Was ist die Gebäudeinspektion in Spanien, und was bedeutet ein negatives Ergebnis?

Was sie ist, einfach erklärt

Ein Architekt oder Bauingenieur geht durch die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes: Fassaden, Dach, sichtbares Tragwerk und gemeinsame Anlagen. Er hält die sichtbaren Mängel fest, stuft sie nach Schwere ein und nennt die Frist für ihre Behebung. Das Dokument geht an die Gemeinde oder an das Register der Region.

Es gibt zwei Formen. Die klassische technische Inspektion betrachtet den Erhaltungszustand. Der Gebäudebewertungsbericht ergänzt Barrierefreiheit und Energieeffizienz und hat die erste in vielen Regionen ersetzt. Beide sind Sichtprüfungen: Die Regierung Kataloniens betont, dass ihre Inspektion in keinem Fall dazu dient, versteckte Mängel zu finden.

Wer sie verlangt und wie oft

Artikel 29 des spanischen Boden- und Stadterneuerungsgesetzes von 2015 sagt nur, dass die Verwaltung Eigentümer in Mehrfamilienhäusern auffordern kann, Erhaltungszustand, Barrierefreiheit und Energieeffizienz nachzuweisen. Das Verfassungsgericht hat 2017 die Absätze aufgehoben, die den Rest regelten; deshalb legt jede Region und jede Gemeinde ihren eigenen Zeitplan fest. Drei Beispiele:

Region Valencia: Der Bewertungsbericht ist Pflicht, sobald ein Wohngebäude älter als 50 Jahre ist, und gilt 10 Jahre ab der elektronischen Einreichung (Dekret 53/2018).

Stadt Madrid: Mehrfamilienhäuser, die älter als 50 Jahre sind, müssen ihn spätestens fünf Jahre nach Erreichen dieses Alters vorlegen; ein vollständiger Bericht gilt 10 Jahre (Dekret 103/2016 der Region Madrid).

Katalonien: Jedes Gebäude mit Wohnungen muss die Inspektion vor dem 45. Jahr bestehen, gerechnet ab dem im Kataster eingetragenen Baujahr. Die nächste ist je nach Schwere der Befunde nach 10, 6 oder 3 Jahren fällig (Dekret 67/2015).

Was ein negatives Ergebnis bedeutet

Negativ (desfavorable) heißt, dass die Fachperson Mängel gefunden hat, die innerhalb einer Frist zu beheben sind. Es heißt nicht, dass das Gebäude einzustürzen droht, sondern dass die Eigentümergemeinschaft Arbeiten vor sich hat. Jede Region hat eigene Begriffe: In Katalonien gilt ein Gebäude mit erheblichen Mängeln nur vorläufig als geeignet; bei schweren oder sehr schweren Mängeln muss die Gemeinschaft binnen sechs Monaten ein Sanierungsprogramm beschließen, und ohne Sicherungsmaßnahmen wird die Eignung verweigert.

Für Käufer bedeutet ein negatives Ergebnis meist Arbeiten und eine Sonderumlage (derrama). Das spanische Wohnungseigentumsgesetz macht Erhaltungsarbeiten ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung verpflichtend, und jeder zahlt nach seinem Miteigentumsanteil. Fragen Sie, welche Mängel festgestellt wurden, ob sie behoben sind und ob Arbeiten beschlossen wurden, und legen Sie im Vertrag schriftlich fest, wer sie bezahlt.

Was der HOUSINGFAX-Bericht Ihnen sagt

Die Prüfung 01, «Bewertung des Gebäudezustands», sucht die registrierte Inspektion des Gebäudes in der Region Valencia, dem Baskenland und Madrid und zeigt Datum, Ergebnis und, wo das Register sie veröffentlicht, die Mängel je Bauteil mit Frist. Hat das Gebäude eine, sehen Sie sie im Vollständigen Bericht mit Gebäudezustand (19 €); gibt es kein verfügbares Register, sagt der Bericht das.

Diese Inspektion fließt auch in die Prüfung 03, «Aluminose», ein: Ein Hinweis auf Risse in den Decken ändert die Einschätzung. Sehen Sie sich den Beispielbericht an und prüfen Sie Ihre Wohnung kostenlos.

Was eine Inspektion nicht sagt

Eine positive Inspektion beschreibt, was die Fachperson an diesem Tag mit den vorhandenen Zugängen gesehen hat; sie schließt versteckte Mängel nicht aus und sagt nichts über die folgenden Jahre. Ebenso fasst der Bericht zusammen, was die Register sagen, und ersetzt keine technische Begehung des Gebäudes.