¿Cuánto vale de referencia la vivienda que te interesa?

¿Qué referencias de precio tiene una vivienda?

Cuatro, y miden cosas distintas: el valor tasado medio por metro cuadrado del Ministerio de Vivienda, cada trimestre; el precio de cierre ante notario, en el Portal Estadístico del Notariado; el alquiler de referencia del SERPAVI; y el valor de referencia del Catastro, un valor fiscal de cada inmueble que desde 2022 es la base del ITP.

El valor tasado es la media de las tasaciones de viviendas, por metro cuadrado. El precio notarial es el precio al que se cierran de verdad las compraventas ante notario, y lo publica el Portal Estadístico del Notariado. El alquiler de referencia es lo que se paga por alquilar viviendas parecidas en la zona. Y el valor de referencia del Catastro es un valor fiscal, calculado para cada inmueble, que sirve para los impuestos.

Ninguna de las cuatro es el precio de tu piso. Sirven para situar el precio pedido: si está muy por encima de todas, conviene saber por qué (reforma, vistas, planta, garaje) antes de ofertar. Si está por debajo, conviene saber qué se te escapa.

¿Qué es el valor tasado del Ministerio de Vivienda?

Es la media del metro cuadrado de las viviendas tasadas cada trimestre, según la Estadística de Valor Tasado de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Se publica por provincia y, en los municipios grandes, por municipio, y separa la vivienda de hasta 5 años de antigüedad de la de más de 5, la útil para un piso usado.

La Estadística de Valor Tasado de Vivienda la elabora el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana con las viviendas tasadas cada trimestre. Da el valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre por provincias y, en los municipios grandes, por municipio, y separa la vivienda de hasta cinco años de antigüedad de la de más de cinco.

Para un piso usado, la referencia útil es la de la vivienda de más de cinco años de su provincia o su municipio. La variación interanual y la de los últimos cinco años te dicen si la zona sube, baja o se mantiene, algo que importa tanto al comprar como al pensar en vender más adelante.

¿Qué es el alquiler de referencia del SERPAVI?

Es la referencia estatal de lo que se paga por alquilar vivienda habitual en una zona, publicada por sección censal, distrito y municipio. La elabora el Ministerio de Vivienda con la Agencia Tributaria a partir de lo que declaran los propietarios: más de 41,2 millones de datos de 2011 a 2024, según su metodología de marzo de 2026.

El Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda nace del Real Decreto-ley 7/2019 y de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Lo elabora el Ministerio de Vivienda con la Agencia Tributaria, el Instituto de Estadística de Navarra y el Eustat a partir de lo que declaran los propietarios por alquilar viviendas habituales: más de 41,2 millones de datos, de 2011 a 2024 según su metodología de marzo de 2026.

Se publica por sección censal, la unidad más pequeña del censo, por distrito y por municipio. Te sirve si vas a alquilar el piso o si quieres comparar lo que pagarías de hipoteca con lo que cuesta alquilar algo parecido en la misma zona.

El valor de referencia del Catastro y el impuesto de la compra

Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia que fija el Catastro es la base mínima del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Según el artículo 10 de la ley del impuesto, se paga sobre el precio de la escritura si es mayor y, si no, sobre el valor de referencia; el tipo lo fija cada comunidad.

El valor de referencia lo fija la Dirección General del Catastro a partir del análisis de los precios de todas las compraventas hechas ante notario. Parte de unos módulos de valor medio que se fijan cada año y se le aplica un factor de reducción para que no supere el valor de mercado.

Desde el 1 de enero de 2022 es la base del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el que se paga al comprar vivienda usada, y del de Sucesiones y Donaciones. Según el artículo 10 de la ley del impuesto, si el precio que declaras en la escritura es mayor que el valor de referencia, pagas sobre el precio; si es menor, pagas sobre el valor de referencia. El tipo lo aprueba cada comunidad autónoma.

Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro identificándote con DNI electrónico, certificado digital o Cl@ve. Es un dato fiscal de cada inmueble, así que el informe no lo muestra: pídelo al vendedor o consúltalo tú antes de firmar las arras.

Gastos de compra que conviene sumar

Al precio hay que añadir el ITP de tu comunidad, la notaría y el registro de la propiedad y, si los hay, la gestoría y los gastos de la hipoteca. La notaría y el registro se cobran según aranceles oficiales que dependen del valor de la compra.

El informe calcula unos gastos mínimos orientativos (ITP de la provincia, notaría y registro, con la norma de cada uno) sobre una estimación hecha con el valor tasado por metro cuadrado y la superficie del Catastro. Si pactas otro precio, los gastos cambian: rehaz la cuenta con tu banco o tu gestor. No es asesoramiento fiscal.

Cómo lo comprueba HOUSINGFAX: comprobación 07

La comprobación 07 del informe responde a «¿Cuánto vale de referencia?». Reúne el valor tasado del Ministerio de Vivienda de la provincia, de la vivienda usada y, si se publica, del municipio, con su variación interanual y a cinco años; el alquiler de referencia del SERPAVI en la sección censal, con el distrito y el municipio como contexto; una estimación orientativa para los metros de la vivienda; los gastos mínimos de compra; y el enlace al Portal Estadístico del Notariado para el precio de cierre de tu código postal.

Empieza con el informe gratuito: te muestra la comprobación con los datos reales de tu vivienda y la información clave emborronada. El informe esencial cuesta 11 € y el completo, que añade el estado del edificio registrado, 19 €. Son 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales, en PDF en pocos minutos, con pago único y sin registro. No es una tasación: el informe no sustituye a una inspección técnica en el edificio ni a la tasación del banco.

Cómo usar estas referencias para negociar

Compara el precio pedido por metro cuadrado con el valor tasado de la vivienda usada de tu municipio o provincia, y mira la tendencia. Luego suma los gastos y comprueba el valor de referencia del Catastro para saber sobre qué base pagarás el impuesto.

Con esas cifras y lo que diga el resto del informe (estado del edificio, certificado energético, zona inundable) tendrás argumentos con fuente para ofertar. La nota simple te dice quién es el dueño; HOUSINGFAX te dice cómo está el edificio.