Was jedes beantwortet und wer es ausstellt
Richtwert der Kosten und wann es sich lohnt
Was Ihnen der Bericht sagt
Was Ihnen der Bericht sagt — Prüfung 05
Was steht im Kataster (Catastro)?
Er liest den Katastereintrag der Wohnung oder des Gebäudes, damit Sie ihn mit der nota simple und der Bewertung vergleichen können: Stimmt die Fläche nicht, wissen Sie es vor der Unterschrift.
- Katasterreferenz, Nutzung und Baujahr
- Im Kataster eingetragene Fläche
- Zahl der Wohnungen im Gebäude
- Plan des Grundstücks
Was sagt Ihnen die nota simple?
Die nota simple ist ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) mit Grundstück, Eigentümern und Lasten wie Hypotheken, Nießbrauch oder Pfändungen. Sie kostet im Portal der Grundbuchführer 9,02 € zzgl. MwSt., kommt im Schnitt in unter zwei Stunden und zeigt, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer ist.
Sie dient nur der Information; öffentlichen Glauben hat erst die Grundbuchbescheinigung (certificación registral). Achten Sie darauf, dass sie aktuell ist: Bestellen Sie sie selbst vor dem Reservierungsvertrag (arras), statt einer alten Kopie zu vertrauen. Im selben Portal lässt sich eine englische Übersetzung dazubestellen.
Was sagt Ihnen der Bericht von HOUSINGFAX?
Der Bericht deckt ab, was das Grundbuch nicht betrachtet: den registrierten Zustand des Gebäudes, die Risiken von Boden und Umgebung und Referenzpreise. Er umfasst 22 Prüfungen auf Basis amtlicher spanischer Quellen, jede mit Quelle, Datum und Ampel: ✓ unauffällig, ⚠ beachtenswert oder ○ keine Daten.
Dazu gehören der Katastereintrag (Catastro, das spanische Steuerregister für Immobilien), das Baujahr und die für dieses Alter typischen Risiken (Aluminose und Asbest, immer als Einstufung in Worten), der registrierte Energieausweis, wo das regionale Register abrufbar ist, Überschwemmungsgebiete, Bodenbewegungen, Erdbebengefährdung, Radon, Lärm, Sonnenstunden und Referenzpreise mit geschätzten Kaufnebenkosten. In der Valencianischen Gemeinschaft, im Baskenland und in Madrid ergänzt der Vollständige Bericht das Ergebnis der Gebäudeinspektion (ITE oder IEE) aus dem regionalen Register.
Was bringt Ihnen eine Bankbewertung (tasación)?
Die Bankbewertung ermittelt nach geregelten Methoden einen Wert der Immobilie. Sie stammt von zugelassenen, bei der Banco de España eingetragenen Bewertungsgesellschaften, ein Techniker besichtigt die Wohnung, und das Gutachten verfällt nach sechs Monaten. Für eine spanische Hypothek ist sie Pflicht, und die Kosten trägt der Kreditnehmer.
Der Bewerter prüft, ob Fläche und Merkmale mit den Unterlagen übereinstimmen, und notiert den erkennbaren Bau- und Erhaltungszustand, wie es die Orden ECO/805/2003 verlangt. Ziel ist der Wert, nicht die Suche nach Mängeln: Decken oder Deckenbalken werden nicht geöffnet. Einen amtlichen Preis gibt es nicht; holen Sie Angebote ein oder fragen Sie Ihre Bank, welche Gesellschaften sie akzeptiert.
Was bringt Ihnen ein Baugutachter?
Ein Baugutachter, in Spanien ein Architekt (arquitecto) oder Bautechniker (aparejador), den Sie selbst beauftragen, besichtigt Wohnung und Gebäude und beurteilt den tatsächlichen Zustand: Risse, Feuchtigkeit, rostige Deckenbalken, Leitungen oder Dach. Nur er schaut mit geschultem Blick hinein und kann bei Zweifeln Öffnungen oder Laborproben empfehlen.
Einen amtlichen Preis gibt es nicht: Das spanische Kammergesetz verbietet den Berufskammern Honorarrichtwerte. Verlangen Sie ein Festpreisangebot und fragen Sie, was es umfasst (Besichtigung, Fotos, schriftliches Gutachten, Proben). Verwechseln Sie ihn nicht mit der Gebäudeinspektion der Eigentümergemeinschaft: In der Region Valencia ist sie ab 50 Jahren Gebäudealter Pflicht und gilt zehn Jahre.
Wann brauchen Sie was?
Der Reihe nach: der kostenlose Bericht von HOUSINGFAX (0 €), sobald Sie eine Anzeige interessiert; die Gebäudeinspektion vom Verkäufer oder der Hausverwaltung vor der Besichtigung; nota simple und Basisbericht (11 €) oder Vollständiger Bericht (19 €) vor dem Reservierungsvertrag; der Gutachter bei Zweifeln; die Bewertung mit der Hypothek.
Nicht immer braucht es alles. Bei einem neueren Gebäude ohne Hinweise und mit günstiger Inspektion reichen nota simple und Bericht oft für die Entscheidung. Bei einem älteren, mit anstehenden Arbeiten oder auffälligen Zeichen bei der Besichtigung, klärt ein Baugutachter die offenen Fragen. Die Bankbewertung ist nur beim Kauf mit Hypothek Pflicht.
Sind Kataster und Grundbuch dasselbe?
Nein. Das Kataster beschreibt eine Immobilie für steuerliche Zwecke: Lage, Fläche, Nutzung und Baujahr, und diese nicht geschützten Daten darf jeder abrufen. Das Grundbuch hält fest, wem die Wohnung gehört und welche Lasten darauf liegen. Der Bericht liest das Kataster; die nota simple kommt aus dem Grundbuch.
Vergleichen Sie beides: Weicht die Fläche ab oder fehlen Abstellraum oder Stellplatz aus der Anzeige in der nota simple, fragen Sie vor der Unterschrift den Notar oder Ihren Anwalt.
Was sagt Ihnen keines dieser Dokumente?
Schulden bei der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios), beschlossene Sonderumlagen (derramas) und geplante Arbeiten stehen weder in der nota simple noch in der Bewertung oder im Bericht: Sie erfahren sie über die Hausverwaltung (administrador de fincas), mit Schuldenbescheinigung und Protokollen. Die Innenräume sehen Sie bei der Besichtigung oder mit einem Gutachter.
Der Bericht ersetzt keine technische Inspektion des Gebäudes und keine Wertermittlung: Er sagt Ihnen, was Sie prüfen und fragen sollten. HOUSINGFAX verkauft keine notas simples, Bewertungen oder Sachverständigengutachten; die nota simple erhalten Sie direkt bei den Grundbuchführern.
Kurze Antworten
Was ist der Unterschied zwischen nota simple und Immobilienbericht?
Die nota simple kommt aus dem spanischen Grundbuch und zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Lasten eingetragen sind. Der Bericht von HOUSINGFAX bündelt 22 Prüfungen zu Gebäude, Risiken der Lage und Referenzpreisen, mit Quelle und Datum.
Was kostet eine nota simple?
Im Portal der Grundbuchführer 9,02 € je Grundstück zzgl. MwSt., mit einer durchschnittlichen Lieferzeit von unter zwei Stunden. Eine englische Übersetzung lässt sich dazubestellen.
Sagt die Bankbewertung, ob das Gebäude in gutem Zustand ist?
Das ist nicht ihr Zweck. Der Bewerter besichtigt und notiert den erkennbaren Erhaltungszustand, doch die Bewertung legt einen Wert fest, vor allem für die Hypothek. Für den tatsächlichen Zustand fragen Sie nach der Gebäudeinspektion und im Zweifel nach einem Gutachter.
Was kostet ein Baugutachter in Spanien?
Einen amtlichen Preis gibt es nicht: Die Berufskammern dürfen keine Honorarrichtwerte veröffentlichen. Holen Sie zwei oder drei Festpreisangebote ein und prüfen Sie, was enthalten ist: Besichtigung, schriftliches Gutachten und mögliche Proben.
Enthält der Bericht von HOUSINGFAX die nota simple oder eine Bewertung?
Nein. HOUSINGFAX verkauft und bestellt weder notas simples noch Bewertungen. Er liefert Referenzpreise aus öffentlichen Daten; die nota simple kommt vom Grundbuch, die Bewertung von einer zugelassenen Bewertungsgesellschaft.
Was bestelle ich zuerst?
Den kostenlosen Bericht, sobald Sie eine Anzeige interessiert, damit Sie wissen, was zu prüfen ist. Die nota simple, wenn es ernst wird, und immer vor dem Reservierungsvertrag. Den Gutachter bei Zweifeln und die Bewertung mit der Hypothek.
Amtliche Quellen zum Nachlesen
Die Links ermöglichen die Prüfung der Primärquelle. Ihre Aufnahme erweitert nicht deren Zweck und macht aus einer Kontextangabe keine Diagnose.
- Colegio de Registradores (spanische Grundbuchführer) — elektronisches Portal, Grundbuch: nota simple
- Colegio de Registradores (spanische Grundbuchführer) — Was eine nota simple kostet
- Orden ECO/805/2003 über die Bewertung von Immobilien, Artikel 4, 7 und 62 — BOE (spanisches Amtsblatt)
- Ley 5/2019 über Immobilienkreditverträge, Artikel 14 — BOE (spanisches Amtsblatt)
- Ley 2/1974 über die Berufskammern, Artikel 14 — BOE (spanisches Amtsblatt)
- Generalitat Valenciana (Regionalregierung Valencia) — Gebäudebewertungsbericht
- Dirección General del Catastro (spanisches Kataster) — Häufige Fragen: Zugang zu Katasterdaten