¿Cómo se lee el mapa oficial de zonas inundables?

¿Cómo se sabe en el visor si un piso está en zona inundable?

Abre el visor del SNCZI del Ministerio para la Transición Ecológica (gis.miteco.gob.es/web/snczi), busca el edificio y enciende las capas de zonas inundables de 10, 100 y 500 años de periodo de retorno. Si el edificio cae dentro de la de 500 años, está en zona inundable según el Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

El visor es gratuito y no pide registro, pero tiene muchas capas y no todas significan lo mismo. Esta guía explica cuál encender primero, cómo leer cada una y qué anotar. Lo que una zona inundable supone para la compra (seguro, hipoteca, obras) y cómo lo comprueba el informe de HOUSINGFAX está en la página de zona inundable.

¿Qué significan T10, T100 y T500?

Son periodos de retorno. El MITECO cartografía tres escenarios: probabilidad alta, asociada a un periodo de retorno de 10 años (T10); media, de 100 años (T100); y baja o de eventos extremos, de 500 años (T500). Para cada uno, los mapas muestran la extensión previsible de la inundación y la profundidad del agua.

Un periodo de retorno es un promedio, no un calendario. La avenida de 100 años es la que se alcanza o se supera, de media, una vez en ese plazo; puede repetirse dos años seguidos o no llegar en décadas. Cuanto menor es el número, más a menudo se inunda esa zona. El artículo 14 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico define la zona inundable como la que alcanzarían las avenidas de 500 años, así que la T500 es la capa más amplia y la primera que conviene mirar.

¿Cómo se lee el visor, paso a paso?

Busca el municipio o acércate a la calle, enciende las zonas inundables de la más amplia a la más estrecha (500, 100 y 10 años) y mira dónde queda el edificio. Después añade la zona de flujo preferente y fíjate en la distancia a la mancha de color más cercana.

Qué es cada cosa que verás: las zonas inundables por periodo de retorno, con su calado o profundidad; la zona de flujo preferente, la franja más restrictiva; el Dominio Público Hidráulico (DPH), el cauce que pertenece al Estado; y las ARPSI, los tramos de río o costa con riesgo potencial significativo de inundación, que son los que tienen mapas detallados.

Anota tres datos: si el edificio está dentro de alguna capa y de cuál, si está en la zona de flujo preferente y a qué distancia aproximada queda del borde de la zona de 500 años. Una captura con la fecha ayuda cuando luego preguntes al abogado, a la comunidad o a la aseguradora. Los mapas nacionales de peligrosidad tienen una escala de trabajo de 1:25.000: a pie de calle, toma el borde de una capa como una aproximación, no como una raya en la acera.

¿Qué es la zona de flujo preferente y por qué importa?

Es la franja por donde se concentra el agua en una avenida. El reglamento la forma con la vía de intenso desagüe y la zona donde, en la avenida de 100 años, el calado supera 1 metro, la velocidad pasa de 1 metro por segundo o su producto supera 0,5 m²/s. Es la capa más restrictiva del mapa.

Importa por dos motivos. Es donde los daños graves son más probables, y en ella se limitan los usos y las obras nuevas. Además, el artículo 14 bis pide a las administraciones que fomenten medidas para reducir la vulnerabilidad de los edificios que ya existen en zona inundable. Si el piso está en esa franja, consulta al ayuntamiento y a la confederación hidrográfica antes de planear obras en un bajo o un cambio de uso.

¿Y si el edificio no aparece en ninguna capa?

Significa que ningún mapa oficial lo marca, no que no haya riesgo. Según el Real Decreto 903/2010, los mapas detallados se hacen para las zonas en las que la evaluación preliminar de cada demarcación concluyó que existe un riesgo potencial significativo, las ARPSI. Una calle junto a un barranco sin estudiar puede no mostrar nada.

Los mapas, además, se revisan cada seis años (artículo 21 del mismo real decreto), y las capas nacionales de peligrosidad fluvial del MITECO llevan fecha de actualización de 20 de diciembre de 2024. Mira la distancia a la zona más cercana, los tramos ARPSI próximos y el relieve: no es lo mismo estar a veinte metros del borde de la T500 que a un kilómetro. Y pregunta a la comunidad si ha entrado agua alguna vez en garajes, trasteros o bajos.

En la costa hay un matiz más. El artículo 8 del Real Decreto 903/2010 dice que, en las zonas costeras donde exista un nivel adecuado de protección, el mapa de peligrosidad se limita al escenario de baja probabilidad. Por eso, en primera línea de mar puede aparecer solo la capa de 500 años: que falten las de 10 y 100 años no quiere decir que el agua no pueda llegar antes, sino que ese tramo se cartografió así. Si el piso está junto al mar, mira también la inundación costera y pregunta por temporales anteriores.

¿Qué supone para el seguro, la hipoteca y las obras?

Los daños de una inundación extraordinaria los paga el Consorcio de Compensación de Seguros, pero solo si la vivienda tiene en vigor una póliza que cubra al menos uno de los riesgos habituales, como incendio, robo o rotura de cristales, normalmente un multirriesgo del hogar, y con los recibos al día.

Si compras con hipoteca, el banco normalmente pedirá un seguro de daños sobre la vivienda: pide presupuesto con la dirección exacta antes de firmar las arras. Si vas a reformar un bajo, convertir un local en vivienda o ampliar, pregunta antes al ayuntamiento, porque la zona inundable y la de flujo preferente limitan usos y obras.

¿Qué te dice la comprobación 10 de HOUSINGFAX?

La comprobación 10 responde a «¿Está en zona inundable?». Cruza la ubicación del edificio con las capas oficiales del SNCZI (zonas de 10, 50, 100 y 500 años, ARPSI y zona de flujo preferente) y, si queda fuera, da la distancia a la zona de 500 años más cercana. En la Comunitat Valenciana añade el PATRICOVA.

La ves con un mapa sobre ortofoto con el edificio marcado, y con la fuente y la fecha de cada consulta. Si una fuente oficial no responde ese día, el informe dice «sin dato hoy», nunca que no haya riesgo. Empieza por el informe gratuito; el esencial cuesta 11 € y el completo, con el estado de conservación registrado, 19 €: 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales, en PDF en minutos, con pago único y sin registro.

Límites del mapa de zonas inundables

Los mapas del SNCZI modelan el desbordamiento de ríos y la inundación costera en los tramos estudiados. No recogen cada calle que se anega en un aguacero ni dicen cuándo llegará una avenida o si entrará agua en un piso concreto. Un informe hecho con estos registros no sustituye a una inspección técnica en el edificio.

Toma el mapa como la primera pregunta, no como la última respuesta. Con la capa, la distancia y lo que cuente la comunidad sobre entradas de agua, puedes decidir si pedir presupuesto al seguro, la opinión de un especialista o una condición en el contrato de arras.