Checklist para comprar vivienda: 15 cosas antes de las arras

Por qué esta checklist va antes de las arras

Las arras son el primer compromiso con dinero de por medio. El artículo 1454 del Código Civil dice que, si hubo arras o señal, el contrato puede deshacerse «allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Dicho de otro modo: todo lo que descubras después de firmarlas te puede costar la señal. Por eso esta lista está pensada para hacerla entre la primera visita y la firma, no la semana de la notaría.

La lista tiene 15 puntos agrupados en cinco bloques: documentación, edificio, cuentas de la comunidad, ubicación y dinero, y el propio contrato de arras. En cada punto verás qué comprobar, dónde se consigue y quién lo hace. Si buscas una explicación más amplia de qué mirar al comprar un piso, la tienes en la guía de compra; esta página es la lista que se imprime y se va tachando.

¿Cómo revisar una vivienda antes de comprar?

Revisa cinco bloques antes de firmar las arras: los papeles (nota simple, Catastro, certificado energético), el edificio (año, inspección, actas y visita), las cuentas de la comunidad, la ubicación y el dinero, y el propio contrato. Son 15 comprobaciones; esta lista corta se imprime y se va tachando.

Papeles y edificio: ☐ 1. Nota simple reciente, pedida por ti. ☐ 2. Ficha del Catastro comparada con el anuncio. ☐ 3. Certificado energético vigente: diez años, cinco si la letra es G. ☐ 4. Trastero, garaje y terraza inscritos. ☐ 5. Año de construcción anotado. ☐ 6. Inspección del edificio, con resultado y plazos. ☐ 7. Actas de las juntas de los últimos años. ☐ 8. Visita a techos, bajantes, fachada y cubierta.

Comunidad, ubicación, dinero y contrato: ☐ 9. Certificado de deudas con la comunidad, que se emite en siete días naturales. ☐ 10. Cuota, derramas y fondo de reserva. ☐ 11. Zona inundable, terreno y radón. ☐ 12. Precio frente al valor de referencia. ☐ 13. Gastos de compra calculados. ☐ 14. Tipo de arras, plazos y condiciones por escrito. ☐ 15. Firman todos los titulares y pagas por transferencia. Cada punto se explica abajo.

Documentación: puntos 1 a 4

1. Nota simple actualizada. Qué: quién es el titular, cómo se describe la finca y qué cargas tiene (hipotecas, embargos, usufructos). Dónde: Registro de la Propiedad o su web, con la dirección o la referencia catastral. Quién: tú o tu gestor, sin esperar a la que enseña el anuncio. La nota simple tiene valor meramente informativo; la certificación registral es la que da fe.

2. Ficha del Catastro. Qué: uso, superficie construida, año de construcción y lista de inmuebles del edificio. Dónde: Sede Electrónica del Catastro; son datos no protegidos, consultables sin ser el titular (titular y valor catastral sí están protegidos). Quién: tú. Compara la superficie con la del anuncio y con la de la nota simple; una diferencia grande es una pregunta para el vendedor.

3. Certificado de eficiencia energética. Qué: la letra, el consumo y la fecha. El certificado vale como máximo diez años, o cinco si la calificación es G, y el anuncio tiene que mostrar la calificación (Real Decreto 390/2021, artículos 13 y 17). Dónde: te lo da el vendedor; en algunas comunidades también consta en un registro público. Quién: el vendedor, que además anexa una copia al contrato de compraventa.

4. Que lo que ves sea lo que está inscrito. Qué: trastero, plaza de garaje, terraza cerrada, altillo o ático; comprueba que aparecen en la nota simple y en el Catastro, y con qué superficie. Dónde: los dos documentos anteriores y la escritura del vendedor. Quién: tú, y el notario o el abogado si algo no cuadra. Un anexo que no consta no se compra: se discute antes de las arras.

El edificio: puntos 5 a 8

5. Año de construcción y lo que suele implicar. Qué: la década orienta qué materiales y qué normas le tocaron (aislamiento, sismo, amianto, cemento aluminoso). Dónde: la ficha del Catastro del punto 2. Quién: tú, con ayuda de la guía sobre el año de construcción de este mismo blog. 6. Inspección del edificio (ITE o IEE). Qué: si la tiene, de qué fecha, con qué resultado y qué deficiencias y plazos señala. Dónde: pídela al administrador de fincas; en algunas comunidades autónomas consta en un registro público. Quién: tú o tu agente.

7. Actas de las juntas de los últimos años. Qué: obras aprobadas o en discusión (fachada, cubierta, ascensor, bajantes), pleitos y quejas repetidas. Dónde: el vendedor o el administrador. Quién: tú; si hay obras grandes votadas, pregunta el importe y el calendario. 8. Visita con los ojos abiertos. Qué: fisuras en paredes y techos, manchas de humedad, óxido en viguetas, puertas que rozan. Quién: tú en la visita; si ves algo serio, un arquitecto o aparejador antes de las arras.

Cuentas de la comunidad: puntos 9 y 10

9. Certificado de deudas con la comunidad. Qué: si el vendedor está al corriente de las cuotas. La Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1.e) obliga al vendedor a declararlo en la escritura y a aportar un certificado del secretario con el visto bueno del presidente, que debe emitirse en siete días naturales. Importa porque el piso comprado responde de lo que deban los anteriores dueños del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Dónde: administrador de fincas. Quién: lo pide el vendedor; tú no lo eximas.

10. Cuota mensual, derramas y fondo de reserva. Qué: cuánto se paga al mes, si hay derramas aprobadas o previstas y si el fondo de reserva cumple el mínimo legal, que no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). Dónde: último presupuesto y actas. Quién: tú. Deja por escrito en las arras quién paga las derramas ya aprobadas, porque es una de las discusiones más habituales antes de la escritura.

Qué comprueba HOUSINGFAX de esta lista

Varios puntos de esta checklist salen de registros públicos, y HOUSINGFAX los reúne en un solo informe con 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales: la ficha catastral (punto 2), la eficiencia energética cuando el registro autonómico la publica (punto 3), los riesgos por año de construcción y la aluminosis (punto 5), la inspección del edificio registrada en la Comunitat Valenciana, Euskadi y Madrid (punto 6), la zona inundable, el terreno y el radón (punto 11) y un precio de referencia con gastos orientativos (puntos 12 y 13). Cada dato lleva su fuente y su fecha.

Lo que no hace: no pide la nota simple, no consulta deudas con la comunidad ni lee las actas, que siguen en tu lista. La nota simple te dice quién es el dueño; HOUSINGFAX te dice cómo está el edificio. Puedes empezar por el informe gratuito, que muestra el semáforo de cada comprobación con los datos reales de tu edificio, y pasar después al esencial (11 €) o al completo (19 €), en PDF en minutos, con pago único y sin registro.

Ubicación y dinero: puntos 11 a 13

11. Riesgos de la ubicación. Qué: si la parcela está en zona inundable, si el terreno se mueve, la zona de radón del municipio, la sismicidad, el ruido y la cercanía de industrias o masas forestales. Dónde: visores oficiales como el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables o el mapa de ruido, o un informe que los reúna. Quién: tú, antes de fijar precio. 12. Precio de referencia. Qué: compara el precio pedido con datos públicos de la zona y con el valor de referencia del Catastro, que es la base mínima del impuesto de la compra.

Según el Catastro, si el precio declarado es inferior al valor de referencia, el impuesto se calcula sobre este último. Dónde: Sede Electrónica del Catastro, identificándote. 13. Gastos de compra. Qué: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (su tipo lo fija cada comunidad autónoma), notaría, registro y, si la hay, gestoría e hipoteca. Salvo pacto, la escritura la paga el vendedor y la primera copia y lo posterior el comprador (artículo 1455 del Código Civil). Quién: tú, con tu gestor o tu banco.

El contrato de arras: puntos 14 y 15

14. Qué tipo de arras firmas y qué dicen. Qué: si son las penitenciales del artículo 1454 (las que permiten desistir perdiendo o devolviendo duplicada la señal) u otras; la cantidad; la fecha límite para la escritura; qué pasa si el banco no concede la hipoteca; que las cargas de la nota simple se cancelen en la firma; y quién paga las derramas aprobadas. Quién: un abogado o el notario, si tienes dudas sobre la redacción.

15. Quién firma y a quién pagas. Qué: firman todos los titulares que figuran en la nota simple (o alguien con poder suficiente), y la señal se paga por transferencia a una cuenta de un titular, nunca en efectivo ni a un tercero sin autorización escrita. Dónde: la nota simple del punto 1. Quién: tú. Con los 15 puntos tachados, las arras dejan de ser una apuesta y pasan a ser una decisión informada.

Límites de esta checklist

Esta lista ordena lo que conviene saber antes de comprometer dinero, pero no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre el contrato ni la opinión del notario sobre la escritura. Tampoco sustituye a una inspección técnica en el edificio: los registros dicen lo que consta, no lo que hay dentro de un forjado.

Si algún punto no tiene respuesta, anótalo como «sin dato» en vez de darlo por bueno. Un documento que falta es una pregunta para el vendedor, y una pregunta sin respuesta antes de las arras es una buena razón para esperar o para pactar una condición por escrito.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si firmo las arras y luego me echo atrás? Con arras penitenciales pierdes la señal entregada; si es el vendedor quien se retira, te devuelve el doble (artículo 1454 del Código Civil). Por eso conviene hacer la checklist antes.

¿La nota simple dice si hay deudas con la comunidad? No. La nota simple describe la finca, la titularidad y las cargas inscritas; las deudas de comunidad se acreditan con el certificado del secretario que exige la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Quién pide el certificado de deudas de la comunidad? El vendedor, al administrador o secretario de la comunidad, que debe emitirlo en un plazo máximo de siete días naturales. Sin él no se autoriza la escritura salvo que el comprador exima expresamente al vendedor.

¿Cuánto tiempo necesito para completar la lista? Depende de lo rápido que respondan el administrador y el vendedor. La parte de registros públicos (Catastro, energía, riesgos de la ubicación) puedes tenerla en minutos con un informe de HOUSINGFAX, y dedicar el resto del tiempo a los papeles de la comunidad.

¿Sirve esta checklist para comprar un chalet o una casa unifamiliar? Sí, salvo los puntos de comunidad cuando no hay régimen de propiedad horizontal. En una casa aislada pesan más la parcela, el terreno y los riesgos de la ubicación.