¿Qué riesgo sísmico tiene el edificio que vas a comprar?

¿Qué es la aceleración sísmica básica?

Es el valor con el que la norma de construcción sismorresistente NCSE-02, publicada en el BOE en 2002, mide la peligrosidad de cada lugar: la aceleración horizontal del terreno, expresada como fracción de la gravedad (g). Su anejo 1 la da, junto con el coeficiente K, para cada municipio con 0,04 g o más.

La norma de construcción sismorresistente (NCSE-02) describe la peligrosidad de cada lugar con la aceleración sísmica básica: un valor característico de la aceleración horizontal del terreno, expresado como fracción de la gravedad (g). La acompaña un coeficiente de contribución, K, que tiene en cuenta los distintos tipos de terremotos esperados. Su anejo 1 da los dos valores para cada municipio con una aceleración igual o superior a 0,04 g.

Ese 0,04 g es el primer umbral: por debajo, la norma no obliga en los edificios de importancia normal, los que, como un bloque de viviendas, podrían causar víctimas si se destruyeran. Hasta 0,08 g tampoco obliga en los de estructura de pórticos bien arriostrados en todas las direcciones, salvo que tengan más de siete plantas y una aceleración de cálculo de 0,08 g o más. Por encima, la norma pone límites concretos: por ejemplo, los edificios de fábrica de ladrillo pueden tener como máximo cuatro alturas entre 0,08 g y 0,12 g, y dos desde 0,12 g.

Dónde es mayor la peligrosidad

En el sur y el sureste de la península y en los Pirineos, según el Instituto Geográfico Nacional (IGN). En el anejo de la NCSE-02, Granada tiene 0,23 g, Murcia y Elche 0,15 g, Almería 0,14 g y Málaga 0,11 g, frente a 0,04 g en Barcelona; Madrid queda por debajo de ese umbral.

Según el estudio de peligrosidad del Instituto Geográfico Nacional (IGN), los terremotos de la península se concentran en el sur y el sureste y en los Pirineos. La franja que sigue la costa del sureste, con las fallas de Carboneras, Alhama de Murcia, Carrascoy y Bajo Segura, tiene una actividad sísmica intensa.

El anejo de la NCSE-02 lo traduce en cifras. Granada tiene 0,23 g; Orihuela, 0,16 g; Murcia y Elche, 0,15 g; Almería y Torrevieja, 0,14 g; Lorca, 0,12 g; y Málaga, 0,11 g. En el otro extremo, Barcelona tiene 0,04 g, Valencia 0,06 g y Sevilla 0,07 g, y Madrid no aparece en la lista porque su valor queda por debajo de 0,04 g.

En 2016 el IGN publicó un mapa más reciente, el del Anejo Nacional del Eurocódigo 8 (UNE-EN 1998), que da para cualquier punto la aceleración máxima del suelo con un periodo de retorno de 475 años y su coeficiente K. Es el mapa que consulta el informe de HOUSINGFAX, así que su cifra puede no coincidir con la del anejo de la NCSE-02.

¿Qué norma se aplicó según el año del edificio?

Depende de la fecha del proyecto: primero rigió la norma PDS-1, de 1974; la NCSE-94 se publicó en el BOE el 8 de febrero de 1995 y la NCSE-02, el 11 de octubre de 2002. Cada cambio dejó dos años de convivencia, así que el año de construcción del Catastro orienta, pero no decide.

La primera etapa es la norma PDS-1, aprobada por el Decreto 3209/1974, de 30 de agosto. La NCSE-94 se publicó en el BOE el 8 de febrero de 1995 y durante dos años convivió con la PDS-1: los proyectos nuevos podían seguir una u otra. La NCSE-02 se publicó el 11 de octubre de 2002, con otros dos años en los que se pudo seguir usando la NCSE-94.

Por eso el año de construcción que publica el Catastro orienta, pero no decide. Lo que cuenta es la fecha del proyecto, que suele ser anterior a la del final de la obra: un edificio terminado en 1996 pudo proyectarse con la PDS-1. El año tampoco dice si la estructura se ha reforzado después.

Qué significa para un comprador

En una zona de peligrosidad baja, el año del edificio pesa poco en este apartado. En Granada, Murcia, el sur de Alicante o Almería, un edificio proyectado antes de la NCSE-94 no se calculó con las exigencias actuales. Eso no quiere decir que sea inseguro: quiere decir que conviene saber cómo es su estructura y si ha tenido obras de refuerzo.

Pregunta a la comunidad de propietarios por el proyecto del edificio y por obras estructurales, pide la última inspección del edificio (ITE o IEE) y, si piensas reformar quitando tabiques de carga, muros o pilares, consulta antes a un técnico. En un bloque de ladrillo de varias plantas en zona de 0,08 g o más, esa consulta es todavía más importante.

Cómo lo comprueba HOUSINGFAX: comprobación 12

La comprobación 12 del informe responde a «¿Qué sismicidad tiene la zona?». Toma del mapa del IGN de 2016 la aceleración de referencia en el punto del edificio y su coeficiente K, y la traduce a un nivel en palabras: baja por debajo de 0,04 g, moderada hasta 0,08 g y alta desde 0,08 g, que el informe marca como algo a tener en cuenta. Después sitúa el edificio en su norma según el año de construcción del Catastro: anterior a la PDS-1, con la PDS-1, con la NCSE-94 o con la NCSE-02.

Empieza con el informe gratuito: te muestra la comprobación con los datos reales de tu edificio y la información clave emborronada. Si quieres verla entera, el informe esencial cuesta 11 € y el completo, que añade el estado del edificio registrado, 19 €. Son 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales, en PDF en pocos minutos, con pago único y sin registro. El informe no sustituye a una inspección técnica en el edificio.