Wat is de referentiewaarde van de woning die u wilt kopen?

Welke referentieprijzen heeft een Spaanse woning?

Vier, en elk meet iets anders: de gemiddelde taxatiewaarde per vierkante meter van het ministerie van Volkshuisvesting, elk kwartaal; de verkoopprijs bij de notaris, in het Portal Estadístico del Notariado; de referentiehuur van SERPAVI; en de referentiewaarde van het Catastro, een fiscale waarde per pand die sinds 2022 de basis is van de overdrachtsbelasting ITP.

De taxatiewaarde (valor tasado) is het gemiddelde van woningtaxaties per vierkante meter. De notariële prijs is de prijs waartegen verkopen echt bij de notaris worden gesloten; die publiceert het Portal Estadístico del Notariado (het statistiekportaal van de Spaanse notarissen). De referentiehuur is wat men betaalt voor vergelijkbare huurwoningen in de buurt. En de referentiewaarde van het Catastro (valor de referencia) is een fiscale waarde voor elk afzonderlijk pand.

Geen van de vier is de prijs van uw appartement. Ze helpen de vraagprijs te plaatsen: ligt die ruim boven alle vier, zoek dan uit waarom (renovatie, uitzicht, verdieping, parkeerplaats) voordat u een bod doet. Ligt ze eronder, zoek dan uit wat u misschien over het hoofd ziet.

Wat is de taxatiewaarde van het ministerie van Volkshuisvesting?

Het is de gemiddelde waarde per vierkante meter van de woningen die elk kwartaal zijn getaxeerd, volgens de statistiek van de getaxeerde woningwaarde van het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Agenda. Ze verschijnt per provincie en voor grote gemeenten per gemeente, en scheidt woningen tot 5 jaar van oudere dan 5, de juiste waarde voor bestaande bouw.

De statistiek van de taxatiewaarde van woningen maakt het Spaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Agenda op basis van de woningen die elk kwartaal worden getaxeerd. Ze geeft de gemiddelde waarde per vierkante meter van vrije-sectorwoningen per provincie en, in grotere gemeenten, per gemeente, en scheidt woningen tot vijf jaar oud van oudere.

Voor een bestaand appartement is de waarde voor woningen ouder dan vijf jaar in de provincie of gemeente de juiste vergelijking. De verandering over een jaar en over vijf jaar laat zien of de buurt stijgt, daalt of gelijk blijft, wat telt bij de aankoop en bij een latere verkoop.

Wat is de referentiehuur van SERPAVI?

Het is de officiële Spaanse maatstaf voor wat er in een gebied wordt betaald voor het huren van een hoofdwoning, gepubliceerd per censussectie, district en gemeente. Het ministerie van Volkshuisvesting maakt hem met de belastingdienst uit wat verhuurders aangeven: meer dan 41,2 miljoen gegevens van 2011 tot 2024, volgens de methodologie van maart 2026.

Het nationale referentiesysteem voor huurprijzen komt voort uit Koninklijk Wetsbesluit 7/2019 en de Spaanse woonwet 12/2023. Het ministerie van Volkshuisvesting stelt het op met de Spaanse belastingdienst en de statistiekbureaus van Navarra en Baskenland, op basis van wat verhuurders aangeven voor de verhuur van hoofdwoningen: meer dan 41,2 miljoen gegevens van 2011 tot 2024, volgens de methodologie van maart 2026.

Het wordt gepubliceerd per censussectie, de kleinste eenheid van de volkstelling, per district en per gemeente. Handig als u het appartement wilt verhuren of uw hypotheeklast wilt vergelijken met de huur van iets vergelijkbaars in dezelfde buurt.

De referentiewaarde van het Catastro en de belasting bij aankoop

Sinds 1 januari 2022 is de referentiewaarde die het Catastro vaststelt de minimale heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting ITP op bestaande woningen. Volgens artikel 10 van de belastingwet betaalt u over de prijs in de akte als die hoger is, en anders over de referentiewaarde; het tarief bepaalt elke regio.

De referentiewaarde wordt vastgesteld door de Spaanse kadasterdienst op basis van een analyse van de prijzen van alle verkopen bij de notaris. Ze vertrekt van gemiddelde waardemodules die elk jaar worden vastgesteld, en er wordt een verlagingsfactor op toegepast zodat ze de marktwaarde niet overschrijdt.

Sinds 1 januari 2022 is ze de heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die u betaalt bij de aankoop van een bestaande woning, en van de erf- en schenkbelasting. Volgens artikel 10 van de belastingwet betaalt u over de prijs als die in de akte hoger is dan de referentiewaarde; is ze lager, dan betaalt u over de referentiewaarde. Het tarief bepaalt elke regio.

U vindt ze in de Sede Electrónica (het online loket) van het Catastro met Spaanse elektronische identificatie: een elektronische DNI, een digitaal certificaat of Cl@ve. Omdat het fiscale gegevens van elk pand zijn, toont het rapport ze niet: vraag het de verkoper, of uw advocaat of gestor, voordat u het voorlopig koopcontract met aanbetaling (arras) tekent.

Aankoopkosten die u moet optellen

Bij de prijs komen de ITP van uw regio, de notaris en het eigendomsregister en, indien van toepassing, een gestor (administratief bureau) en de kosten van de hypotheek. Notaris- en registerkosten volgen officiële tarieven die afhangen van de waarde van de aankoop.

Het rapport berekent indicatieve minimale kosten (ITP van de provincie, notaris en register, elk met de toepasselijke regel) op een schatting uit de taxatiewaarde per vierkante meter en de oppervlakte volgens het Catastro. Spreekt u een andere prijs af, dan veranderen de kosten: reken ze na met uw bank of gestor. Dit is geen fiscaal advies.

Zo controleert HOUSINGFAX het: controle 07

Controle 07 van het rapport beantwoordt ‘Wat is de referentiewaarde?’. Ze brengt samen: de taxatiewaarde van het ministerie van Volkshuisvesting voor de provincie, voor bestaande woningen en, waar gepubliceerd, voor de gemeente, met de verandering over een en vijf jaar; de SERPAVI-referentiehuur in de censussectie, met district en gemeente als context; een indicatieve schatting voor de oppervlakte van de woning; de minimale aankoopkosten; en een link naar het Portal Estadístico del Notariado voor de verkoopprijzen in uw postcode.

Begin met het gratis rapport: het toont de controle met de echte gegevens van uw woning en de belangrijkste informatie vervaagd. Het essentieel rapport kost 11 € en het volledig rapport met gebouwstaat 19 €. Dat zijn 22 controles op officiële bronnen, als pdf binnen enkele minuten, met eenmalige betaling en zonder account. Het is geen taxatie: het rapport vervangt geen technische inspectie van het gebouw en geen taxatie door de bank.

Zo gebruikt u deze referenties bij het onderhandelen

Vergelijk de vraagprijs per vierkante meter met de taxatiewaarde voor bestaande woningen in de gemeente of provincie en kijk naar de trend. Tel daarna de kosten op en controleer de referentiewaarde van het Catastro, zodat u weet over welke grondslag u belasting betaalt.

Met die cijfers en de rest van het rapport (staat van het gebouw, energielabel, overstromingsgebied) hebt u onderbouwde argumenten voor uw bod. Het uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) vertelt u wie de eigenaar is; HOUSINGFAX vertelt u hoe het gebouw erbij staat.