Cómo saber si una vivienda está en zona inundable

Qué significan T10, T100 y T500

Son los tres escenarios de los mapas de peligrosidad del MITECO: T10 es la crecida con periodo de retorno de 10 años (probabilidad alta), T100 la de 100 años (media) y T500 la de 500 años (baja o extrema). El Reglamento del Dominio Público Hidráulico llama zona inundable a la que alcanzaría la crecida de 500 años.

Los mapas de peligrosidad del MITECO dibujan hasta dónde llegaría el agua en tres escenarios: probabilidad alta, asociada a un periodo de retorno de 10 años (T10); probabilidad media, de 100 años (T100); y probabilidad baja o de eventos extremos, de 500 años (T500). Para cada escenario muestran la extensión previsible de la inundación y la profundidad que alcanzaría el agua.

Periodo de retorno no quiere decir calendario. Una zona T100 no se inunda cada cien años exactos: es la crecida que, de media, se alcanza o se supera una vez en ese plazo, y puede llegar dos años seguidos o no llegar en décadas. Cuanto menor es el número, más frecuente es la crecida. A efectos legales, el Reglamento del Dominio Público Hidráulico llama zona inundable a la que alcanzarían las avenidas de 500 años.

¿Qué son las ARPSI y la zona de flujo preferente?

Las ARPSI son los tramos de río y de costa donde cada demarcación hidrográfica vio un riesgo significativo de inundación; allí se hicieron los mapas detallados. La zona de flujo preferente es la franja donde, con la crecida de 100 años, el agua podría causar daños graves, y el Reglamento del Dominio Público Hidráulico limita en ella usos y obras.

Las ARPSI (Áreas de Riesgo Potencial Significativo de Inundación) son los tramos de río y de costa donde la evaluación preliminar de cada demarcación hidrográfica concluyó que el riesgo es importante. Es ahí donde se han hecho los mapas detallados, así que un edificio fuera de toda zona puede estar, simplemente, junto a un tramo que no se ha estudiado.

La zona de flujo preferente es la franja por la que se concentra el agua en una crecida y donde, con la crecida de periodo de retorno de 100 años, podría causar daños graves. El Reglamento del Dominio Público Hidráulico limita en ella los usos y las obras nuevas, y para los edificios ya construidos en zona inundable pide a las administraciones que fomenten medidas para reducir su vulnerabilidad.

Cómo consultarlo en el visor del SNCZI

El visor del SNCZI está en gis.miteco.gob.es/web/snczi. Busca la dirección o acerca el mapa hasta el edificio, activa las capas de zonas inundables por periodo de retorno y mira si el edificio cae dentro de alguna. Empieza por la de 500 años, que es la más extensa, y sigue con las de 100 y 10 años. Si el piso está cerca del mar, revisa también las capas de inundación costera.

Fíjate además en la distancia. Estar a veinte metros de la zona de 500 años no es lo mismo que estar a un kilómetro, aunque en los dos casos el edificio quede fuera. Y recuerda que estos mapas modelizan el desbordamiento de ríos y el mar: no recogen todos los encharcamientos de calles y garajes por lluvias intensas.

¿Qué añade el PATRICOVA en la Comunitat Valenciana?

Un segundo mapa para Alicante, Castellón y Valencia. El PATRICOVA, plan de la Generalitat cuya cartografía publica el Institut Cartogràfic Valencià, clasifica la peligrosidad en seis niveles según la frecuencia de la crecida (25, 100 o 500 años) y el calado, por encima o por debajo de 0,8 metros. Conviene mirar los dos.

En las provincias de Alicante, Castellón y Valencia, la Generalitat tiene su propio plan: el Plan de Acción Territorial sobre prevención del Riesgo de Inundación en la Comunitat Valenciana (PATRICOVA), aprobado por el Decreto 201/2015. Su cartografía la publica el Institut Cartogràfic Valencià y se puede consultar en línea.

El PATRICOVA clasifica la peligrosidad en seis niveles que combinan la frecuencia de la crecida (25, 100 o 500 años) y el calado, es decir, la altura del agua (más o menos de 0,8 metros). El nivel 1 es frecuencia alta y calado alto; el 6, frecuencia baja y calado bajo. Añade una peligrosidad geomorfológica para terrenos que por su forma pueden inundarse aunque no se haya modelizado la crecida. Una vivienda puede quedar fuera del SNCZI y dentro del PATRICOVA, o al revés: en esas tres provincias conviene mirar las dos.

¿Qué implica comprar en zona inundable?

Sobre todo, revisar el seguro y las obras permitidas. El Consorcio de Compensación de Seguros paga los daños de una inundación extraordinaria solo si hay una póliza en vigor sobre la vivienda, y una póliza nueva no la cubre en sus siete primeros días. En zona inundable y de flujo preferente hay además límites de uso y de obra.

En España, los daños de una inundación extraordinaria en la vivienda los paga el Consorcio de Compensación de Seguros, un organismo público, pero solo si hay en vigor una póliza que cubra la casa, como un seguro multirriesgo de hogar o uno combinado de incendio o robo. Una póliza recién contratada no cubre la inundación durante sus siete primeros días, salvo que sustituya sin interrupción a otra anterior. Si compras con hipoteca, el banco te pedirá un seguro de daños sobre la vivienda; pide el presupuesto con la dirección exacta.

Si piensas reformar la planta baja, convertir un local en vivienda o ampliar, pregunta antes al ayuntamiento y a la confederación hidrográfica, porque en zona inundable y en flujo preferente hay límites de uso y de obra. Y pregunta a la comunidad de propietarios si ha entrado agua en garajes, trasteros o bajos, y si hay obras de protección aprobadas.

Cómo lo comprueba HOUSINGFAX: comprobación 10

La comprobación 10 del informe responde a «¿Está en zona inundable?». Cruza el punto del edificio con la cartografía oficial del SNCZI: las zonas de 10, 50, 100 y 500 años, las ARPSI y la zona de flujo preferente; si el edificio queda fuera, indica a qué distancia está la zona de 500 años más cercana. En Alicante, Castellón y Valencia añade la peligrosidad y el riesgo del PATRICOVA con un segundo mapa. Si una fuente no responde el día de la consulta, el informe lo dice como «sin dato hoy», nunca como ausencia de riesgo.

Empieza con el informe gratuito: te muestra la comprobación con los datos reales de tu edificio y la información clave emborronada. Si quieres verla entera, el informe esencial cuesta 11 € y el completo, que añade el estado del edificio registrado, 19 €. Son 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales, en PDF en pocos minutos, con pago único y sin registro. El informe no sustituye a una inspección técnica en el edificio.