Comprar un piso de los años 60 o 70: qué revisar antes de decidir

¿Merece la pena comprar un piso de los años 60 o 70?

Sí, si el edificio está bien conservado y sabes qué revisar. Es el parque de vivienda más abundante de muchas ciudades: en Madrid, el Censo de 2021 cuenta 592.691 viviendas en edificios de 1961 a 1980. Lo que decide no es la década, sino la inspección del edificio, las obras pendientes y lo que costará ponerlo al día.

Un edificio de esa época puede tener una buena estructura, una comunidad que ha ido invirtiendo y una ubicación que ya no se construye. También puede arrastrar una fachada sin aislar, una cubierta pendiente, un ascensor por instalar o un forjado que conviene estudiar. La diferencia entre una buena compra y una cara está en esos papeles, y casi todos se pueden pedir antes de firmar las arras.

¿Cuántas viviendas hay en edificios de los años 60 y 70?

Muchas. Según el Censo de Población y Viviendas de 2021 del INE, en edificios construidos entre 1961 y 1980 hay 592.691 viviendas en Madrid, 373.571 en Barcelona, 193.385 en València, 149.416 en Sevilla y 135.341 en Zaragoza. En Madrid, Barcelona y Zaragoza, la década de 1961 a 1970 es la que más viviendas suma.

Por eso comprar un piso de esa época no es una rareza, sino lo más probable en muchos barrios. El censo agrupa por décadas, y el año exacto de tu edificio está en su ficha del Catastro. Las páginas de ciudad de HOUSINGFAX recogen estas cifras con su fuente para cada municipio.

¿Qué riesgos son habituales en un edificio de esa época?

Cinco merecen una pregunta antes de firmar: aislamiento, amianto, accesibilidad, instalaciones y, en algunos forjados, cemento aluminoso. La norma de aislamiento NBE-CT-79 solo se exigió a los proyectos posteriores a 1979, y el amianto no se prohibió en España hasta junio de 2002.

Aislamiento: un edificio proyectado antes de 1980 suele tener fachadas y cubiertas sin aislar, salvo rehabilitación; se nota en la factura y en la letra del certificado energético. Amianto: puede estar en bajantes, depósitos o cubiertas de fibrocemento; en buen estado no suele ser un problema inmediato, pero cualquier obra que lo toque la hace una empresa especializada.

Accesibilidad: muchos edificios de cinco plantas se hicieron sin ascensor. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a instalar rampas o ascensores cuando lo pide un propietario en cuya vivienda viva una persona con discapacidad o mayor de 70 años, siempre que el coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no pase de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Instalaciones: pregunta si la electricidad, el gas y las bajantes son originales o se renovaron.

¿Tiene aluminosis un edificio de 1965?

No necesariamente. El cemento aluminoso se usó en España entre los años 50 y 70 para fabricar viguetas pretensadas, según un estudio de INTEMAC publicado por el CSIC en 1992, pero muchos edificios de esos años se hicieron con cemento portland. Solo un técnico que toma muestras confirma el material y su estado.

Los mismos autores recogían estimaciones de más de 100.000 viviendas afectadas en Barcelona y 50.000 en Madrid, y las calificaban de exageradas. Desde la instrucción EH-73, aprobada en diciembre de 1973, el uso de cemento aluminoso exigía un estudio especial en cada obra, pero un edificio terminado a mediados de los 70 pudo llevar viguetas fabricadas antes.

Por eso HOUSINGFAX no dice nunca que un edificio concreto «tiene aluminosis». Da un nivel en palabras, de muy baja a muy alta, a partir del año del Catastro y de lo que diga la inspección del edificio cuando consta en el registro, y te dice qué documentos pedir para salir de dudas.

¿Por qué la inspección del edificio es la fuente clave?

Porque es el único documento con la visita de un técnico al edificio entero y un resultado por escrito. Un edificio de 1960 a 1975 ya ha cumplido 50 años, y en la Comunitat Valenciana y en Euskadi esa edad obliga a tener la inspección del edificio (ITE o IEE), que vale diez años.

Pídela al vendedor o al administrador de fincas y fíjate en tres cosas: la fecha, el resultado y las deficiencias con su plazo. Si señala daños en la estructura o en los forjados, pregunta qué se ha hecho desde entonces y con qué presupuesto. Si el edificio debería tenerla y no la tiene, anótalo como una pregunta seria: puede haber un requerimiento del ayuntamiento en camino.

En el País Vasco, además, el ayuntamiento puede pedirla antes de los 50 años si el estado del edificio lo justifica, y una vez presentada se renueva cada diez años con independencia de su motivo. En otras comunidades la norma cambia; el informe te dice qué registro se ha consultado y si el edificio aparece.

¿Qué comprueba HOUSINGFAX en un piso de esa época?

Tres comprobaciones del informe responden a esta pregunta: la 01, «¿Cómo está el edificio?», que busca la inspección registrada en la Comunitat Valenciana, Euskadi y Madrid; la 02, «¿Qué otros riesgos son habituales en un edificio de este año?», con aislamiento, amianto, sismo e instalaciones; y la 03, «¿Hay riesgo de aluminosis?», con su nivel en palabras.

Son 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales, cada una con su fuente y su fecha, en PDF en minutos, con pago único y sin registro. Empieza por el informe gratuito, que muestra el semáforo de cada comprobación con los datos reales de tu edificio; el esencial cuesta 11 € y el completo, con el estado registrado del edificio, 19 €.

¿Qué preguntar al vendedor y a la comunidad?

Seis preguntas cubren lo esencial: la última inspección del edificio y sus deficiencias; las obras aprobadas o en discusión; las derramas pendientes y quién las paga; el fondo de reserva, que por ley no puede bajar del 10 % del último presupuesto ordinario; si hay ascensor o proyecto; y si se estudiaron alguna vez las viguetas.

Pide también las actas de las juntas de los últimos años: ahí aparecen las quejas repetidas (humedades en el mismo bajante, grietas en la misma escalera) antes de que lleguen a una derrama. Y el certificado de deudas con la comunidad, que el vendedor debe aportar en la escritura: el piso responde de lo que se deba del año en curso y de los tres anteriores.

¿Cómo se negocia el precio de un piso antiguo?

Con papeles. Una deficiencia con plazo en la inspección, una derrama aprobada o una obra de fachada votada son costes ciertos que se pueden presupuestar y descontar. Pide el importe al administrador, deja por escrito en las arras quién paga lo ya aprobado y, si hay dudas técnicas, pacta una condición antes de comprometer la señal.

Lo que no sirve es negociar con suposiciones. «Es de los 60, seguro que tiene aluminosis» no es un argumento; «la inspección de 2022 pide reparar el forjado del baño en un año y no consta la obra» sí lo es. El informe de HOUSINGFAX te da los datos de registro con fecha para preparar esa conversación.

¿Qué no puede decirte ningún registro?

Ni el Catastro ni la inspección del edificio ni este informe ven dentro de un forjado ni el estado actual de las instalaciones de tu piso. El año de construcción orienta; no dice qué cemento se usó ni si hubo refuerzos. El informe no sustituye a una inspección técnica en el edificio.

Si en la visita ves óxido en viguetas, grietas a lo largo del techo o hormigón desprendido, la prioridad es que lo vea un arquitecto o un aparejador antes de firmar nada, con independencia de lo que digan los papeles.