Los diez errores, en una frase
El error más caro al comprar un piso de segunda mano es comprometer dinero antes de comprobar el edificio y los papeles: si hubo arras, el artículo 1454 del Código Civil permite deshacer la compra solo «allanándose el comprador a perderlas». Los otros nueve errores tienen algo en común: todos se evitan con documentos que existen y que se pueden pedir o consultar antes de firmar.
Esta página no es una checklist para imprimir; esa la tienes en el artículo de las 15 comprobaciones antes de las arras. Tampoco es la guía general de qué revisar antes de comprar un piso. Aquí van los fallos que más dinero cuestan a quien compra vivienda usada, por orden de aparición en la compra, y para cada uno qué hacer y dónde comprobarlo.
[1]Error 1: mirar el piso y no el edificio
Una cocina reformada no dice nada de la fachada, la cubierta, las bajantes o la estructura, y esas partes las paga la comunidad, es decir, tú según tu cuota. El comprador suele pasar veinte minutos dentro de la vivienda y ninguno en el portal, la escalera o el patio de luces. Es justo al revés de donde están las facturas grandes.
Qué hacer: mira el año de construcción en el Catastro, recorre las zonas comunes y pregunta por la última inspección del edificio. En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, el informe de evaluación es obligatorio en edificios de viviendas de más de 50 años y vale 10 años desde su presentación. Dónde: el administrador de fincas y, en algunas comunidades autónomas, un registro público.
[7]Error 2: firmar arras sin cláusulas de salida
Muchos compradores firman el modelo que trae la inmobiliaria sin leerlo con calma. Si son arras penitenciales y el banco no concede la hipoteca, o aparece una carga en el Registro, la señal puede perderse igual, porque el contrato no preveía ese caso.
Qué hacer: antes de firmar, exige por escrito qué pasa si no hay financiación, si la nota simple muestra cargas que no se cancelan o si aparecen derramas no declaradas; fija la fecha límite de la escritura y quién paga las obras ya aprobadas. Dónde: el propio contrato. Quién: si tienes dudas sobre la redacción, un abogado o el notario, antes y no después.
[1]Error 3: no pedir la nota simple o fiarse de la del anuncio
La nota simple del Registro de la Propiedad contiene la descripción de la finca, la titularidad y las posibles cargas: hipotecas, embargos, usufructos. Una copia de hace meses que enseña el vendedor puede no recoger una anotación reciente, y el Colegio de Registradores recuerda que la nota tiene valor meramente informativo.
Qué hacer: pide tú una nota simple actualizada unos días antes de las arras y otra antes de la escritura, y comprueba que quien vende es quien figura como titular. Dónde: el Registro de la Propiedad o su sede electrónica, con la dirección o la referencia catastral. La nota simple te dice quién es el dueño; no te dice cómo está el edificio.
[2]Error 4: ignorar las derramas aprobadas
Una derrama es un pago extraordinario que la junta de propietarios reparte entre los vecinos para una obra o un gasto que no cubre la cuota ordinaria. Si la fachada o el ascensor están votados y aún no se han cobrado, la Ley de Propiedad Horizontal pone las derramas para mejoras a cargo de quien sea propietario cuando el pago sea exigible (artículo 17, regla 11), y eso puedes ser tú.
Qué hacer: pide las actas de las juntas de los últimos años y el certificado de deudas con la comunidad, que el vendedor debe aportar al firmar la escritura salvo que tú le exoneres (artículo 9.1.e). Dónde: el administrador de fincas. Explicamos el detalle en el artículo sobre derramas antes de comprar.
[3]Error 5: no revisar el certificado energético
La letra del certificado energético no es un adorno del anuncio: anticipa lo que pagarás en calefacción y refrigeración y si el edificio necesitará obras de aislamiento. El Real Decreto 390/2021 obliga a mostrar la calificación en toda publicidad de venta y a anexar una copia del certificado registrado al contrato de compraventa.
Qué hacer: pide el certificado y mira la letra, el consumo y la fecha. Vale como máximo diez años, o cinco si la calificación es G (artículo 13). Un certificado caducado o una etiqueta que no aparece en el anuncio son preguntas para el vendedor. Dónde: el vendedor y, en algunas comunidades autónomas, un registro público.
[4]Qué comprueba HOUSINGFAX de esta lista
Varios de estos errores se evitan con registros públicos, y HOUSINGFAX los reúne en un solo informe con 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales: la ficha catastral con el año de construcción, la inspección del edificio registrada en la Comunitat Valenciana, Euskadi y Madrid (en la valenciana, con las deficiencias y su plazo), el certificado energético donde el registro autonómico lo publica, la zona inundable, un precio de referencia y los gastos de compra orientativos. Cada dato lleva su fuente y su fecha.
Lo que no hace: no pide la nota simple ni lee las actas de la comunidad, que siguen siendo tarea tuya. Empieza por el informe gratuito, que muestra el semáforo de cada comprobación con los datos reales de tu edificio, y pasa después al esencial (11 €) o al completo (19 €), en PDF en minutos, con pago único y sin registro.
[5][7]Error 6: no comprobar si está en zona inundable
Que el piso esté en una planta alta no lo pone a salvo: el garaje, el trastero, los ascensores y los accesos se inundan igual, y las reparaciones de zonas comunes las paga la comunidad. Muchos compradores solo se acuerdan de mirarlo después de un episodio de lluvias intensas.
Qué hacer: busca la dirección en el visor del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables del Ministerio para la Transición Ecológica, que da acceso a la cartografía oficial de zonas inundables. Dónde: el visor del SNCZI o un informe que cruce la parcela con esas capas. Si sale en zona inundable, pregunta al administrador por episodios anteriores y revisa el seguro.
[5]Error 7: fiarse del precio del anuncio
El precio pedido es la opinión del vendedor. Sin una referencia externa es fácil pagar de más o, al revés, no detenerte a preguntar por qué un piso está muy por debajo de la zona. Además, el precio declarado tiene efecto en el impuesto de la compra.
Qué hacer: compara con datos públicos de la zona y consulta el valor de referencia del Catastro. Según el propio Catastro, sirve para fijar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y no puede superar el valor de mercado. Si declaras un precio inferior, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia. Dónde: Sede Electrónica del Catastro, identificándote.
[6]Error 8: subestimar los gastos de compra
El presupuesto de muchos compradores termina en el precio y se olvida de lo que viene después: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vivienda usada, la notaría, el Registro, la gestoría y, si hay hipoteca, la tasación. Cuando el ahorro está justo, estos gastos pueden obligar a pedir más financiación en el último momento.
Qué hacer: calcula los gastos antes de ofertar y guarda margen. El artículo 1455 del Código Civil dice que, salvo pacto, la escritura la paga el vendedor y la primera copia y los gastos posteriores a la venta el comprador. El tipo del impuesto depende de la comunidad autónoma. Dónde: la web de tu comunidad autónoma, el notario y tu banco o gestor.
[1][6]Errores 9 y 10: una sola visita y no preguntar por la inspección del edificio
9. Visitar una sola vez y siempre a la misma hora. Un sábado a mediodía no enseña el ruido de un bar por la noche, la luz real de un piso en invierno, el tráfico de la hora punta ni la humedad que aparece tras varios días de lluvia. Qué hacer: vuelve al menos una vez en otro momento del día y, si puedes, con mal tiempo; habla con algún vecino en el portal.
10. No preguntar por la inspección del edificio (ITE o IEE). Es el documento en el que un técnico anota las deficiencias de las zonas comunes y fija un plazo para repararlas; si es desfavorable, anuncia obras que pagará la comunidad. Qué hacer: pide la última al vendedor o al administrador y mira su fecha, su resultado y las obras pendientes. En la Comunitat Valenciana y otras comunidades consta en un registro público.
[7]Límites de esta lista
Esta lista ordena los fallos más frecuentes, pero no sustituye el consejo de un abogado sobre el contrato, del notario sobre la escritura ni de tu banco sobre la financiación. Tampoco sustituye a una inspección técnica en el edificio: los registros dicen lo que consta, no lo que hay detrás de un falso techo.
Si un dato no aparece, anótalo como pendiente en vez de darlo por bueno. Un documento que el vendedor no puede enseñar es una pregunta abierta, y una pregunta abierta antes de las arras es una buena razón para esperar o para pactar una condición por escrito.
[1][2]Respuestas breves
¿Cuál es el error más caro al comprar un piso de segunda mano?
Firmar las arras antes de comprobar el edificio y los papeles. Con arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil solo permite deshacer la compra si el comprador pierde la señal entregada o el vendedor la devuelve duplicada. Por eso la nota simple, las actas de la comunidad, el certificado energético y la inspección del edificio se revisan antes de dejar dinero, no después.
¿Qué documentos debo pedir al vendedor antes de firmar las arras?
Una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, el certificado de eficiencia energética, el último recibo de la comunidad, las actas de las juntas recientes, el certificado de deudas con la comunidad y la última inspección del edificio si existe. Con ellos sabes quién es el titular, qué cargas hay, qué obras están aprobadas y cuánto costará mantener la vivienda.
¿La nota simple dice si hay derramas pendientes?
No. La nota simple describe la finca, la titularidad y las cargas inscritas, y el Colegio de Registradores recuerda que tiene valor meramente informativo. Las derramas aprobadas se ven en las actas de la junta de propietarios, y las deudas con la comunidad en el certificado que regula el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, que el vendedor pide al administrador.
¿Cuánto se tarda en comprobar un piso antes de comprarlo?
La parte de registros públicos, como el Catastro, el certificado energético, la zona inundable o el valor de referencia, puede tenerse en minutos con un informe que los reúna. Lo que más tarda suele ser que respondan el vendedor y el administrador de fincas con las actas, el certificado de deudas y la inspección del edificio, así que conviene pedirlos en cuanto haya interés real.
¿Estos errores también valen para una casa unifamiliar?
Casi todos. Sin comunidad de propietarios desaparecen las derramas, las actas y el certificado de deudas con la comunidad, pero siguen contando la nota simple, las arras, el certificado energético y los gastos de compra. En una casa pesan además la parcela, el terreno y los riesgos de la ubicación, como la zona inundable que publica el Ministerio para la Transición Ecológica en el SNCZI.
Fuentes consultables
Estas referencias permiten revisar el contexto primario. Su presencia no convierte una fuente de contexto en diagnóstico.
- Código Civil, artículos 1454 (arras) y 1455 (gastos de escritura) — BOEFuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
- Colegio de Registradores — Contenido de una nota simple o una certificaciónFuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, artículos 9 y 17 — BOEFuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
- Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios — BOEFuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
- MITECO — Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI)Fuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
- Dirección General del Catastro — Preguntas frecuentes (valor de referencia)Fuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
- Generalitat Valenciana — Informe de evaluación del edificio de viviendas (IEEV.CV)Fuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
Siguiente paso prudente
Ordena la información disponible sin adelantar conclusiones
El flujo privado separa evidencias, ausencias y límites. No confirma materiales ni determina la seguridad del edificio.
Iniciar análisis preliminar