Welchen Referenzwert hat die Wohnung, die Sie interessiert?

Welche Referenzpreise hat eine Wohnung in Spanien?

Vier, und jede misst etwas anderes: der durchschnittliche Schätzwert pro Quadratmeter des Wohnungsbauministeriums, jedes Quartal; der beim Notar erzielte Kaufpreis im Portal Estadístico del Notariado; die Referenzmiete des SERPAVI; und der Referenzwert des Catastro, ein steuerlicher Wert je Immobilie, der seit 2022 Grundlage der Grunderwerbsteuer ITP ist.

Der Schätzwert (valor tasado) ist der Durchschnitt der Wohnungsbewertungen pro Quadratmeter. Der Notarpreis ist der Preis, zu dem Käufe tatsächlich vor dem Notar abgeschlossen werden; ihn veröffentlicht das Portal Estadístico del Notariado (das Statistikportal der spanischen Notare). Die Referenzmiete ist das, was für vergleichbare Wohnungen in der Gegend gezahlt wird. Und der Referenzwert des Catastro (valor de referencia) ist ein steuerlicher Wert für jede einzelne Immobilie.

Keiner der vier Werte ist der Preis Ihrer Wohnung. Sie helfen, den Angebotspreis einzuordnen: Liegt er deutlich über allen, klären Sie vor einem Angebot, warum (Renovierung, Aussicht, Etage, Stellplatz). Liegt er darunter, klären Sie, was Ihnen entgehen könnte.

Was ist der Schätzwert des Wohnungsbauministeriums?

Der durchschnittliche Quadratmeterwert der Wohnungen, die in einem Quartal bewertet wurden, laut der Statistik des Schätzwerts von Wohnungen des Ministeriums für Wohnungsbau und Städtische Agenda. Sie erscheint je Provinz und für große Gemeinden je Gemeinde und trennt Wohnungen bis 5 Jahre von älteren als 5 Jahre, dem passenden Wert für Bestandswohnungen.

Die Statistik der Schätzwerte von Wohnungen erstellt das spanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung aus den jedes Quartal bewerteten Wohnungen. Sie nennt den durchschnittlichen Quadratmeterwert frei finanzierter Wohnungen nach Provinzen und in größeren Gemeinden nach Gemeinde und unterscheidet Wohnungen bis fünf Jahre von älteren.

Für eine Bestandswohnung ist der Wert für Wohnungen über fünf Jahre in ihrer Provinz oder Gemeinde der passende Vergleich. Die Veränderung zum Vorjahr und über fünf Jahre zeigt, ob die Gegend steigt, fällt oder stagniert, was beim Kauf ebenso zählt wie bei einem späteren Verkauf.

Was ist die Referenzmiete des SERPAVI?

Der staatliche Richtwert dafür, was für eine als Hauptwohnsitz vermietete Wohnung in einem Gebiet gezahlt wird, veröffentlicht je Zählbezirk, Stadtbezirk und Gemeinde. Das Wohnungsbauministerium erstellt ihn mit der Steuerbehörde aus den Angaben der Vermieter: über 41,2 Millionen Datensätze von 2011 bis 2024, so seine Methodik vom März 2026.

Das staatliche Mietreferenzsystem geht auf das Königliche Gesetzesdekret 7/2019 und das Wohnungsgesetz 12/2023 zurück. Das Wohnungsbauministerium erstellt es mit der spanischen Steuerbehörde und den Statistikämtern von Navarra und dem Baskenland aus dem, was Vermieter für die Vermietung von Hauptwohnungen erklären: mehr als 41,2 Millionen Datensätze von 2011 bis 2024, laut seiner Methodik vom März 2026.

Es erscheint nach Zählbezirk, der kleinsten Einheit der Volkszählung, nach Bezirk und nach Gemeinde. Nützlich ist es, wenn Sie die Wohnung vermieten möchten oder Ihre Kreditrate mit der Miete für etwas Vergleichbares in derselben Gegend vergleichen wollen.

Der Referenzwert des Catastro und die Steuer beim Kauf

Seit dem 1. Januar 2022 ist der vom Catastro festgelegte Referenzwert die Mindestbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ITP für Bestandswohnungen. Nach Artikel 10 des Steuergesetzes zahlen Sie auf den Preis in der Kaufurkunde, wenn er höher ist, sonst auf den Referenzwert; den Steuersatz legt jede Region fest.

Den Referenzwert legt die spanische Katasterbehörde auf Grundlage einer Analyse der Preise aller Käufe vor dem Notar fest. Er beruht auf durchschnittlichen Wertmodulen, die jedes Jahr festgelegt werden, und wird mit einem Abschlagsfaktor versehen, damit er den Marktwert nicht übersteigt.

Seit dem 1. Januar 2022 ist er die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die beim Kauf von Bestandswohnungen anfällt, sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Nach Artikel 10 des Steuergesetzes zahlen Sie auf den Preis, wenn der Preis in der Urkunde höher ist als der Referenzwert; ist er niedriger, zahlen Sie auf den Referenzwert. Den Steuersatz legt jede Region fest.

Abrufbar ist er in der Sede Electrónica (dem Onlineportal) des Catastro mit spanischer elektronischer Identifizierung: elektronischer DNI, digitales Zertifikat oder Cl@ve. Da es sich um Steuerdaten jeder Immobilie handelt, zeigt der Bericht ihn nicht: Fragen Sie den Verkäufer oder Ihren Anwalt oder gestor, bevor Sie den Anzahlungsvertrag (arras) unterschreiben.

Kaufnebenkosten, die Sie einrechnen sollten

Zum Preis kommen die ITP Ihrer Region, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls ein gestor (Verwaltungsdienstleister) und die Kosten der Hypothek. Notar- und Grundbuchgebühren folgen amtlichen Tarifen, die vom Kaufwert abhängen.

Der Bericht berechnet orientierende Mindestkosten (ITP der Provinz, Notar und Grundbuch, jeweils mit der geltenden Vorschrift) auf Grundlage einer Schätzung aus dem Schätzwert pro Quadratmeter und der Fläche laut Catastro. Vereinbaren Sie einen anderen Preis, ändern sich die Kosten: Rechnen Sie mit Ihrer Bank oder Ihrem gestor nach. Das ist keine Steuerberatung.

So prüft HOUSINGFAX: Prüfung 07

Prüfung 07 des Berichts beantwortet die Frage „Was ist der Referenzwert?“. Sie vereint den Schätzwert des Wohnungsbauministeriums für die Provinz, für Bestandswohnungen und, wo veröffentlicht, für die Gemeinde, mit der Veränderung über ein und fünf Jahre; die SERPAVI-Referenzmiete im Zählbezirk mit Bezirk und Gemeinde als Kontext; eine orientierende Schätzung für die Wohnfläche; die Mindestkaufnebenkosten; und einen Link zum Portal Estadístico del Notariado für die Abschlusspreise in Ihrer Postleitzahl.

Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht: Er zeigt die Prüfung mit den echten Daten Ihrer Wohnung, die wichtigsten Angaben unscharf. Der Basisbericht kostet 11 €, der vollständige Bericht mit Gebäudezustand 19 €. Das sind 22 Prüfungen auf Basis amtlicher Quellen, als PDF in wenigen Minuten, mit Einmalzahlung und ohne Registrierung. Es ist kein Wertgutachten: Der Bericht ersetzt keine technische Begehung des Gebäudes und keine Bewertung durch die Bank.

So nutzen Sie die Referenzen in der Verhandlung

Vergleichen Sie den Angebotspreis pro Quadratmeter mit dem Schätzwert für Bestandswohnungen in Gemeinde oder Provinz und sehen Sie sich den Trend an. Rechnen Sie dann die Nebenkosten hinzu und prüfen Sie den Referenzwert des Catastro, um die Bemessungsgrundlage der Steuer zu kennen.

Mit diesen Zahlen und dem Rest des Berichts (Gebäudezustand, Energieausweis, Überschwemmungsgebiet) haben Sie belegte Argumente für Ihr Angebot. Der Grundbuchauszug (nota simple) sagt Ihnen, wem die Wohnung gehört; HOUSINGFAX sagt Ihnen, in welchem Zustand das Gebäude ist.