¿Qué grietas y humedades mirar cuando visitas un piso?

Por qué la visita importa más de lo que parece

El Código Civil da al comprador seis meses desde la entrega para reclamar por defectos ocultos, y el vendedor no responde de los defectos «manifiestos o que estuvieren a la vista» (artículos 1484 y 1490). Dicho de otra forma: una grieta o una mancha de humedad que se ve en la visita difícilmente podrás reclamarla después, así que conviene verla, anotarla y preguntar por ella antes de firmar nada.

Si el piso es de obra nueva o reciente, la Ley de Ordenación de la Edificación añade plazos propios desde la recepción de la obra: diez años para daños en cimentación, vigas, forjados, muros de carga y demás elementos estructurales; tres años para defectos que afecten a la habitabilidad; y un año para acabados (artículo 17). En un piso usado de hace décadas esos plazos ya han vencido y todo depende de lo que averigües antes de comprar.

Esta guía no te enseña a diagnosticar. Te enseña a mirar con orden, a documentar lo que ves y a reconocer cuándo una señal merece que la vea un arquitecto o un arquitecto técnico antes de hacer una oferta.

Dónde mirar: el recorrido de fuera hacia dentro

Empieza por la calle. Mira la fachada entera, no solo la del piso: grietas que bajan en diagonal desde las esquinas de las ventanas, trozos de revestimiento caídos, redes o andamios de protección, balcones con manchas de óxido por debajo y cornisas desconchadas. Luego el portal y la escalera: techos con manchas, peldaños desnivelados, fisuras que se repiten en varias plantas en el mismo punto.

Dentro del piso, sigue siempre el mismo orden en cada habitación: techo, encuentro del techo con las paredes, esquinas de puertas y ventanas, parte baja de los muros junto al rodapié y suelo. Abre armarios empotrados y mira detrás de muebles grandes si te dejan: son los lugares donde la humedad aparece primero y donde menos se repinta.

Presta atención especial a baños y cocina (juntas, techo bajo el piso de arriba, zócalos), a las paredes que dan al exterior o a un patio, a los techos del último piso bajo cubierta y a los bajos y sótanos. Si el edificio tiene garaje o trastero, bájalo: los techos de los aparcamientos enseñan a menudo el estado del hormigón que no se ve desde las viviendas.

Grietas: qué anotar sin sacar conclusiones

No todas las grietas son iguales, pero tampoco puedes saber su causa mirándolas. Lo útil es describirlas bien: dónde están, cuánto miden, en qué dirección van (horizontal, vertical o diagonal), si atraviesan solo la pintura o también el yeso, si se repiten en el techo de abajo o en la fachada, y si hay marcas de haberlas tapado antes.

El Documento Básico de Seguridad Estructural trata las deformaciones (flechas, asientos o desplomes) como algo que se comprueba con cálculo y criterio técnico, no a ojo. Por eso hay señales que no conviene interpretar tú, pero sí anotar: puertas que rozan o no cierran, suelos con desnivel apreciable, techos combados, grietas que se abren más en un extremo o que aparecen a la vez en paredes enfrentadas.

Una fisura fina y aislada en la pintura de un tabique suele ser un asunto menor, y una grieta aparatosa puede tener una explicación sencilla. La cuestión no es acertar la causa, sino llevarte una descripción que permita a un técnico decidir si merece una revisión.

Humedades: cuatro procedencias posibles

El Código Técnico distingue cuatro orígenes del agua que debe controlar un edificio: la lluvia, las escorrentías, el terreno y las condensaciones (Documento Básico HS, exigencia HS 1). Cada una deja un rastro distinto, y a veces se mezclan, así que en la visita basta con saber que hay varias posibilidades y con anotar dónde aparece la mancha.

Señales que conviene buscar: manchas amarillentas o con cerco en techos, puntos negros de moho en esquinas y detrás de cortinas, pintura abombada o desconchada, eflorescencias (polvo o costra blanca de sales) en la parte baja de los muros, olor a cerrado que no se va al ventilar, rodapiés hinchados y madera de suelos o carpinterías oscurecida.

Una pared recién pintada en un piso por lo demás sin reformar no es mala señal por sí misma, pero es una buena pregunta. También lo es un deshumidificador encendido o ventanas abiertas de par en par en pleno invierno. Pregunta con naturalidad; la respuesta y su soltura también son información.

Lista rápida para la visita

Fachada y portal: grietas diagonales junto a huecos, revestimiento caído, óxido bajo balcones, redes de protección, manchas en techos de la escalera.

Techos del piso: manchas con cerco, fisuras largas paralelas entre sí, zonas combadas, pintura abombada; en el último piso, manchas junto a la fachada o bajo la cubierta.

Paredes: fisuras en las esquinas de puertas y ventanas, humedad en los primeros centímetros sobre el suelo, sales blancas, moho en esquinas frías y detrás de armarios.

Carpinterías y suelos: puertas que rozan, ventanas que no cierran bien, condensación en los cristales, baldosas levantadas o huecas al pisar, suelos que se inclinan.

Zonas comunes bajo rasante: techos del garaje o del trastero con hormigón desconchado, armaduras de acero a la vista u óxido, filtraciones en muros.

Qué fotografiar y cómo

Pide permiso para hacer fotos y haz siempre dos por cada señal: una general, que deje ver en qué habitación y en qué pared está, y otra de detalle. Pon al lado algo que dé escala (una moneda, un bolígrafo o una cinta métrica) y dispara con luz lateral, que marca mejor el relieve de las grietas.

Graba además un vídeo corto del recorrido completo, habitación por habitación, diciendo en voz alta dónde estás. Guarda las fotos con la fecha y el nombre de la estancia. Si vuelves a visitar el piso, repite las mismas fotos desde el mismo sitio: comparar dos fechas dice más que una sola imagen.

Ese archivo te sirve para tres cosas: para que un técnico decida si la señal merece visita, para negociar con hechos y no con impresiones, y para acreditar qué estaba a la vista el día que viste el piso si más adelante aparece algo que no estaba.

Qué preguntar al vendedor y a la comunidad

Al vendedor: año de construcción y de la última reforma, si ha habido filtraciones o siniestros por agua y qué se reparó, si hay obras aprobadas o derramas pendientes, y por qué se pintó recientemente una pared concreta si es el caso. En obra reciente, pide la fecha de recepción de la obra: de ella dependen los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación.

A la comunidad, a través del vendedor o del administrador de fincas: las actas de las últimas juntas (ahí aparecen humedades en fachada, cubiertas o garajes y lo acordado para repararlas) y el resultado de la última inspección del edificio (ITE o IEE). En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, el informe es obligatorio para edificios de más de 50 años, vale diez años desde su registro y su resumen se puede consultar en un registro público.

Una inspección favorable significa que no se registraron deficiencias en la fecha en que se hizo, no que el edificio no tenga ninguna. Una con deficiencias no significa que el piso esté mal, sino que hay obras con plazo que la comunidad tendrá que pagar, y eso sí afecta a tu decisión y a tu oferta.

Lo que HOUSINGFAX te dice antes de la visita

Llegar a la visita sabiendo qué buscar cambia mucho la conversación. El informe de HOUSINGFAX reúne en un solo documento 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales, cada una con un semáforo (✓ sin alerta, ⚠ a tener en cuenta, ○ sin dato), su fuente y su fecha. La comprobación 01 resume el estado registrado del edificio cuando la inspección está en un registro autonómico integrado (hoy en Comunidad Valenciana, Euskadi y Madrid), con las deficiencias y sus plazos.

Otras comprobaciones te dicen qué revisar con más cuidado en el piso: la 02 enumera los riesgos habituales en edificios del año de construcción, la 03 indica el nivel de probabilidad de aluminosis con sus motivos, la 10 si la finca está en zona inundable y la 13 si el satélite registra movimiento del terreno. Todo acaba en una lista de puntos a comprobar pensada para llevarla a la visita.

Puedes empezar con «Comprueba gratis tu vivienda»: el informe gratuito muestra la portada y el semáforo de cada comprobación. El informe esencial cuesta 11 € y el completo, con el estado del edificio, 19 €, pago único y sin registro. Mira antes el informe de ejemplo para saber qué vas a recibir.

Cuándo llamar a un técnico antes de ofertar

Hay señales que justifican una visita técnica antes de hacer una oferta o firmar arras: grietas que atraviesan el muro o que se ven igual por dentro y por fuera, grietas que se repiten en varias plantas, puertas y ventanas que no cierran, suelos con desnivel apreciable, techos combados, desprendimientos de hormigón, acero de las armaduras a la vista u oxidado, y humedades extensas o de origen desconocido.

Busca un arquitecto o un arquitecto técnico, enséñale tus fotos y tu lista y pregúntale si hace falta una inspección y qué incluiría. Si hay prisa por firmar, pide que la visita técnica sea antes y no después: una vez firmado, el margen para negociar se reduce mucho. Ni esta guía ni el informe de HOUSINGFAX sustituyen a una inspección técnica en el edificio; sirven para saber qué preguntar y dónde mirar.