Ein Wohnungsbestand aus den 1960er-Jahren
Die Volkszählung 2021 zählt in Madrid 1.533.221 Wohnungen. Die meisten stammen aus den Jahren 1961 bis 1970 (360.734), gefolgt von 1971 bis 1980 (231.957) und 1951 bis 1960 (184.107). Vieles, was heute als renovierungsbedürftige Wohnung angeboten wird, stammt aus diesen Jahrzehnten.
In diese Zeit fällt auch der Einsatz von Tonerdezement in vorgefertigten Deckenbalken, in Spanien vor allem zwischen 1950 und 1970. Dringt Feuchtigkeit bis zur Bewehrung vor, kann der Beton Schaden nehmen; in Spanien heißt das Aluminose. Das Baujahr sagt nicht, welche Balken ein Haus hat, zeigt aber, wann Sie nach der Decke und nach früheren Reparaturen fragen sollten.
Die Gebäudeinspektion in Madrid
In der Region Madrid heißt die Gebäudeinspektion (ITE oder IEE) Gebäudebewertungsbericht und ist im Dekret 103/2016 geregelt. Pflicht ist er für Mehrfamilienhäuser, die älter als 50 Jahre sind, und immer dann, wenn Eigentümer öffentliche Zuschüsse für Instandhaltung, Barrierefreiheit oder Energieeffizienz beantragen. Einfamilienhäuser sind nur betroffen, wenn der Eigentümer solche Zuschüsse beantragt.
Der Bericht bewertet Erhaltungszustand, Barrierefreiheit und Energieeffizienz. Ein vollständiger Bericht gilt 10 Jahre und muss innerhalb von 3 Monaten nach der letzten Besichtigung eingetragen werden. Beauftragt wird er von der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios); die Reparaturen, die er verlangt, zahlen alle Eigentümer, oft über eine Sonderumlage (derrama).
Die Region führt ein öffentliches Register dieser Berichte, das Registro Integrado Único. HOUSINGFAX fragt es mit der Adresse ab und zeigt Ihnen die Gesamtbewertung, die es für das Gebäude veröffentlicht.
Hochwasser, Erdbeben und Radon
Das nationale Kartensystem für Überschwemmungsgebiete (SNCZI) findet im Stadtgebiet 2 ARPSI, also Gebiete mit potenziell signifikantem Hochwasserrisiko im Einzugsgebiet des Tajo, und kartierte Überschwemmungsflächen ab einem Wiederkehrintervall von 10 Jahren. Die meisten Straßen liegen weit von jedem Fluss entfernt; entscheidend ist die genaue Adresse.
Madrid steht nicht im Anhang der Erdbebennorm NCSE-02, der nur Gemeinden ab 0,04 g Grundbeschleunigung aufführt, und auch nicht in den Radonzonen I oder II der spanischen Bauordnung. Der Bericht prüft beides trotzdem am genauen Standort des Gebäudes.
Preise und Kontext
Der durchschnittliche Schätzwert frei finanzierter Wohnungen lag im ersten Quartal 2026 bei 5.466 €/m², 16,1 % mehr als ein Jahr zuvor (spanisches Wohnungsministerium). Zwischen den Stadtbezirken schwanken die Werte stark.
Die Kriminalstatistik 2025 verzeichnet in Madrid 65,5 bekannte Straftaten je 1.000 Einwohner, bei einem Landesdurchschnitt von 50,4. Die Zahl gilt für die ganze Gemeinde, nicht für einzelne Straßen.
Was Sie vor der Anzahlung verlangen sollten
In Spanien wird die Anzahlung meist über einen Arras-Vertrag geleistet; wer danach zurücktritt, verliert sie. Verlangen Sie vorher den letzten Gebäudebewertungsbericht, eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Beiträge offen sind, die Protokolle der letzten zwei Versammlungen und den Energieausweis. Fragen Sie nach beschlossenen Arbeiten und wer sie bezahlt.
Der Grundbuchauszug (nota simple) sagt, wem die Wohnung gehört; HOUSINGFAX sagt, in welchem Zustand das Gebäude ist. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht; der wesentliche kostet 11 €, der vollständige mit Gebäudezustand 19 €. Der Bericht ersetzt keine technische Besichtigung des Gebäudes vor Ort.
Was der Bericht in Madrid prüft
Der Bericht führt für jede Adresse in Madrid alle 22 Prüfungen durch. In dieser Gemeinde nutzen diese zusätzlich eine lokale Quelle:
- Prüfung 01Bewertung des Gebäudezustands In welchem Zustand ist das Gebäude?Comunidad de Madrid, RIEECM
Meine Immobilie kostenlos prüfenDie 22 Prüfungen ansehenBeispielbericht ansehen
Kurze Antworten
Ist die Gebäudeinspektion in Madrid Pflicht?
Ja, für Mehrfamilienhäuser, die älter als 50 Jahre sind: Sie brauchen einen Gebäudebewertungsbericht, der 10 Jahre gilt. Einfamilienhäuser nur, wenn der Eigentümer Zuschüsse beantragt.
Wie erfahre ich, ob ein Madrider Gebäude die Inspektion bestanden hat?
Verlangen Sie den Bericht vom Verkäufer oder von der Hausverwaltung und suchen Sie ihn im öffentlichen Register der Region. Der HOUSINGFAX-Bericht fragt dieses Register mit der Adresse ab.
Welche Gebiete in Madrid sind hochwassergefährdet?
Das SNCZI weist 2 Gebiete mit potenziell signifikantem Hochwasserrisiko und kartierte Überschwemmungsflächen entlang der Gewässer aus. Für ein bestimmtes Haus nutzen Sie den SNCZI-Viewer oder den Bericht.
Gibt es in Madrider Wohnungen Aluminose?
Ein öffentliches Verzeichnis betroffener Gebäude gibt es nicht. 360.734 Wohnungen liegen aber in Gebäuden von 1961 bis 1970, der Zeit des Tonerdezements; dort lohnt die Frage nach den Deckenbalken.
Amtliche Quellen zum Nachlesen
Die Links ermöglichen die Prüfung der Primärquelle. Ihre Aufnahme erweitert nicht deren Zweck und macht aus einer Kontextangabe keine Diagnose.
Wesentliche Grenze. Vorläufige Einschätzung: Sie ersetzt keine Inspektion, keine Diagnose, keine Materialprüfung, kein Zertifikat und kein Sicherheitsgutachten.