Acheter un appartement des années 60 ou 70 en Espagne : que vérifier avant de décider ?

Faut-il acheter un appartement des années 60 ou 70 en Espagne ?

Oui, si l'immeuble est bien entretenu et si vous savez quoi vérifier. C'est le parc le plus fourni de nombreuses villes espagnoles : à Madrid, le recensement de 2021 compte 592 691 logements dans des immeubles de 1961 à 1980. Ce qui décide, c'est l'inspection de l'immeuble, les travaux en attente et le coût de la mise à niveau.

Un immeuble de cette époque peut avoir une structure saine, une copropriété (comunidad de propietarios) qui a continué d'investir et un emplacement où l'on ne construit plus. Il peut aussi avoir une façade non isolée, une toiture à refaire, un ascenseur à installer ou des planchers qu'il vaut mieux étudier. La différence entre un bon achat et un achat coûteux tient à ces documents, et presque tous peuvent être demandés avant le contrat d'arras (le compromis avec versement d'un acompte).

Combien de logements se trouvent dans des immeubles des années 60 et 70 ?

Beaucoup. Selon le recensement de 2021 de l'INE, l'institut statistique espagnol, les immeubles construits entre 1961 et 1980 abritent 592 691 logements à Madrid, 373 571 à Barcelone, 193 385 à Valence, 149 416 à Séville et 135 341 à Saragosse. À Madrid, Barcelone et Saragosse, 1961-1970 est la décennie qui en compte le plus.

Acheter un appartement de cette époque n'a donc rien d'exceptionnel : dans beaucoup de quartiers, c'est le cas le plus probable. Le recensement regroupe par décennie ; l'année exacte de votre immeuble figure sur sa fiche cadastrale (Catastro, le registre fiscal espagnol des biens immobiliers). Les pages de ville de HOUSINGFAX donnent ces chiffres avec leur source pour chaque commune.

Quels risques sont fréquents dans un immeuble de cet âge ?

Cinq méritent une question avant de signer : l'isolation, l'amiante, l'accessibilité, les installations et, dans certains planchers, le ciment alumineux. La norme d'isolation NBE-CT-79 ne s'est appliquée qu'aux projets postérieurs à 1979, et l'amiante n'a été interdit en Espagne qu'en juin 2002 ; les immeubles des années 60 et 70 sont antérieurs aux deux.

Isolation : un immeuble conçu avant 1980 a en général des façades et des toitures non isolées, sauf rénovation ; cela se voit sur les factures et sur la lettre du certificat énergétique. Amiante : il peut se trouver dans des descentes, des réservoirs ou des toitures en fibrociment ; en bon état, c'est rarement un problème immédiat, mais tout chantier qui le touche revient à une entreprise spécialisée.

Accessibilité : beaucoup d'immeubles de cinq étages ont été bâtis sans ascenseur. La loi espagnole sur la copropriété oblige la copropriété à installer rampes ou ascenseur lorsqu'un propriétaire le demande parce qu'une personne handicapée ou de plus de 70 ans vit chez lui, tant que le coût annuel répercuté, aides déduites, ne dépasse pas douze mensualités ordinaires de charges. Installations : demandez si l'électricité, le gaz et les descentes sont d'origine ou rénovés.

Un immeuble de 1965 a-t-il de l'aluminose ?

Pas forcément. Le ciment alumineux a servi en Espagne des années 50 aux années 70 à fabriquer des poutrelles précontraintes, selon une étude d'INTEMAC publiée par le CSIC en 1992, mais beaucoup d'immeubles de ces années ont été faits au ciment Portland. Seul un technicien qui prélève des échantillons peut confirmer le matériau et son état.

Les mêmes auteurs citaient des estimations de plus de 100 000 logements touchés à Barcelone et de 50 000 à Madrid, qu'ils jugeaient exagérées. Depuis l'instruction béton EH-73 de décembre 1973, l'emploi du ciment alumineux exigeait une étude spéciale pour chaque chantier, mais un immeuble achevé au milieu des années 70 peut contenir des poutrelles fabriquées plus tôt.

C'est pourquoi HOUSINGFAX ne dit jamais qu'un immeuble donné «a de l'aluminose». Il donne un niveau en toutes lettres, de très faible à très élevé, à partir de l'année du cadastre et de ce que dit l'inspection de l'immeuble quand elle est enregistrée, et vous indique quels documents demander.

Pourquoi l'inspection de l'immeuble est-elle la source clé ?

Parce qu'elle seule consigne la visite d'un technicien dans tout l'immeuble et un résultat écrit. Un immeuble de 1960 à 1975 a déjà plus de 50 ans, et dans la région de Valence et au Pays basque cet âge rend obligatoire l'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE), valable dix ans.

Demandez-la au vendeur ou au syndic (administrador de fincas) et regardez trois choses : la date, le résultat et les défauts avec leurs délais. Si elle signale des dommages à la structure ou aux planchers, demandez ce qui a été fait depuis et pour quel montant. Si l'immeuble devrait l'avoir et ne l'a pas, prenez-le au sérieux : une mise en demeure de la mairie peut être en route.

Au Pays basque, la mairie peut aussi l'exiger avant 50 ans si l'état de l'immeuble le justifie, et une fois déposée elle se renouvelle tous les dix ans, quel qu'en soit le motif. Les autres régions ont d'autres règles ; le rapport vous dit quel registre a été consulté et si l'immeuble y figure.

Que vérifie HOUSINGFAX pour un appartement de cet âge ?

Trois vérifications du rapport y répondent : la 01, «Dans quel état est le bâtiment ?», qui cherche l'inspection enregistrée dans la région de Valence, au Pays basque et à Madrid ; la 02, sur les risques habituels de cette année de construction (isolation, amiante, séismes, installations) ; et la 03, sur l'aluminose, avec son niveau en toutes lettres.

Ce sont 22 vérifications fondées sur des sources officielles espagnoles, chacune avec sa source et sa date, en PDF en quelques minutes, en un seul paiement et sans compte. Commencez par le rapport gratuit, qui affiche le voyant de chaque vérification avec les données réelles de votre immeuble ; le rapport essentiel coûte 11 € et le rapport complet, avec l'état enregistré de l'immeuble, 19 €.

Que demander au vendeur et à la copropriété ?

Six questions couvrent l'essentiel : la dernière inspection et ses défauts ; les travaux votés ou en discussion ; les appels de fonds (derramas) en cours et qui les paie ; le fonds de réserve, légalement d'au moins 10 % du dernier budget ordinaire ; l'ascenseur, existant ou en projet ; et une éventuelle étude des poutrelles.

Demandez aussi les procès-verbaux des dernières assemblées : les plaintes répétées (humidité sur la même descente, fissures dans le même escalier) y apparaissent avant de devenir un appel de fonds. Et l'état des dettes envers la copropriété, que le vendeur doit fournir à l'acte : le logement répond de ce qui est dû pour l'année en cours et les trois précédentes.

Comment négocier le prix d'un appartement ancien ?

Avec des documents. Un défaut assorti d'un délai dans l'inspection, un appel de fonds voté ou un ravalement décidé sont des coûts certains qu'on peut chiffrer et déduire. Demandez le montant au syndic, écrivez dans le contrat d'arras qui paie ce qui est déjà voté et, en cas de doute technique, convenez d'une condition avant d'engager l'acompte.

Négocier sur des suppositions ne marche pas. «Il date des années 60, il a sûrement de l'aluminose» n'est pas un argument ; «l'inspection de 2022 exige de réparer le plancher de la salle de bains dans l'année et les travaux ne figurent nulle part» en est un. Le rapport de HOUSINGFAX vous donne des données de registre datées pour préparer cet échange.

Que ne peut vous dire aucun registre ?

Ni le cadastre, ni l'inspection de l'immeuble, ni ce rapport ne voient à l'intérieur d'un plancher ou l'état actuel des installations de votre appartement. L'année de construction oriente ; elle ne dit pas quel ciment a été utilisé ni s'il y a eu des renforts. Le rapport ne remplace pas une inspection technique sur place de l'immeuble.

Si, à la visite, vous voyez de la rouille sur des poutrelles, des fissures le long du plafond ou du béton qui éclate, la priorité est de le faire voir par un architecte ou un technicien du bâtiment avant de signer quoi que ce soit, quoi que disent les documents.