¿Cómo saber en qué estado está un edificio antes de comprar un piso?

¿Cómo se comprueba el estado de un edificio antes de comprar?

Con cinco vías que se complementan: la inspección del edificio que consta en un registro, la visita de un técnico que contratas tú, los papeles de la comunidad, tu propia visita y un informe que reúna los registros oficiales. En la Comunitat Valenciana y Euskadi, la inspección es obligatoria desde los 50 años.

Ninguna lo cuenta todo. La inspección tiene fecha y puede haberse quedado vieja; el técnico ve mucho pero cuesta dinero y tiempo; las actas dicen lo que la comunidad discutió, no lo que calló; la visita depende de tu ojo, y un informe de registros no entra en el edificio. Juntas, en cambio, dejan pocas sorpresas para después de las arras.

¿Qué dice la inspección del edificio y dónde se consulta?

La inspección del edificio (ITE o IEE) es la revisión periódica que la comunidad encarga a un técnico: estado de conservación, deficiencias y plazos para arreglarlas. Cada comunidad autónoma fija sus reglas; en la Comunitat Valenciana y en Euskadi es obligatoria cuando el edificio supera los 50 años y vale diez años.

La ley estatal solo permite a la Administración pedir que se acredite el estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética; el resto de ese artículo lo anuló el Tribunal Constitucional en 2017. En la Comunitat Valenciana la paga la comunidad de propietarios y se inscribe en un registro autonómico. En Euskadi se renueva cada diez años, y el ayuntamiento puede pedirla antes si el estado del edificio lo justifica.

En la Comunidad de Madrid, el registro integrado de informes de evaluación permite buscar un edificio por municipio y dirección; los datos los aportan los ayuntamientos y tienen carácter informativo. En el resto de comunidades, pídela directamente al vendedor o al administrador de fincas.

¿Cuándo merece la pena contratar a un técnico?

Cuando el edificio es antiguo, la inspección señala daños en la estructura, falta la inspección que debería tener o ves señales en la visita. Un arquitecto o aparejador puede revisar la vivienda y las zonas comunes, valorar grietas, humedades u óxido y recomendar catas o ensayos si algo no le cuadra.

No hay un precio oficial: la Ley de Colegios Profesionales prohíbe a los colegios fijar baremos orientativos de honorarios. Pide dos o tres presupuestos cerrados y pregunta qué incluyen: visita, fotos, informe escrito, ensayos y si revisará también la cubierta, la fachada y los forjados que se puedan ver.

No lo confundas con la visita del tasador. La tasación comprueba que el inmueble coincide con la documentación y anota su estado de construcción o conservación aparente, pero su objeto es fijar un valor para el banco, no buscar defectos.

¿Qué cuentan las actas y los papeles de la comunidad?

Cuentan qué obras se han aprobado, cuáles se han discutido y qué quejas se repiten. El secretario de la comunidad custodia el libro de actas y debe conservar cinco años las convocatorias y demás documentos relevantes. Como aún no eres propietario, pídele al vendedor copia de las actas de los últimos años.

Pide también el certificado de deudas con la comunidad, que se emite en un máximo de siete días naturales, y el último presupuesto: el fondo de reserva no puede ser inferior al 10 % del presupuesto ordinario. Una derrama aprobada, una obra de fachada en votación o un pleito con la constructora cambian el precio real de la compra.

¿Qué puedes ver tú en la visita?

Más de lo que parece, si sabes dónde mirar: fachada y balcones, portal y escalera, techos de baño y cocina, bajantes, cuarto de contadores y, si te dejan, la cubierta. Busca grietas que se repiten, manchas de humedad, óxido en viguetas, hormigón desprendido y puertas que rozan.

Haz la visita de día y, si puedes, dos veces, una después de llover. Pregunta al portero o a un vecino por las obras recientes. Es lo mismo que hace el tasador del banco cuando anota el estado de conservación aparente: mirar sin abrir. Lo que veas no es un diagnóstico: es una lista de preguntas para el vendedor, el administrador y, si algo es serio, para un técnico.

¿Qué documentos pedir al vendedor sobre el edificio?

Seis papeles bastan para empezar: la última inspección del edificio con sus anexos, las actas de las juntas de los últimos años, el último presupuesto con el fondo de reserva, el certificado de deudas con la comunidad, cualquier estudio técnico o de viguetas que se haya hecho y las facturas de obras recientes en fachada, cubierta o instalaciones.

Pídelos por escrito y con tiempo, porque algunos dependen del administrador de fincas. Si el vendedor no los tiene, pregunta si puede pedirlos él: como propietario tiene acceso a la documentación de la comunidad. Un documento que no llega no es una respuesta negativa; es una pregunta pendiente que conviene cerrar antes de pagar la señal.

¿Qué señales justifican parar la compra?

Cuatro, sobre todo: una inspección desfavorable con deficiencias en la estructura sin obra hecha; un edificio que debería tener inspección y no la tiene; obras grandes votadas sin presupuesto ni reparto; y daños visibles en viguetas o forjados. Ninguna obliga a renunciar, pero todas piden un técnico y una condición por escrito.

Parar no significa descartar. Significa pedir más tiempo, un presupuesto o una rebaja que cubra el riesgo, y no firmar las arras hasta tenerlo. Un vendedor que entiende la pregunta suele facilitar los papeles; uno que se niega a darlos también te está dando información.

¿Qué aporta el informe de HOUSINGFAX?

Reúne en minutos lo que dicen los registros oficiales sobre ese edificio: 22 comprobaciones con fuente y fecha. La 01, «¿Cómo está el edificio?», busca la inspección registrada en la Comunitat Valenciana, Euskadi y Madrid; la 02 y la 03 explican los riesgos habituales por año de construcción y la aluminosis, con nivel en palabras.

Además cruza la ubicación con la zona inundable, el movimiento del terreno, la sismicidad y el radón, y te dice qué preguntar. Empieza por el informe gratuito, que muestra el semáforo de cada comprobación con los datos reales de tu edificio; el esencial cuesta 11 € y el completo, con el estado registrado del edificio, 19 €, con pago único y sin registro.

¿Qué combinación conviene en cada caso?

Depende del edificio. Reciente y sin alertas: informe y papeles de la comunidad suelen bastar. Con más de 50 años: añade la inspección registrada o pídesela al vendedor. Con deficiencias abiertas, señales en la visita o sin la inspección obligatoria: suma un técnico antes de las arras.

En la práctica, el orden más barato es el inverso al coste: primero el informe gratuito y los papeles que puede darte el vendedor, después tu visita con una lista, y el técnico solo cuando lo anterior deja una pregunta abierta. Si compras con hipoteca, la tasación llegará igualmente, pero no sustituye a ninguna de estas vías.

¿Qué no te dice ninguna de estas vías por sí sola?

Ninguna asegura que no aparezca un defecto oculto. La inspección tiene fecha; el técnico ve lo que se puede ver sin obra; el informe lee registros y no entra en el edificio. El informe no sustituye a una inspección técnica en el edificio: te dice qué revisar y qué preguntar.

Si una vía deja una pregunta sin respuesta, anótala como «sin dato» en vez de darla por buena, y conviértela en una condición por escrito en las arras o en una razón para esperar.