Een appartement uit de jaren 60 of 70 kopen in Spanje: wat controleert u eerst?

Is een appartement uit de jaren 60 of 70 in Spanje een goede koop?

Ja, als het gebouw goed onderhouden is en u weet wat u moet nagaan. In veel Spaanse steden is het de grootste woningvoorraad: in Madrid telt de volkstelling van 2021 592.691 woningen in gebouwen van 1961 tot 1980. Niet het decennium beslist, maar de gebouwinspectie, de openstaande werken en de kosten om het bij de tijd te brengen.

Een gebouw uit die periode kan een degelijke structuur hebben, een vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) die blijft investeren en een ligging waar niemand meer bouwt. Het kan ook een ongeïsoleerde gevel hebben, een dak dat werk nodig heeft, een lift die nog moet komen of een vloerconstructie die onderzoek verdient. Het verschil tussen een goede en een dure aankoop zit in die papieren, en bijna alle kunt u opvragen vóór het arras-contract (het reserveringscontract met aanbetaling).

Hoeveel woningen staan in gebouwen uit de jaren 60 en 70?

Heel veel. Volgens de volkstelling van 2021 van het INE, het Spaanse bureau voor de statistiek, staan in gebouwen van 1961 tot 1980 592.691 woningen in Madrid, 373.571 in Barcelona, 193.385 in Valencia, 149.416 in Sevilla en 135.341 in Zaragoza. In Madrid, Barcelona en Zaragoza telt het decennium 1961-1970 de meeste woningen.

Een appartement uit die tijd kopen is dus geen uitzondering, maar in veel wijken de normale gang van zaken. De volkstelling groepeert per decennium; het precieze bouwjaar van uw gebouw staat in de kadastergegevens (Catastro, het Spaanse fiscale register van onroerend goed). De stadspagina's van HOUSINGFAX geven deze cijfers met bron voor elke gemeente.

Welke risico's zijn gebruikelijk bij een gebouw van die leeftijd?

Vijf verdienen een vraag vóór u tekent: isolatie, asbest, toegankelijkheid, leidingen en, in sommige vloeren, aluminaatcement. De isolatienorm NBE-CT-79 gold pas voor projecten na 1979, en asbest werd in Spanje pas in juni 2002 verboden; gebouwen uit de jaren 60 en 70 zijn ouder dan beide regels.

Isolatie: een gebouw dat vóór 1980 werd ontworpen, heeft meestal ongeïsoleerde gevels en daken, tenzij het is gerenoveerd; u merkt het aan de rekeningen en aan het energielabel. Asbest: het kan in afvoerpijpen, tanks of daken van vezelcement zitten; in goede staat is het zelden een acuut probleem, maar elk werk eraan hoort bij een gespecialiseerd bedrijf.

Toegankelijkheid: veel gebouwen van vijf verdiepingen hebben geen lift. De Spaanse wet op de horizontale eigendom verplicht de vereniging van eigenaars tot hellingen of een lift als een eigenaar erom vraagt in wiens woning iemand met een handicap of ouder dan 70 woont, zolang de jaarlijkse omslag na subsidies niet hoger is dan twaalf gewone maandbijdragen. Leidingen: vraag of elektriciteit, gas en afvoerpijpen origineel of vernieuwd zijn.

Heeft een gebouw uit 1965 aluminose?

Niet noodzakelijk. Aluminaatcement werd in Spanje van de jaren 50 tot de jaren 70 gebruikt voor voorgespannen vloerbalken, volgens een studie van INTEMAC die de CSIC in 1992 publiceerde, maar veel gebouwen uit die jaren zijn met portlandcement gemaakt. Alleen een technicus die monsters neemt, kan materiaal en staat bevestigen.

Dezelfde auteurs noemden schattingen van meer dan 100.000 getroffen woningen in Barcelona en 50.000 in Madrid, en vonden die overdreven. Sinds het betonvoorschrift EH-73 van december 1973 vereiste het gebruik van aluminaatcement per bouwwerk een bijzondere studie, maar een gebouw dat halverwege de jaren 70 klaar was, kan eerder gemaakte balken bevatten.

Daarom zegt HOUSINGFAX nooit dat een bepaald gebouw «aluminose heeft». Het geeft een niveau in woorden, van zeer laag tot zeer hoog, op basis van het bouwjaar in het kadaster en van wat de gebouwinspectie zegt als die geregistreerd is, en het zegt u welke documenten u moet opvragen.

Waarom is de gebouwinspectie de belangrijkste bron?

Omdat alleen zij het bezoek van een technicus aan het hele gebouw en een schriftelijk resultaat vastlegt. Een gebouw van 1960 tot 1975 is al ouder dan 50 jaar, en in de regio Valencia en Baskenland maakt die leeftijd de gebouwinspectie (ITE of IEE) verplicht; ze is tien jaar geldig.

Vraag ze aan de verkoper of de beheerder (administrador de fincas) en let op drie dingen: de datum, het resultaat en de gebreken met hun termijnen. Meldt ze schade aan de draagstructuur of vloeren, vraag dan wat er sindsdien is gebeurd en tegen welke kosten. Ontbreekt een inspectie die het gebouw zou moeten hebben, neem dat serieus: er kan een aanmaning van de gemeente onderweg zijn.

In Baskenland kan de gemeente ze bovendien vóór de 50 jaar eisen als de staat van het gebouw dat rechtvaardigt, en eenmaal ingediend wordt ze elke tien jaar vernieuwd, wat de aanleiding ook was. Andere regio's hebben andere regels; het rapport zegt u welk register is geraadpleegd en of het gebouw erin staat.

Wat controleert HOUSINGFAX bij een appartement van die leeftijd?

Drie controles van het rapport beantwoorden deze vraag: 01, «Hoe is de staat van het gebouw?», die de geregistreerde inspectie zoekt in de regio Valencia, Baskenland en Madrid; 02, over de risico's die bij dat bouwjaar gebruikelijk zijn, zoals isolatie, asbest, aardbevingen en leidingen; en 03, over aluminose, met een niveau in woorden.

Het zijn 22 controles op officiële Spaanse bronnen, elk met bron en datum, als pdf binnen enkele minuten, met één betaling en zonder account. Begin met het gratis rapport, dat het stoplicht van elke controle toont met de echte gegevens van uw gebouw; het essentiële rapport kost 11 € en het volledige rapport, met de geregistreerde staat van het gebouw, 19 €.

Wat vraagt u aan de verkoper en de vereniging van eigenaars?

Zes vragen dekken het belangrijkste: de laatste gebouwinspectie en haar gebreken; goedgekeurde of besproken werken; openstaande extra heffingen (derramas) en wie ze betaalt; het reservefonds, dat wettelijk niet onder 10 % van de laatste gewone begroting mag liggen; of er een lift of een plan voor is; en of de vloerbalken ooit zijn onderzocht.

Vraag ook de notulen van de laatste vergaderingen: terugkerende klachten (vocht bij dezelfde afvoerpijp, scheuren in hetzelfde trappenhuis) staan daar voordat ze een heffing worden. En de schuldenverklaring van de vereniging, die de verkoper bij de akte moet overleggen: de woning staat in voor wat verschuldigd is over het lopende jaar en de drie jaren daarvoor.

Hoe onderhandelt u over de prijs van een ouder appartement?

Met papieren. Een gebrek met termijn in de inspectie, een goedgekeurde heffing of een gestemde gevelrenovatie zijn vaste kosten die u kunt laten begroten en aftrekken. Vraag de beheerder om het bedrag, leg in het arras-contract vast wie het al goedgekeurde betaalt en spreek bij technische twijfel een voorwaarde af voordat u de aanbetaling doet.

Onderhandelen op vermoedens werkt niet. «Het is uit de jaren 60, dus het heeft vast aluminose» is geen argument; «de inspectie van 2022 eist herstel van de badkamervloer binnen een jaar en het werk staat nergens» wel. Het rapport van HOUSINGFAX geeft u gedateerde registergegevens om dat gesprek voor te bereiden.

Wat kan geen enkel register u vertellen?

Noch het kadaster, noch de gebouwinspectie, noch dit rapport kijkt in een vloerconstructie of kent de huidige staat van de leidingen in uw appartement. Het bouwjaar geeft een richting; het zegt niet welk cement is gebruikt of of er is versterkt. Het rapport vervangt geen technische inspectie ter plaatse in het gebouw.

Ziet u tijdens de bezichtiging roest op balken, scheuren langs het plafond of afbrokkelend beton, laat dan eerst een architect of bouwkundige kijken voordat u iets tekent, wat de papieren ook zeggen.