Qu'est-ce que l'inspection de l'immeuble en Espagne, et que faire si elle est défavorable ?

Ce que c'est, en termes simples

Un architecte ou un technicien du bâtiment parcourt les parties communes : façades, toiture, structure visible et installations communes. Il note les défauts qu'il voit, les classe par gravité et indique le délai pour les corriger. Le document est remis à la mairie ou au registre de la région.

Il existe deux formats. L'inspection technique classique porte sur l'état de conservation. Le rapport d'évaluation ajoute l'accessibilité et la performance énergétique et a remplacé la première dans de nombreuses régions. Les deux sont des examens visuels : le gouvernement de Catalogne rappelle que son inspection n'a en aucun cas pour objet de trouver des vices cachés.

Qui l'exige et à quelle fréquence

L'article 29 de la loi espagnole sur le sol et la réhabilitation urbaine de 2015 dit seulement que l'administration peut demander aux propriétaires d'immeubles d'habitation collective de justifier l'état de conservation, l'accessibilité et la performance énergétique. Le Tribunal constitutionnel a annulé en 2017 les paragraphes qui réglaient le reste : chaque région et chaque commune fixe donc son propre calendrier. Trois exemples :

Communauté valencienne : le rapport d'évaluation est obligatoire dès qu'un immeuble d'habitation a plus de 50 ans et vaut 10 ans à compter de son dépôt en ligne (décret 53/2018).

Ville de Madrid : les immeubles d'habitation collective de plus de 50 ans doivent le présenter au plus tard cinq ans après avoir atteint cet âge, et un rapport complet vaut 10 ans (décret 103/2016 de la Communauté de Madrid).

Catalogne : tout immeuble comportant des logements doit passer l'inspection avant ses 45 ans, comptés à partir de l'année inscrite au cadastre. La suivante intervient après 10, 6 ou 3 ans selon la gravité des constats (décret 67/2015).

Ce que signifie un résultat défavorable

Défavorable (desfavorable) signifie que le professionnel a relevé des défauts à corriger dans un délai. Cela ne veut pas dire que l'immeuble menace de s'effondrer, mais que la copropriété a des travaux à faire. Chaque région a ses termes : en Catalogne, avec des défauts importants l'immeuble n'est apte qu'à titre provisoire ; avec des défauts graves ou très graves, la copropriété doit adopter un programme de réhabilitation dans les six mois et, sans mesures conservatoires, l'aptitude est refusée.

Pour l'acheteur, un résultat défavorable signifie en général des travaux et un appel de fonds exceptionnel (derrama). La loi espagnole sur la copropriété rend obligatoires les travaux de conservation sans vote préalable de l'assemblée, et chacun paie selon sa quote-part. Demandez quels défauts ont été relevés, s'ils sont réparés et si des travaux sont votés, et fixez par écrit dans le contrat qui les paie.

Ce que vous dit le rapport HOUSINGFAX

La vérification 01, « Évaluation de l'état du bâtiment », recherche l'inspection enregistrée de l'immeuble dans la Communauté valencienne, au Pays basque et à Madrid et affiche sa date, son résultat et, quand le registre les publie, les défauts par élément avec leur délai. Si l'immeuble en a une, vous la verrez dans le rapport complet avec état du bâtiment (19 €) ; s'il n'y a pas de registre disponible, le rapport le dit.

Cette inspection alimente aussi la vérification 03, « Aluminose » : la mention de fissures dans les planchers change la lecture. Consultez l'exemple de rapport et vérifiez gratuitement votre logement.

Ce qu'une inspection ne dit pas

Une inspection favorable décrit ce que le professionnel a vu ce jour-là, avec les accès dont il disposait ; elle n'exclut pas les vices cachés et ne dit rien des années suivantes. De même, le rapport résume ce que disent les registres et ne remplace pas une visite technique de l'immeuble.