Wie finden und lesen Sie die spanische Katasterreferenz?

Was die Katasterreferenz ist und wie man sie liest

Das spanische Katastergesetz weist jeder Immobilie eine Katasterreferenz (referencia catastral) zu: einen alphanumerischen Code, der sie eindeutig in der amtlichen Katasterkarte verortet. Das Kataster bezeichnet sie als amtliche und verpflichtende Kennung von Immobilien; sie hat zwanzig Zeichen. Für Käufer ist sie wichtig, weil fast jede öffentliche Quelle zu einer Wohnung in Spanien über diese Nummer verknüpft ist.

Bei einer städtischen Immobilie liest man die zwanzig Zeichen in Blöcken. Am Beispiel des Katasters selbst, 9872023 VH5797S 0001 WX: Die ersten sieben bezeichnen das Grundstück beziehungsweise die Parzelle (finca oder parcela), die nächsten sieben das Kartenblatt, auf dem sie liegt, die folgenden vier die Einheit innerhalb der Parzelle, und die letzten zwei sind Prüfzeichen. Die ersten vierzehn stehen also für die Parzelle, die letzten sechs für die konkrete Wohnung, das Ladenlokal oder den Stellplatz.

Die praktische Folge ist einfach: In einem Mehrfamilienhaus teilen alle Wohnungen die ersten vierzehn Zeichen, nur die letzten sechs ändern sich. Schickt Ihnen jemand eine Referenz mit vierzehn Zeichen, haben Sie die Parzelle erhalten, nicht Ihre Wohnung.

Wohnung, Parzelle und Gebäude: drei verschiedene Dinge

Referenz mit 20 Zeichen (die Einheit, inmueble): eine Wohnung, ein Ladenlokal, ein Stellplatz oder ein Abstellraum mit eigener Referenz. Hier stehen Nutzung, Fläche, der Miteigentumsanteil an der Eigentümergemeinschaft (coeficiente de participación) und das Baujahr, das das Kataster dieser Einheit zuordnet.

Referenz mit 14 Zeichen (die Parzelle, parcela oder finca): der Boden und alles, was darauf gebaut ist. Für die Parzelle veröffentlicht das Kataster Fläche, Typ und Kartendarstellung und getrennt davon die Fläche der Gemeinschaftsteile.

Gebäude: die Konstruktion auf der Parzelle. Meist deckt sie sich mit der Parzelle, aber nicht immer: Auf einer Parzelle können mehrere Blöcke, ein späterer Anbau oder Nebengebäude stehen. Mit dem Gebäudeumriss wird das Haus in einer Hochwasserkarte verortet oder seine Sonnenstunden berechnet.

Die drei Ebenen zu vermischen ist der häufigste Fehler. Die Fläche Ihrer Wohnung ist nicht die des Gebäudes, das Jahr eines Anbaus nicht das des ursprünglichen Blocks, und der Datensatz eines Stellplatzes beschreibt nicht die Wohnung. Jede Angabe sollte sagen, auf welche Ebene sie sich bezieht.

So finden Sie die Katasterreferenz über die Adresse

Am schnellsten geht es über die Immobiliensuche im elektronischen Katasterportal (Sede Electrónica del Catastro). Gesucht werden kann nach Katasterreferenz, nach Straße und Hausnummer, nach ländlichem Polygon und Parzelle, nach Koordinaten oder nach dem einheitlichen Registercode. Für die Adresssuche wählen Sie Provinz und Gemeinde, geben mindestens drei Zeichen des Straßennamens ein, wählen die richtige Straße und tragen die Hausnummer ein.

Gibt es unter dieser Nummer mehrere Einheiten, listet das Portal sie mit Treppenhaus, Stockwerk und Tür auf. Wählen Sie Ihre aus und notieren Sie alle zwanzig Zeichen. Geht es Ihnen nur um das Gebäude, bezeichnen die ersten vierzehn Zeichen jeder dieser Referenzen die Parzelle. Das Portal ist auf Spanisch; die wichtigsten Begriffe sind calle (Straße), número (Hausnummer), planta (Stockwerk) und puerta (Tür).

Wenn Sie schon Unterlagen haben: Die Referenz steht auch auf dem letzten Bescheid der Grundsteuer (IBI) und in Kaufurkunden, in denen sie eingetragen ist. Fragen Sie den Verkäufer schon bei der ersten Besichtigung danach, damit Sie das Inserat vor der Verhandlung prüfen können.

Die Abfrage der nicht geschützten Daten ist frei und kostenlos. Wer Eigentümer ist und wie hoch der Katasterwert ist, sind geschützte Daten: Nur der Eigentümer mit elektronischem Zertifikat oder eine berechtigte Stelle sieht sie. Wer Eigentümer ist und ob Hypotheken oder Lasten bestehen, zeigt die nota simple, ein kurzer Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) – ein anderes Dokument.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten: Fläche, Baujahr, Nutzung, Zubehör

Fläche: Vergleichen Sie die Angabe im Inserat mit der Fläche, die das Kataster für Ihre Referenz mit zwanzig Zeichen ausweist. Weichen sie ab, fragen Sie, woher der Unterschied kommt. Das Kataster führt die Fläche jeder Baueinheit und die der Gemeinschaftsteile getrennt, ein Inserat kann also Verschiedenes zusammenzählen.

Baujahr: Das Kataster ordnet jeder Einheit ein Alter zu. Das ist ein guter Ausgangspunkt, um zu sehen, nach welchen Bauvorschriften das Haus errichtet wurde und ob die regelmäßige Gebäudeinspektion fällig ist. Bei Anbauten sollten Sie es mit der Urkunde oder dem Bauprojekt abgleichen.

Nutzung: Wohnen, Gewerbe, Lager oder Stellplatz. Eine als Wohnung beworbene Einheit, die im Kataster als Ladenlokal geführt wird, oder ein Dachgeschoss ohne Wohnnutzung verdient eine Nachfrage, bevor Sie ein Angebot machen.

Zubehör: Das Kataster listet die Baueinheiten jeder Immobilie mit Nutzung, Stockwerk, Tür und Fläche auf. Ein Stellplatz oder Abstellraum kann dort erscheinen oder eine eigene Referenz mit zwanzig Zeichen haben. Prüfen Sie, dass das Verkaufte mit dem Eintrag übereinstimmt und dass der Reservierungsvertrag (contrato de arras, der Anzahlungsvertrag vor dem Notartermin) jede gekaufte Referenz nennt.

Miteigentumsanteil: Der coeficiente de participación ist der Anteil Ihrer Wohnung an der Gemeinschaft und bestimmt in der Regel, wie viel Sie zu laufenden Kosten und Sonderumlagen (derramas) beitragen. Auch er steht in den nicht geschützten Daten.

Häufige Fehler, wenn Referenzen vermischt werden

Den Quadratmeterpreis einer Wohnung mit der Referenz aus vierzehn Zeichen berechnen: Damit liefert das Kataster nicht die Fläche Ihrer Wohnung, sondern die Liste der Einheiten auf der Parzelle. Jede Flächenrechnung braucht die Referenz mit zwanzig Zeichen.

Annehmen, dass auf der Parzelle nur ein Gebäude steht: In Wohnanlagen und geschlossenen Blöcken gibt es oft mehrere Eingänge oder Blöcke auf einer Parzelle. Prüfen Sie auf der Katasterkarte, welches Gebäude Ihres ist.

Davon ausgehen, dass der Stellplatz dabei ist, weil das Inserat es sagt: Hat er eine eigene Referenz, ist er eine eigene Immobilie, die im Vertrag und in der Urkunde genannt werden muss.

Die Katasterreferenz mit der Grundbuchnummer (finca registral) verwechseln: Das Grundbuch nutzt eine eigene Nummerierung. Die Urkunde enthält normalerweise beide; steht nur eine darin, fragen Sie den Notar.

Was der HOUSINGFAX-Bericht mit der Katasterreferenz macht

HOUSINGFAX beginnt genau hier. Sie geben die Adresse ein, der Bericht fragt das Kataster ab und zeigt Ihnen die Einheiten unter dieser Hausnummer wie das Katasterportal: zuerst die Option, nur das Gebäude zu prüfen, dann jede Wohnung mit vollständiger Referenz, Nutzung, Fläche und Baujahr. Sie wählen Ihre Wohnung oder bleiben beim ganzen Gebäude.

Die Prüfung der Katasterdaten zeigt Referenz, Nutzung, Fläche, Baujahr, die Einheiten der Parzelle und die Aufteilung zwischen Wohnung und Zubehör, mit einem Parzellenplan und dem Abfragedatum. Wählen Sie eine Wohnung, wird alles, was von der Fläche abhängt, mit der Fläche dieser Einheit berechnet; wählen Sie das Gebäude, bleibt der Bericht auf Gebäudeebene und erfindet keine Wohnung.

Diese Angaben sind eine der 22 Prüfungen des Berichts, jede mit amtlicher Quelle und Datum: Gebäudeinspektion, Überschwemmungsgebiet, Energieausweis, Erdbebenrisiko, Bodenbewegungen, Sonnenstunden und mehr. Sie können mit dem kostenlosen Bericht ohne Registrierung beginnen; der Basisbericht kostet 11 €, der Vollständige Bericht mit Gebäudezustand 19 €, als Einmalzahlung und mit PDF in wenigen Minuten. Prüfen Sie Ihre Wohnung kostenlos und sehen Sie, was jede Quelle sagt.

Was der Bericht nicht tut: Er fragt weder Eigentümer noch Katasterwerte ab, ersetzt weder die nota simple noch eine technische Inspektion vor Ort am Gebäude und macht aus einer Katasterangabe keine Aussage über den Zustand des Tragwerks.