Checkliste vor dem Arras-Vertrag: 15 Punkte in Spanien

Warum diese Checkliste vor den Arras kommt

Der Arras-Vertrag ist in Spanien der private Vorvertrag, mit dem der Käufer eine Anzahlung («señal») leistet, damit die Wohnung bis zur notariellen Beurkundung reserviert bleibt. Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs bestimmt: Wurden Arras vereinbart, kann der Vertrag aufgelöst werden, indem der Käufer sie verliert oder der Verkäufer sie doppelt zurückzahlt. Alles, was Sie erst nach der Unterschrift entdecken, kann Sie also die Anzahlung kosten.

Diese Liste gehört in die Wochen zwischen der ersten Besichtigung und der Unterschrift, nicht in die Woche des Notartermins. Sie umfasst 15 Punkte in fünf Blöcken: Unterlagen, Gebäude, Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, Lage und Kosten sowie der Arras-Vertrag selbst. Zu jedem Punkt steht, was zu prüfen ist, wo es das Dokument gibt und wer es beschafft. Einen breiteren Überblick zum Wohnungskauf in Spanien bietet unser Kaufratgeber; diese Seite ist die Liste zum Ausdrucken und Abhaken.

Wie prüfen Sie eine Wohnung vor dem Kauf in Spanien?

Prüfen Sie vor dem Arras-Vertrag der Reihe nach fünf Blöcke: Unterlagen (nota simple, Katastereintrag, Energieausweis), Gebäude (Baujahr, Inspektion, Protokolle, Besichtigung), Finanzen der Eigentümergemeinschaft, Lage und Kosten sowie den Vertrag selbst. Das sind 15 Prüfungen; diese Kurzliste können Sie ausdrucken und Punkt für Punkt abhaken.

Unterlagen und Gebäude: ☐ 1. Aktuelle nota simple, selbst bestellt. ☐ 2. Katastereintrag mit der Anzeige verglichen. ☐ 3. Gültiger Energieausweis: zehn Jahre, fünf bei Klasse G. ☐ 4. Abstellraum, Stellplatz und Terrasse eingetragen. ☐ 5. Baujahr notiert. ☐ 6. Gebäudeinspektion mit Ergebnis und Fristen. ☐ 7. Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. ☐ 8. Besichtigung von Decken, Fallrohren, Fassade und Dach.

Gemeinschaft, Lage, Kosten und Vertrag: ☐ 9. Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft, ausgestellt binnen sieben Kalendertagen. ☐ 10. Hausgeld, Sonderumlagen (derramas) und Rücklage. ☐ 11. Überschwemmungsgebiet, Boden und Radon. ☐ 12. Preis gegenüber dem Referenzwert. ☐ 13. Kaufnebenkosten berechnet. ☐ 14. Art der Arras, Fristen und Bedingungen schriftlich. ☐ 15. Alle Eigentümer unterschreiben, Sie zahlen per Überweisung. Jeder Punkt wird unten erklärt.

Unterlagen: Punkte 1 bis 4

1. Aktuelle Nota simple. Was: eingetragener Eigentümer, Beschreibung der Immobilie und Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch). Die Nota simple ist ein Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) mit rein informativem Wert; nur die Grundbuchbescheinigung hat Beweiskraft. Wo: beim Grundbuchamt oder online, mit Adresse oder Katasternummer. Wer: Sie oder Ihr Anwalt, statt sich auf die Kopie des Maklers zu verlassen.

2. Eintrag im Kataster (Catastro). Was: Nutzung, bebaute Fläche, Baujahr und Liste der Einheiten im Gebäude. Wo: im Online-Portal des Katasters (Sede Electrónica del Catastro); diese Daten sind nicht geschützt und für jeden abrufbar (Eigentümer und Katasterwert sind geschützt). Wer: Sie. Vergleichen Sie die Fläche mit dem Inserat und der Nota simple und fragen Sie bei großen Abweichungen nach.

3. Energieausweis. Was: Effizienzklasse, Verbrauch und Datum. Ein Ausweis gilt höchstens zehn Jahre, bei Klasse G fünf, und jede Verkaufsanzeige muss die Klasse nennen (Königliches Dekret 390/2021, Artikel 13 und 17). Wo: vom Verkäufer; manche Regionen veröffentlichen ihn zusätzlich in einem öffentlichen Register. Wer: der Verkäufer, der dem Kaufvertrag eine Kopie beifügen muss.

4. Was Sie sehen, muss eingetragen sein. Was: Abstellraum, Stellplatz, verglaste Terrasse, Dachboden oder Penthouse; prüfen Sie, ob sie in Nota simple und Kataster stehen und mit welcher Fläche. Wo: die beiden genannten Dokumente und die Erwerbsurkunde des Verkäufers. Wer: Sie, bei Unstimmigkeiten mit Anwalt oder Notar. Was nicht eingetragen ist, kaufen Sie nicht mit: Klären Sie es vor den Arras.

Das Gebäude: Punkte 5 bis 8

5. Baujahr und was es meist bedeutet. Was: Das Jahrzehnt gibt Hinweise auf Materialien und Vorschriften (Dämmung, Erdbeben, Asbest, Tonerdeschmelzzement). Wo: der Katastereintrag aus Punkt 2. Wer: Sie, mit unserem Ratgeber zum Baujahr. 6. Gebäudeinspektion (auf Spanisch ITE oder IEE). Was: ob es eine gibt, von wann, mit welchem Ergebnis, welchen Mängeln und Fristen. Wo: bei der Hausverwaltung (administrador de fincas); in manchen Regionen in einem öffentlichen Register. Wer: Sie oder Ihr Makler.

7. Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre. Was: beschlossene oder geplante Arbeiten (Fassade, Dach, Aufzug, Fallrohre), Rechtsstreite, wiederkehrende Beschwerden. Wo: beim Verkäufer oder der Hausverwaltung. Wer: Sie; bei großen Beschlüssen nach Betrag und Zeitplan fragen. 8. Aufmerksame Besichtigung. Was: Risse in Wänden und Decken, Feuchtigkeitsflecken, Rost an Deckenbalken, klemmende Türen. Wer: Sie; bei ernsten Zeichen ein Architekt oder Bausachverständiger vor den Arras.

Hausgeld und Gemeinschaft: Punkte 9 und 10

9. Bescheinigung über Schulden bei der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios). Was: ob der Verkäufer das Hausgeld bezahlt hat. Das Wohnungseigentumsgesetz (Artikel 9.1.e) verpflichtet ihn, dies in der Urkunde zu erklären und eine Bescheinigung des Schriftführers mit Sichtvermerk des Präsidenten vorzulegen, die binnen sieben Kalendertagen auszustellen ist. Wichtig, weil die gekaufte Wohnung für Rückstände der Vorbesitzer aus dem laufenden Jahr und den drei vorherigen Kalenderjahren haftet. Wer: der Verkäufer; verzichten Sie nicht darauf.

10. Monatliches Hausgeld, Sonderumlagen und Rücklage. Was: Höhe des Hausgelds, beschlossene oder geplante Sonderumlagen («derramas») und ob die Rücklage das gesetzliche Minimum von mindestens 10 % des letzten ordentlichen Haushalts erreicht (Artikel 9.1.f). Wo: letzter Haushaltsplan und Protokolle. Wer: Sie. Halten Sie im Arras-Vertrag fest, wer bereits beschlossene Umlagen zahlt; das ist einer der häufigsten Streitpunkte vor der Beurkundung.

Was HOUSINGFAX von dieser Liste prüft

Mehrere Punkte dieser Checkliste stammen aus öffentlichen Registern, und HOUSINGFAX bündelt sie in einem Bericht mit 22 Prüfungen auf Basis amtlicher Quellen: Katastereintrag (Punkt 2), Energieklasse, wo das regionale Register sie veröffentlicht (Punkt 3), Risiken nach Baujahr und Aluminose (Punkt 5), die registrierte Gebäudeinspektion in der Region Valencia, im Baskenland und in Madrid (Punkt 6), Überschwemmungsgebiete, Baugrund und Radon (Punkt 11) sowie ein Referenzpreis mit groben Kaufnebenkosten (Punkte 12 und 13). Jede Angabe trägt Quelle und Datum.

Was er nicht tut: Er bestellt keine Nota simple, prüft keine Schulden bei der Gemeinschaft und liest keine Protokolle; diese Punkte bleiben auf Ihrer Liste. Die Nota simple sagt Ihnen, wem die Wohnung gehört; HOUSINGFAX sagt Ihnen, wie es um das Gebäude steht. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht, der die Ampel jeder Prüfung mit den echten Daten Ihres Gebäudes zeigt, und wechseln Sie dann zum Basisbericht (11 €) oder zum vollständigen Bericht (19 €): als PDF in wenigen Minuten, Einmalzahlung, ohne Konto.

Lage und Kosten: Punkte 11 bis 13

11. Risiken der Lage. Was: ob das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet liegt, ob sich der Boden bewegt, die Radonzone der Gemeinde, Erdbebengefährdung, Lärm, nahe Industrie oder Wald. Wo: amtliche Kartendienste wie das nationale Kartensystem für Überschwemmungsgebiete (SNCZI) oder Lärmkarten, oder ein Bericht, der sie bündelt. Wer: Sie, bevor Sie den Preis festlegen. 12. Referenzpreis. Was: Vergleichen Sie den Angebotspreis mit öffentlichen Daten der Gegend und mit dem Referenzwert des Katasters (valor de referencia), der Mindestbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Laut Kataster wird die Steuer auf den Referenzwert berechnet, wenn der erklärte Preis darunter liegt. Wo: im Online-Portal des Katasters, nach Identifizierung. 13. Kaufnebenkosten. Was: Grunderwerbsteuer (ITP, deren Satz jede Region festlegt), Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Gestoría (Verwaltungsdienstleister) und Hypothekenkosten. Ohne andere Vereinbarung trägt der Verkäufer die Kosten der Beurkundung, der Käufer die der ersten Ausfertigung und alle späteren (Artikel 1455 Zivilgesetzbuch). Wer: Sie, mit Anwalt oder Bank.

Der Arras-Vertrag: Punkte 14 und 15

14. Welche Art von Arras Sie unterschreiben und was drinsteht. Was: ob es die Reuegeld-Arras des Artikels 1454 sind (Rücktritt gegen Verlust oder doppelte Rückzahlung der Anzahlung) oder eine andere Art; Betrag; Frist für die Beurkundung; was passiert, wenn die Bank die Hypothek ablehnt; dass die Belastungen der Nota simple bei der Beurkundung gelöscht werden; wer beschlossene Umlagen zahlt. Wer: ein unabhängiger Anwalt, am besten einer, der den Vertrag auf Deutsch und Spanisch mit Ihnen durchgeht.

15. Wer unterschreibt und an wen Sie zahlen. Was: Alle in der Nota simple eingetragenen Eigentümer unterschreiben (oder jemand mit gültiger Vollmacht), und die Anzahlung geht per Überweisung auf ein Konto eines Eigentümers, nie bar oder an Dritte ohne schriftliche Ermächtigung. Wo: die Nota simple aus Punkt 1. Wer: Sie. Sind alle 15 Punkte abgehakt, sind die Arras kein Glücksspiel mehr, sondern eine informierte Entscheidung.

Grenzen dieser Checkliste

Diese Liste ordnet, was Sie wissen sollten, bevor Sie Geld binden. Sie ersetzt weder die Beratung eines Anwalts zum Vertrag noch die Prüfung der Urkunde durch den Notar. Ebenso wenig ersetzt sie eine technische Begehung des Gebäudes vor Ort: Register zeigen, was erklärt wurde, nicht was in einer Geschossdecke steckt.

Bleibt ein Punkt offen, notieren Sie «keine Daten», statt ihn als erledigt zu betrachten. Ein fehlendes Dokument ist eine Frage an den Verkäufer, und eine unbeantwortete Frage vor den Arras ist ein guter Grund, zu warten oder eine schriftliche Bedingung in den Vertrag aufzunehmen.

Häufige Fragen

Was passiert, wenn ich nach den Arras zurücktrete? Bei Reuegeld-Arras verlieren Sie die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück (Artikel 1454 Zivilgesetzbuch). Deshalb kommt die Checkliste vorher.

Zeigt die Nota simple Schulden bei der Eigentümergemeinschaft? Nein. Sie beschreibt Immobilie, Eigentum und eingetragene Belastungen; Hausgeldrückstände weist die Bescheinigung des Schriftführers nach dem Wohnungseigentumsgesetz nach.

Wer beantragt die Bescheinigung über Hausgeldschulden? Der Verkäufer, bei Hausverwaltung oder Schriftführer, die sie binnen sieben Kalendertagen ausstellen müssen. Ohne sie wird die Urkunde nicht beurkundet, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf.

Kann ich die Checkliste aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz abarbeiten? Großteils ja. Katasterdaten, Energieklasse und Lagerisiken sind online, ein HOUSINGFAX-Bericht bündelt sie in Minuten; die Nota simple lässt sich online bestellen, und ein Anwalt vor Ort kann die Unterlagen der Gemeinschaft einholen.

Gilt die Liste auch für ein freistehendes Haus? Ja, bis auf die Punkte zur Gemeinschaft, wenn es keine Eigentümergemeinschaft gibt. Bei einem Einzelhaus wiegen Grundstück, Baugrund und Lagerisiken schwerer.