Quelle est la valeur de référence du logement qui vous intéresse ?

Quels prix de référence existe-t-il pour un logement en Espagne ?

Quatre, qui mesurent chacun autre chose : la valeur d'expertise moyenne au mètre carré du ministère du Logement, chaque trimestre ; le prix de vente conclu chez le notaire, sur le Portal Estadístico del Notariado ; le loyer de référence du SERPAVI ; et la valeur de référence du Catastro, valeur fiscale par bien, base de l'ITP depuis 2022.

La valeur d'expertise (valor tasado) est la moyenne des expertises de logements au mètre carré. Le prix notarial est le prix auquel les ventes se concluent réellement devant notaire ; il est publié par le Portal Estadístico del Notariado (le portail statistique des notaires espagnols). Le loyer de référence est ce que l'on paie pour louer des logements comparables dans le quartier. Et la valeur de référence du Catastro (valor de referencia) est une valeur fiscale, calculée pour chaque bien.

Aucune des quatre n'est le prix de votre appartement. Elles servent à situer le prix demandé : s'il dépasse nettement toutes les références, cherchez pourquoi (rénovation, vue, étage, parking) avant de faire une offre. S'il est en dessous, cherchez ce qui pourrait vous échapper.

Qu'est-ce que la valeur d'expertise du ministère du Logement ?

C'est la valeur moyenne au mètre carré des logements expertisés chaque trimestre, selon la statistique de la valeur d'expertise des logements du ministère du Logement et de l'Agenda urbain. Publiée par province et par grande commune, elle distingue les logements de 5 ans au plus de ceux de plus de 5 ans, la catégorie de l'ancien.

La statistique de la valeur d'expertise des logements est établie par le ministère espagnol du Logement et de l'Agenda urbain à partir des logements expertisés chaque trimestre. Elle donne la valeur moyenne du mètre carré des logements du marché libre par province et, dans les communes importantes, par commune, et distingue les logements de moins de cinq ans des plus anciens.

Pour un appartement ancien, la référence utile est celle des logements de plus de cinq ans de sa province ou de sa commune. La variation sur un an et sur cinq ans indique si le quartier monte, baisse ou stagne, ce qui compte à l'achat comme pour une revente future.

Qu'est-ce que le loyer de référence du SERPAVI ?

C'est la référence officielle espagnole de ce qui se paie pour louer une résidence principale dans une zone, publiée par section de recensement, district et commune. Le ministère du Logement l'établit avec l'administration fiscale à partir des déclarations des bailleurs : plus de 41,2 millions de données de 2011 à 2024, selon sa méthodologie de mars 2026.

Le système national de référence des loyers est issu du décret-loi royal 7/2019 et de la loi espagnole sur le logement 12/2023. Le ministère du Logement l'établit avec l'Agence fiscale espagnole et les instituts statistiques de Navarre et du Pays basque, à partir de ce que les propriétaires déclarent pour la location de résidences principales : plus de 41,2 millions de données de 2011 à 2024, selon sa méthodologie de mars 2026.

Il est publié par section de recensement, la plus petite unité du recensement, par district et par commune. Il vous sert si vous comptez louer l'appartement ou si vous voulez comparer votre mensualité de crédit avec le loyer d'un logement comparable dans le même quartier.

La valeur de référence du Catastro et l'impôt à l'achat

Depuis le 1er janvier 2022, la valeur de référence fixée par le Catastro est la base minimale de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) sur les logements anciens. Selon l'article 10 de la loi de l'impôt, vous payez sur le prix de l'acte s'il est plus élevé et, sinon, sur la valeur de référence ; chaque région fixe le taux.

La valeur de référence est fixée par la direction du cadastre espagnol à partir de l'analyse des prix de toutes les ventes conclues devant notaire. Elle part de modules de valeur moyenne fixés chaque année, et on lui applique un coefficient de réduction pour qu'elle ne dépasse pas la valeur de marché.

Depuis le 1er janvier 2022, elle est la base de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), payé à l'achat d'un logement ancien, et des droits de succession et de donation. Selon l'article 10 de la loi fiscale, si le prix inscrit dans l'acte dépasse la valeur de référence, vous payez sur le prix ; s'il est inférieur, vous payez sur la valeur de référence. Chaque région fixe le taux.

Elle se consulte sur la Sede Electrónica (le guichet en ligne) du Catastro avec une identification électronique espagnole : DNI électronique, certificat numérique ou Cl@ve. Comme il s'agit d'une donnée fiscale propre à chaque bien, le rapport ne l'affiche pas : demandez-la au vendeur, ou à votre avocat ou gestor, avant de signer les arras (le contrat de réservation avec acompte).

Les frais d'achat à ajouter

Au prix s'ajoutent l'ITP de votre région, le notaire et le registre foncier et, le cas échéant, un gestor (mandataire administratif) et les frais du prêt. Les honoraires du notaire et du registre suivent des barèmes officiels qui dépendent de la valeur de l'achat.

Le rapport calcule des frais minimaux indicatifs (ITP de la province, notaire et registre, chacun avec sa règle) sur une estimation faite à partir de la valeur d'expertise au mètre carré et de la surface au Catastro. Si vous convenez d'un autre prix, les frais changent : refaites le calcul avec votre banque ou votre gestor. Ce n'est pas un conseil fiscal.

Comment HOUSINGFAX le vérifie : vérification 07

La vérification 07 du rapport répond à « Quelle est sa valeur de référence ? ». Elle réunit la valeur d'expertise du ministère du Logement pour la province, pour les logements anciens et, si elle est publiée, pour la commune, avec sa variation sur un et cinq ans ; le loyer de référence du SERPAVI dans la section de recensement, avec le district et la commune comme contexte ; une estimation indicative pour la surface du logement ; les frais d'achat minimaux ; et un lien vers le Portal Estadístico del Notariado pour les prix de vente de votre code postal.

Commencez par le rapport gratuit : il montre la vérification avec les vraies données de votre logement et l'information clé floutée. Le rapport essentiel coûte 11 € et le rapport complet, qui ajoute l'état du bâtiment enregistré, 19 €. Ce sont 22 vérifications sur sources officielles, en PDF en quelques minutes, avec paiement unique et sans inscription. Ce n'est pas une expertise : le rapport ne remplace pas une inspection technique de l'immeuble ni l'expertise de la banque.

Comment utiliser ces références pour négocier

Comparez le prix demandé au mètre carré avec la valeur d'expertise des logements anciens de la commune ou de la province, et regardez la tendance. Ajoutez ensuite les frais et vérifiez la valeur de référence du Catastro pour connaître la base de votre impôt.

Avec ces chiffres et le reste du rapport (état de l'immeuble, certificat énergétique, zone inondable), vous aurez des arguments sourcés pour votre offre. L'extrait du registre foncier (nota simple) vous dit qui est le propriétaire ; HOUSINGFAX vous dit dans quel état est l'immeuble.