Wohnung aus den 60er- oder 70er-Jahren in Spanien kaufen: was Sie vorher prüfen sollten

Lohnt sich eine Wohnung aus den 60er- oder 70er-Jahren in Spanien?

Ja, wenn das Gebäude gepflegt ist und Sie wissen, was zu prüfen ist. In vielen spanischen Städten ist es der größte Wohnungsbestand: In Madrid zählt der Zensus 2021 592.691 Wohnungen in Gebäuden von 1961 bis 1980. Entscheidend ist nicht das Jahrzehnt, sondern Gebäudeinspektion, offene Arbeiten und die Kosten der Modernisierung.

Ein Gebäude aus dieser Zeit kann eine solide Struktur haben, eine Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios), die laufend investiert hat, und eine Lage, in der niemand mehr baut. Es kann aber auch eine ungedämmte Fassade, ein sanierungsbedürftiges Dach, einen fehlenden Aufzug oder eine Deckenkonstruktion mitbringen, die man untersuchen sollte. Den Unterschied zwischen gutem und teurem Kauf machen diese Unterlagen, und fast alle lassen sich vor dem Reservierungsvertrag (arras) anfordern.

Wie viele Wohnungen stehen in Gebäuden der 60er- und 70er-Jahre?

Sehr viele. Laut Zensus 2021 des spanischen Statistikamts INE liegen in Gebäuden von 1961 bis 1980 592.691 Wohnungen in Madrid, 373.571 in Barcelona, 193.385 in Valencia, 149.416 in Sevilla und 135.341 in Saragossa. In Madrid, Barcelona und Saragossa ist 1961 bis 1970 das Jahrzehnt mit den meisten Wohnungen.

Eine Wohnung aus dieser Zeit zu kaufen, ist also keine Ausnahme, sondern in vielen Vierteln der Normalfall. Der Zensus fasst nach Jahrzehnten zusammen; das genaue Baujahr Ihres Gebäudes steht im Katastereintrag (Catastro, das spanische Steuerregister für Immobilien). Die Stadtseiten von HOUSINGFAX zeigen diese Zahlen mit Quelle für jede Gemeinde.

Welche Risiken sind bei Gebäuden dieses Alters üblich?

Fünf verdienen vor der Unterschrift eine Frage: Dämmung, Asbest, Barrierefreiheit, Leitungen und bei manchen Decken Tonerdeschmelzzement. Die Dämmnorm NBE-CT-79 galt erst für Projekte nach 1979, und Asbest wurde in Spanien erst im Juni 2002 verboten; Gebäude der 60er- und 70er-Jahre sind älter als beide Regeln.

Dämmung: Ein vor 1980 geplantes Gebäude hat meist ungedämmte Fassaden und Dächer, sofern es nicht saniert wurde; Sie merken es an den Rechnungen und an der Klasse des Energieausweises. Asbest: Er kann in Fallrohren, Tanks oder Dächern aus Faserzement stecken; in gutem Zustand ist er selten ein akutes Problem, aber jede Arbeit daran gehört in die Hände einer Fachfirma.

Barrierefreiheit: Viele fünfgeschossige Häuser wurden ohne Aufzug gebaut. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet die Gemeinschaft zum Einbau von Rampen oder Aufzug, wenn ein Eigentümer es verlangt, in dessen Wohnung ein Mensch mit Behinderung oder über 70 lebt, sofern die jährliche Umlage nach Abzug von Zuschüssen zwölf ordentliche Monatsbeiträge nicht übersteigt. Leitungen: Fragen Sie, ob Strom, Gas und Fallrohre original oder erneuert sind.

Hat ein Gebäude von 1965 Aluminose?

Nicht unbedingt. Tonerdeschmelzzement wurde in Spanien von den 50er- bis in die 70er-Jahre für vorgespannte Deckenbalken verwendet, so eine 1992 vom CSIC veröffentlichte Studie von INTEMAC, doch viele Gebäude dieser Jahre entstanden mit Portlandzement. Nur ein Techniker, der Proben nimmt, kann Material und Zustand bestätigen.

Dieselben Autoren nannten Schätzungen von über 100.000 betroffenen Wohnungen in Barcelona und 50.000 in Madrid und hielten sie für übertrieben. Seit der im Dezember 1973 erlassenen Betonvorschrift EH-73 erforderte der Einsatz von Tonerdeschmelzzement für jede Baustelle eine besondere Untersuchung, aber ein Mitte der 70er fertiggestelltes Gebäude kann früher hergestellte Balken enthalten.

Deshalb sagt HOUSINGFAX nie, dass ein bestimmtes Gebäude «Aluminose hat». Es nennt eine Einstufung in Worten, von sehr niedrig bis sehr hoch, auf Basis des Katasterbaujahrs und dessen, was die Gebäudeinspektion sagt, wenn sie registriert ist, und sagt Ihnen, welche Unterlagen Sie anfordern sollten.

Warum ist die Gebäudeinspektion die wichtigste Quelle?

Weil nur sie den Besuch eines Technikers im ganzen Gebäude und ein schriftliches Ergebnis dokumentiert. Ein Gebäude von 1960 bis 1975 ist bereits über 50 Jahre alt, und in der Region Valencia und im Baskenland macht dieses Alter die Gebäudeinspektion (ITE oder IEE) zur Pflicht; sie gilt zehn Jahre.

Fragen Sie Verkäufer oder Hausverwaltung (administrador de fincas) danach und achten Sie auf drei Dinge: Datum, Ergebnis und Mängel mit Fristen. Meldet sie Schäden an Tragwerk oder Decken, fragen Sie, was seither geschehen ist und zu welchen Kosten. Fehlt eine Inspektion, die das Gebäude haben müsste, nehmen Sie das ernst: Eine Aufforderung der Gemeinde kann unterwegs sein.

Im Baskenland kann die Gemeinde sie außerdem vor den 50 Jahren verlangen, wenn der Zustand des Gebäudes es rechtfertigt, und einmal eingereicht wird sie alle zehn Jahre erneuert, unabhängig vom Anlass. In anderen Regionen gelten andere Regeln; der Bericht sagt Ihnen, welches Register abgefragt wurde und ob das Gebäude darin steht.

Was prüft HOUSINGFAX bei einer Wohnung dieses Alters?

Drei Prüfungen des Berichts beantworten diese Frage: die 01, «In welchem Zustand ist das Gebäude?», die in der Region Valencia, im Baskenland und in Madrid die registrierte Inspektion sucht; die 02 zu den für dieses Baujahr üblichen Risiken wie Dämmung, Asbest, Erdbeben und Leitungen; und die 03 zur Aluminose, mit Einstufung in Worten.

Es sind 22 Prüfungen auf Basis amtlicher spanischer Quellen, jede mit Quelle und Datum, als PDF in wenigen Minuten, mit Einmalzahlung und ohne Konto. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht, der die Ampel jeder Prüfung mit den echten Daten Ihres Gebäudes zeigt; der Basisbericht kostet 11 €, der Vollständige Bericht mit registriertem Gebäudezustand 19 €.

Was fragen Sie Verkäufer und Eigentümergemeinschaft?

Sechs Fragen decken das Wesentliche ab: die letzte Gebäudeinspektion und ihre Mängel; beschlossene oder diskutierte Arbeiten; offene Sonderumlagen (derramas) und wer sie zahlt; die Rücklage, die gesetzlich nicht unter 10 % des letzten ordentlichen Haushalts liegen darf; ob es einen Aufzug oder ein Projekt dafür gibt; und ob die Deckenbalken je untersucht wurden.

Verlangen Sie auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Wiederkehrende Beschwerden (Feuchtigkeit am selben Fallrohr, Risse im selben Treppenhaus) tauchen dort auf, bevor sie zur Umlage werden. Und die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft, die der Verkäufer bei der Beurkundung vorlegen muss: Die Wohnung haftet für die Schulden des laufenden Jahres und der drei Vorjahre.

Wie verhandeln Sie den Preis einer älteren Wohnung?

Mit Unterlagen. Ein Mangel mit Frist in der Inspektion, eine beschlossene Umlage oder eine abgestimmte Fassadensanierung sind feste Kosten, die sich beziffern und abziehen lassen. Fragen Sie die Hausverwaltung nach dem Betrag, halten Sie im Reservierungsvertrag fest, wer das bereits Beschlossene zahlt, und vereinbaren Sie bei technischen Zweifeln eine Bedingung.

Mit Vermutungen zu verhandeln, funktioniert nicht. «Es ist aus den 60ern, bestimmt hat es Aluminose» ist kein Argument; «die Inspektion von 2022 verlangt die Reparatur der Badezimmerdecke binnen eines Jahres, und die Arbeit ist nicht belegt» schon. Der Bericht von HOUSINGFAX liefert Ihnen datierte Registerdaten für dieses Gespräch.

Was kann Ihnen kein Register sagen?

Weder das Kataster noch die Gebäudeinspektion noch dieser Bericht sehen in eine Deckenkonstruktion hinein oder kennen den heutigen Zustand der Leitungen Ihrer Wohnung. Das Baujahr gibt eine Richtung; es sagt nicht, welcher Zement verwendet wurde oder ob verstärkt wurde. Der Bericht ersetzt keine technische Inspektion vor Ort im Gebäude.

Sehen Sie bei der Besichtigung Rost an Balken, Risse entlang der Decke oder abplatzenden Beton, hat Vorrang, dass ein Architekt oder Bautechniker es ansieht, bevor Sie irgendetwas unterschreiben, gleich was die Unterlagen sagen.