Die zehn Fehler in einem Satz
Der teuerste Fehler beim Kauf einer Bestandswohnung in Spanien ist, Geld zu binden, bevor Gebäude und Unterlagen geprüft sind. Die erste Zahlung fließt meist mit dem Arras-Vertrag, einem privaten Anzahlungsvertrag Wochen vor dem Notartermin, und nach Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs verliert der Käufer, der zurücktritt, diese Anzahlung. Die übrigen neun Fehler haben eines gemeinsam: Sie lassen sich alle mit Unterlagen vermeiden, die es bereits gibt und die Sie vor der Unterschrift anfordern können.
Diese Seite ist keine Checkliste zum Ausdrucken; die finden Sie in unserem Artikel mit 15 Prüfpunkten vor dem Arras-Vertrag. Sie ist auch nicht der allgemeine Leitfaden dazu, worauf Sie beim Wohnungskauf in Spanien achten sollten. Hier stehen die Fehler, die Käufer gebrauchter Wohnungen, und gerade ausländische Käufer, am meisten Geld kosten, in der Reihenfolge, in der sie im Kaufprozess auftreten, jeweils mit Abhilfe und Prüfstelle.
[1]Fehler 1: die Wohnung ansehen, nicht das Gebäude
Eine neue Küche sagt nichts über Fassade, Dach, Fallrohre oder Tragwerk, und diese Teile bezahlt die Comunidad de propietarios, die Eigentümergemeinschaft, der jede Wohnung in einem spanischen Mehrfamilienhaus angehört, also Sie nach Ihrem Anteil. Käufer verbringen zwanzig Minuten in der Wohnung und keine im Eingang, im Treppenhaus oder im Lichthof. Genau dort entstehen aber die großen Rechnungen.
Was tun: das Baujahr im Kataster nachsehen, die Gemeinschaftsflächen ablaufen und nach der letzten Gebäudeinspektion fragen. In der Region Valencia zum Beispiel ist der Gebäudebewertungsbericht für Wohngebäude mit mehr als 50 Jahren Pflicht und gilt 10 Jahre ab Einreichung. Wo: beim Hausverwalter (Administrador de fincas) und in manchen Regionen in einem öffentlichen Register.
[7]Fehler 2: den Arras-Vertrag ohne Ausstiegsklauseln unterschreiben
Viele Käufer unterschreiben die Vorlage des Maklers, ohne sie in Ruhe zu lesen, oft in einer Sprache, die sie nicht sicher beherrschen. Sind es sogenannte Reuearras (arras penitenciales) und lehnt die Bank danach die Hypothek ab oder taucht eine Belastung im Grundbuch auf, kann die Anzahlung trotzdem verloren sein, weil der Vertrag diesen Fall nicht vorsah.
Was tun: vor der Unterschrift schriftlich regeln, was gilt, wenn die Finanzierung scheitert, die Nota simple Belastungen zeigt, die nicht gelöscht werden, oder nicht angegebene Sonderumlagen auftauchen; eine Frist für die Beurkundung setzen und festhalten, wer bereits beschlossene Arbeiten zahlt. Wer: ein unabhängiger Anwalt oder der Notar, vorher und nicht danach, bei Bedarf mit beglaubigter Übersetzung.
[1]Fehler 3: keine Nota simple anfordern oder der aus der Anzeige vertrauen
Die Nota simple ist der Grundbuchauszug des Registro de la Propiedad. Sie enthält die Beschreibung der Immobilie, den Eigentümer und mögliche Belastungen: Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch. Eine Kopie von vor Monaten, die der Verkäufer zeigt, kann einen neuen Eintrag übersehen, und die Kammer der Grundbuchführer weist darauf hin, dass die Nota simple nur informativen Wert hat.
Was tun: selbst eine aktuelle Nota simple einige Tage vor dem Arras-Vertrag und eine weitere vor der Beurkundung anfordern und prüfen, dass der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Wo: beim Grundbuchamt oder online, mit der Adresse oder der Katasterreferenz. Die Nota simple sagt Ihnen, wem die Wohnung gehört; sie sagt nichts darüber, wie es um das Gebäude steht.
[2]Fehler 4: beschlossene Derramas übersehen
Eine Derrama ist eine Sonderumlage: eine außerordentliche Zahlung, die die Eigentümerversammlung für Arbeiten oder Kosten auf die Wohnungen verteilt, die das monatliche Hausgeld nicht deckt. Ist eine neue Fassade oder ein Aufzug beschlossen, aber noch nicht eingezogen, legt das spanische Wohnungseigentumsgesetz Sonderumlagen für Verbesserungen dem auf, der bei Fälligkeit der Zahlung Eigentümer ist (Artikel 17, Regel 11). Das können Sie sein.
Was tun: die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Bescheinigung über Schulden gegenüber der Gemeinschaft verlangen, die der Verkäufer bei der Beurkundung vorlegen muss, sofern Sie ihn nicht ausdrücklich davon befreien (Artikel 9.1.e). Wo: beim Hausverwalter. Die Einzelheiten stehen in unserem Artikel über Derramas vor dem Kauf.
[3]Fehler 5: den Energieausweis nicht prüfen
Die Energieklasse ist keine Verzierung der Anzeige: Sie lässt ahnen, was Sie für Heizung und Kühlung zahlen und ob das Gebäude eine Dämmung brauchen wird. Das Königliche Dekret 390/2021 verlangt, die Einstufung in jeder Verkaufswerbung anzugeben und dem Kaufvertrag eine Kopie des registrierten Ausweises beizufügen.
Was tun: den Ausweis verlangen und Buchstaben, Verbrauch und Datum ansehen. Er gilt höchstens zehn Jahre, bei Klasse G höchstens fünf (Artikel 13). Ein abgelaufener Ausweis oder eine Anzeige ohne Einstufung ist eine Frage an den Verkäufer. Wo: beim Verkäufer und in manchen Regionen in einem öffentlichen Register.
[4]Was HOUSINGFAX von dieser Liste prüft
Mehrere dieser Fehler lassen sich mit öffentlichen Registern vermeiden, und HOUSINGFAX bündelt sie in einem Bericht mit 22 Prüfungen auf Basis amtlicher Quellen: Katastereintrag mit Baujahr, die registrierte Gebäudeinspektion in der Region Valencia, im Baskenland und in Madrid (in Valencia mit den Mängeln und ihren Fristen), den Energieausweis, wo das regionale Register ihn veröffentlicht, Überschwemmungsgebiete, einen Referenzpreis und grobe Kaufnebenkosten. Jede Angabe trägt Quelle und Datum.
Was er nicht tut: Er bestellt keine Nota simple und liest keine Protokolle der Eigentümergemeinschaft; das bleibt Ihre Aufgabe. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht, der die Ampel jeder Prüfung mit den echten Daten Ihres Gebäudes zeigt, und wechseln Sie dann zum Basisbericht (11 €) oder zum vollständigen Bericht (19 €): als PDF in wenigen Minuten, auf Deutsch, Einmalzahlung, ohne Konto.
[5][7]Fehler 6: nicht prüfen, ob die Wohnung im Überschwemmungsgebiet liegt
Eine Wohnung im oberen Stock ist nicht außer Reichweite: Garage, Abstellraum, Aufzüge und Zugänge laufen trotzdem voll, und Reparaturen an Gemeinschaftsflächen zahlt die Eigentümergemeinschaft. Viele Käufer denken erst nach einem Starkregen daran, und bei Ausländern beliebte Küsten- und Flussorte sind davon nicht ausgenommen.
Was tun: die Adresse im Viewer des Nationalen Kartensystems der Überschwemmungsgebiete (SNCZI) des Ministeriums für den ökologischen Wandel nachsehen, der die amtlichen Karten der Überschwemmungsgebiete zugänglich macht. Wo: im SNCZI-Viewer oder in einem Bericht, der das Grundstück mit diesen Ebenen abgleicht. Liegt es im Überschwemmungsgebiet, fragen Sie den Hausverwalter nach früheren Ereignissen und prüfen Sie die Versicherung.
[5]Fehler 7: dem Angebotspreis vertrauen
Der Angebotspreis ist die Meinung des Verkäufers. Ohne einen äußeren Vergleichswert zahlt man leicht zu viel oder fragt umgekehrt nicht nach, warum eine Wohnung deutlich billiger ist als die Nachbarschaft. Außerdem wirkt sich der erklärte Preis auf die Steuer beim Kauf aus.
Was tun: mit öffentlichen Daten der Gegend vergleichen und den Referenzwert des Katasters abfragen. Laut Kataster dient er als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) und darf den Marktwert nicht übersteigen. Erklären Sie einen niedrigeren Preis, wird die Steuer auf den Referenzwert berechnet. Wo: im Online-Portal des Katasters, mit digitaler Identifizierung.
[6]Fehler 8: die Kaufnebenkosten unterschätzen
Viele Budgets enden beim Kaufpreis und vergessen, was danach kommt: die Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien, den Notar, das Grundbuch, die Gestoría (die Agentur, die den Papierkram erledigt) und bei einer Hypothek das Gutachten. Ausländische Käufer rechnen noch Übersetzung, Anwalt und oft die Steuernummer für Ausländer (NIE) hinzu. Ist das Eigenkapital knapp, erzwingen diese Kosten im letzten Moment mehr Kredit.
Was tun: die Nebenkosten vor dem Angebot berechnen und Spielraum lassen. Nach Artikel 1455 des Zivilgesetzbuchs zahlt, wenn nichts anderes vereinbart ist, der Verkäufer die Beurkundung und der Käufer die erste Ausfertigung und die späteren Kosten. Der Steuersatz hängt von der Region ab. Wo: Website Ihrer Regionalregierung, Notar, Bank oder Gestor.
[1][6]Fehler 9 und 10: nur eine Besichtigung und keine Frage nach der Gebäudeinspektion
9. Nur einmal besichtigen, immer zur selben Uhrzeit. Ein Samstagmittag zeigt weder den Lärm einer Bar in der Nacht noch das echte Licht im Winter, den Verkehr zur Stoßzeit oder Feuchtigkeit nach mehreren Regentagen. Wer für ein Wochenende einfliegt, ist besonders gefährdet. Was tun: mindestens ein weiteres Mal zu einer anderen Tageszeit kommen, am besten bei schlechtem Wetter, oder eine Vertrauensperson schicken; mit einem Nachbarn im Eingang sprechen.
10. Nicht nach der Gebäudeinspektion fragen (auf Spanisch ITE oder IEE). In diesem Dokument hält ein Techniker die Mängel an den Gemeinschaftsflächen fest und setzt eine Frist für die Reparatur; fällt sie ungünstig aus, kündigt sie Arbeiten an, die die Eigentümergemeinschaft zahlt. Was tun: die letzte beim Verkäufer oder Hausverwalter anfordern und Datum, Ergebnis und offene Arbeiten ansehen. In der Region Valencia und einigen anderen Regionen steht sie in einem öffentlichen Register.
[7]Grenzen dieser Liste
Diese Liste ordnet die häufigsten Fehler, ersetzt aber weder den Rat eines Anwalts zum Vertrag noch den des Notars zur Urkunde oder den Ihrer Bank zur Finanzierung. Sie ersetzt auch keine technische Begehung des Gebäudes: Register zeigen, was eingereicht wurde, nicht was hinter einer abgehängten Decke steckt.
Fehlt eine Angabe, notieren Sie sie als offen, statt sie als erledigt zu betrachten. Eine Unterlage, die der Verkäufer nicht zeigen kann, ist eine offene Frage, und eine offene Frage vor dem Arras-Vertrag ist ein guter Grund zu warten oder eine schriftliche Bedingung zu vereinbaren.
[1][2]Kurze Antworten
Was ist der teuerste Fehler beim Kauf einer gebrauchten Wohnung in Spanien?
Den Arras-Vertrag zu unterschreiben, bevor Gebäude und Unterlagen geprüft sind. Bei Reuearras erlaubt Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs den Rücktritt nur, wenn der Käufer die Anzahlung verliert oder der Verkäufer sie doppelt zurückzahlt. Deshalb prüft man nota simple, Protokolle der Gemeinschaft, Energieausweis und Gebäudeinspektion, bevor Geld fließt, nicht danach.
Welche Unterlagen verlange ich vor dem Arras-Vertrag vom Verkäufer?
Eine aktuelle nota simple aus dem Eigentumsregister, den Energieausweis, die letzte Hausgeldquittung, die Protokolle der jüngsten Eigentümerversammlungen, die Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft und, falls vorhanden, die letzte Gebäudeinspektion. Zusammen zeigen sie, wer Eigentümer ist, welche Belastungen bestehen, welche Arbeiten beschlossen sind und was der Unterhalt der Wohnung ungefähr kostet.
Zeigt die Nota simple offene Derramas?
Nein. Die nota simple beschreibt Immobilie, Eigentümer und eingetragene Belastungen, und die spanische Registerkammer weist darauf hin, dass sie nur informativen Wert hat. Beschlossene Sonderumlagen stehen in den Protokollen der Eigentümerversammlung, Schulden gegenüber der Gemeinschaft in der Bescheinigung nach Artikel 9.1.e des Wohnungseigentumsgesetzes, die der Verkäufer bei der Hausverwaltung anfordert.
Wie lange dauert es, eine Wohnung vor dem Kauf zu prüfen?
Der Teil aus öffentlichen Registern, etwa Kataster, Energieausweis, Überschwemmungsgebiet oder Referenzwert, liegt mit einem Bericht, der sie bündelt, in wenigen Minuten vor. Am längsten dauert meist, bis Verkäufer und Hausverwaltung Protokolle, Schuldenbescheinigung und Gebäudeinspektion liefern. Fordern Sie diese Unterlagen deshalb an, sobald Ihr Interesse ernst wird.
Gelten diese Fehler auch für ein Einfamilienhaus?
Fast alle. Ohne Eigentümergemeinschaft entfallen Derramas, Protokolle und Schuldenbescheinigung, doch nota simple, Arras-Vertrag, Energieausweis und Kaufnebenkosten bleiben wichtig. Beim Haus wiegen Grundstück, Baugrund und Standortrisiken schwerer, etwa die Überschwemmungsgebiete, die das spanische Ministerium für den ökologischen Wandel in seinem nationalen Kartensystem für Überschwemmungsgebiete veröffentlicht.
Quellen zum Nachlesen
Diese Verweise ermöglichen die Prüfung des primären Kontexts. Ihr Vorhandensein macht aus einer Kontextquelle keine Diagnose.
- Spanisches Zivilgesetzbuch, Artikel 1454 (Arras) und 1455 (Beurkundungskosten) — BOE (spanisches Amtsblatt)Amtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
- Colegio de Registradores (Kammer der Grundbuchführer) — Inhalt einer Nota simple oder BescheinigungAmtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
- Wohnungseigentumsgesetz 49/1960 (Ley de Propiedad Horizontal), Artikel 9 und 17 — BOE (spanisches Amtsblatt)Amtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
- Königliches Dekret 390/2021 über den Energieausweis von Gebäuden — BOE (spanisches Amtsblatt)Amtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
- Ministerium für den ökologischen Wandel (MITECO) — Nationales Kartensystem der Überschwemmungsgebiete (SNCZI)Amtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
- Dirección General del Catastro (spanisches Kataster) — Häufige Fragen zum ReferenzwertAmtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
- Generalitat Valenciana — Gebäudebewertungsbericht für Wohngebäude (IEEV.CV)Amtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
Der vorsichtige nächste Schritt
Ordnen Sie die verfügbaren Informationen, ohne Schlüsse vorwegzunehmen
Der private Ablauf trennt Belege, Lücken und Grenzen. Er bestätigt keine Materialien und bestimmt nicht die Sicherheit des Gebäudes.
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