Qué revisar antes de comprar un piso en Sevilla

Los años setenta, la década con más pisos

El Censo de 2021 contabiliza 327.393 viviendas familiares en Sevilla. A diferencia de Madrid, Valladolid o Zaragoza, donde manda la década de los sesenta, aquí la que más pisos aporta es la de 1971 a 1980, con 80.169, por delante de la de 1961 a 1970, con 69.247. Entre 1951 y 1960 se construyeron 24.467 y, en la última década del censo, de 2011 a 2020, solo 8.620.

Para un piso sevillano de los sesenta, la pregunta del cemento aluminoso tiene sentido: se usó en España sobre todo en viguetas de forjado entre 1950 y 1970. En los bloques de los setenta pesan más otras cuestiones propias de la época, como el amianto en bajantes, depósitos o cubiertas de fibrocemento, que se siguió instalando durante años, y el aislamiento, que en muchos edificios de la época era escaso.

Pisar el piso con calor también ayuda. En Sevilla el comportamiento de la vivienda en verano cuenta tanto como el invierno en otras ciudades: mira la orientación, las horas de sol de cada fachada, si hay toldos o persianas y la letra del certificado energético.

La inspección del edificio en Sevilla: desde los 20 años

En Sevilla la inspección del edificio (ITE o IEE) la regula la Ordenanza de Inspección Técnica de la Edificación, cuyo texto vigente publicó el Boletín Oficial de la Provincia el 16 de noviembre de 2011. Según su artículo 5, el primer informe se presenta dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumple 20 años, y se renueva dentro del año siguiente a aquel en que pasan 10 años desde que venció el plazo del anterior. La edad se cuenta, en principio, con la antigüedad del Catastro.

El informe lo firma un técnico competente y describe cimentación y estructura, fachadas y medianeras, cubiertas e instalaciones generales, con las causas de los daños, las obras necesarias, su orden de prioridad y un presupuesto estimado. Desde la segunda inspección, además, dice si se hicieron las obras recomendadas en la anterior.

Hay un detalle muy útil para quien compra: la ordenanza obliga a guardar las copias de los informes presentados con el libro del edificio y a entregarlas al nuevo propietario cuando se vende. Pídeselas al vendedor o al administrador, junto con las actas de las juntas donde se aprobaron las obras. Si piensas reformar, ten en cuenta que, cuando la inspección pide obras que necesitan proyecto técnico, la ordenanza impide conceder licencia a cualquier otra obra que no las incluya.

La Gerencia de Urbanismo mantiene un registro público de la inspección y publica qué edificios la han presentado y en qué fecha, cuáles no y cuáles tienen próximos plazos. Si un bloque no la ha presentado, la Gerencia puede requerirla, abrir un procedimiento sancionador, con multas mínimas de 600 €, 3.000 € o 6.000 € según la infracción sea leve, grave o muy grave, y dictar órdenes de ejecución.

Sismicidad: 0,07 g en la NCSE-02

La norma sismorresistente NCSE-02 asigna a Sevilla una aceleración sísmica básica de 0,07 g. Al superar 0,04 g, la norma se aplica a los edificios de importancia normal, como un bloque de viviendas, aunque exime a los de pórticos bien arriostrados en todas las direcciones mientras la aceleración básica no llegue a 0,08 g, salvo que tengan más de siete plantas y una aceleración de cálculo de 0,08 g o más.

Con 0,04 g o más, la norma también pide tener en cuenta los efectos del sismo en terrenos potencialmente inestables. Para quien compra, la conclusión es sencilla: en un edificio proyectado antes de las normas sismorresistentes actuales, pregunta por el tipo de estructura y por obras de refuerzo, y consulta a un técnico antes de quitar muros o pilares en una reforma. El informe usa el mapa de peligrosidad del IGN de 2016 en el punto del edificio, que puede dar una cifra distinta de la del anejo de 2002.

El Guadalquivir y las zonas inundables

El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables encuentra en el término 2 ARPSI de la demarcación del Guadalquivir y zona inundable cartografiada desde el periodo de retorno de 10 años. Para saber si una calle de Sevilla es inundable, abre el visor del SNCZI, activa las láminas de 10, 100 y 500 años y busca el portal; en bajos, garajes y trasteros pregunta además a la comunidad por entradas de agua.

Sevilla queda fuera de las zonas I y II de radón del Código Técnico. El informe, de todos modos, sitúa el edificio en el mapa del potencial de radón del Consejo de Seguridad Nuclear.

Precio, contexto y qué comprueba el informe

El valor tasado medio de la vivienda libre en Sevilla fue de 2.571 €/m² en el primer trimestre de 2026, un 12,9 % más que un año antes, según el Ministerio de Vivienda. El Balance de Criminalidad de 2025 recoge 72,9 infracciones penales conocidas por cada 1.000 habitantes, frente a 50,4 de media nacional; es una media municipal que no distingue barrios ni calles.

Con la dirección, HOUSINGFAX revisa las 22 comprobaciones con fuentes estatales: sismicidad y norma según el año del Catastro, zona inundable, amianto, aluminosis, radón, horas de sol o certificado energético. El registro municipal de la inspección no es una de sus fuentes: esa parte la consultas en la Gerencia o se la pides a la comunidad. Empieza con el informe gratuito; el esencial cuesta 11 € y el completo, 19 €. El informe no sustituye a una inspección técnica en el edificio.