¿Cómo se compra una vivienda en España si eres extranjero?

1. Pide el NIE

El NIE (número de identidad de extranjero) es el número que identifica a los extranjeros que se relacionan con España por intereses económicos, profesionales o sociales. Lo necesitarás para firmar la compra y pagar los impuestos.

Dentro de España se pide a la Policía, en una oficina de extranjería o en una comisaría; desde fuera, en el consulado de España de tu país. Se usa el formulario EX-15 y se paga la tasa modelo 790, código 012. Según la Policía, el procedimiento debe resolverse en un plazo máximo de cinco días desde que se presenta la solicitud.

2. Prepara el dinero y la cuenta

Muchos compradores abren una cuenta en un banco español para pagar la señal, los impuestos, los suministros y las cuotas de la comunidad de propietarios. Si vas a pedir hipoteca, pregunta al banco qué documentación te exige como no residente antes de comprometerte.

3. Revisa la vivienda antes de visitarla

Con la dirección o la referencia catastral puedes pedir el informe gratuito de HOUSINGFAX: cuesta 0 €, no pide registro y te enseña el semáforo de sus 22 comprobaciones (✓ sin alerta, ⚠ a tener en cuenta, ○ sin dato). Así llegas a la visita sabiendo qué preguntar.

Fíjate en el año de construcción, en la ficha del Catastro (el registro fiscal de inmuebles) y en los riesgos de la ubicación. En la costa pesan la zona inundable y la cercanía al mar: la Ley de Costas fija una servidumbre de protección de 100 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, que puede ampliarse hasta otros 100. El informe comprueba la zona inundable, pero no el deslinde de costas: pregunta a tu abogado si la vivienda está afectada.

4. Pide la nota simple

La nota simple es el extracto del Registro de la Propiedad: dice quién es el dueño y qué cargas tiene la vivienda (hipotecas, embargos, usufructos). Se pide en la sede de los registradores por 9,02 € por finca, impuestos aparte, y se puede pedir traducida al inglés por 30 € más impuestos.

La nota simple te dice quién es el dueño; HOUSINGFAX te dice cómo está el edificio. Son complementarios: pide los dos.

5. Comprueba el estado del edificio y de la comunidad

Pregunta si el edificio ha pasado la inspección del edificio (ITE o IEE), la revisión periódica obligatoria de los edificios antiguos, y qué deficiencias señaló. En la Comunitat Valenciana, Euskadi y Madrid, el informe completo consulta el registro autonómico y te enseña el resultado.

Pide además, a través del vendedor, el certificado de deudas con la comunidad y las actas de las últimas juntas, donde aparecen las derramas y las obras aprobadas. Si algo no te cuadra en la visita, encarga una revisión a un arquitecto o aparejador antes de pagar la señal.

6. Firma las arras

Las arras son el contrato de reserva con el que pagas una señal. En las arras llamadas penitenciales, el Código Civil (artículo 1454) permite deshacer la compra: el comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada. El tipo de arras, el importe y los plazos los fija el contrato: que lo revise tu abogado antes de firmar.

7. Calcula los impuestos

Según la Agencia Tributaria, una vivienda nueva comprada al promotor paga IVA, al 10 % con carácter general y al 4 % en las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Una vivienda usada comprada a un particular paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se ingresa en la hacienda de la comunidad autónoma donde está el inmueble.

El tipo del ITP y sus reducciones dependen de cada comunidad autónoma; un gestor o tu asesor fiscal te dirán cuánto pagarás. El informe de HOUSINGFAX incluye una estimación orientativa de los gastos de compra, que no sustituye a ese cálculo.

8. Firma la escritura ante notario

La compra se formaliza en una escritura pública ante notario, y después se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si no dominas el castellano, pregunta al notario con antelación cómo se organiza la firma para que entiendas lo que firmas.

Qué aporta un informe en tu idioma

HOUSINGFAX está en castellano, inglés, alemán, neerlandés y francés. El informe te llega en el idioma en que tienes la web al pedirlo, con el nombre de cada fuente oficial española para que puedas citarla ante el notario, el banco o tu abogado.

No sustituye a una inspección técnica en el edificio ni al asesoramiento legal o fiscal: te dice qué revisar y a quién preguntar.