy alejados de cualquier cauce, así que el dato municipal solo indica que hay que mirar la dirección concreta.

Para saber si una calle de Madrid está en zona inundable, activa en el visor del SNCZI las láminas de 10, 100 y 500 años y localiza el portal; pregunta además a la comunidad por entradas de agua en garajes y locales. Que una zona no esté cartografiada no significa que no pueda inundarse.

Madrid no figura en el anejo de la norma sismorresistente NCSE-02, que solo recoge los municipios con una aceleración sísmica básica de 0,04 g o más, y tampoco aparece en las zonas I o II de radón del Código Técnico. Son dos apartados en los que la ciudad sale bien parada, aunque el informe los vuelve a comprobar en el punto exacto del edificio con el mapa del IGN y el del CSN.

Precio y otros datos de contexto

El valor tasado medio de la vivienda libre en Madrid era de 5.466 €/m² en el primer trimestre de 2026, un 16,1 % más que un año antes, según el Ministerio de Vivienda. Es una media de toda la ciudad: entre distritos las diferencias son grandes y la tasación de tu banco atenderá al piso concreto.

El Balance de Criminalidad de 2025 recoge en Madrid 65,5 infracciones penales conocidas por cada 1.000 habitantes, frente a 50,4 de media nacional. Es un dato municipal que no distingue calles ni barrios y que cuenta las infracciones conocidas, no el riesgo de un edificio.

Qué pedir antes de las arras en Madrid

Antes de firmar el contrato de arras, pide al vendedor el último informe de evaluación del edificio, el certificado de la comunidad de estar al corriente de pagos, las actas de las dos últimas juntas y el certificado energético de la vivienda. Pregunta si hay obras aprobadas y quién las paga, y déjalo por escrito.

Con la dirección, HOUSINGFAX consulta el registro autonómico de informes de evaluación y te enseña la valoración global que publica para ese edificio, junto a las demás comprobaciones: año del Catastro, aluminosis, amianto, zona inundable, sismicidad, radón o movimiento del terreno. Empieza con el informe gratuito; el esencial cuesta 11 € y el completo, con el estado del edificio, 19 €. El informe no sustituye a una inspección técnica en el edificio.