Wat is de gebouwinspectie in Spanje, en wat als die ongunstig uitvalt?

Wat het is, in gewone taal

Een architect of bouwkundige loopt door de gemeenschappelijke delen van het gebouw: gevels, dak, zichtbare draagconstructie en gemeenschappelijke installaties. Hij noteert de gebreken die hij ziet, deelt ze in naar ernst en geeft de termijn voor herstel. Het document gaat naar de gemeente of naar het register van de regio.

Er zijn twee vormen. De klassieke technische inspectie kijkt naar de staat van onderhoud. Het gebouwbeoordelingsrapport voegt toegankelijkheid en energie-efficiëntie toe en heeft de eerste in veel regio's vervangen. Beide zijn visuele keuringen: de regering van Catalonië benadrukt dat haar inspectie in geen geval bedoeld is om verborgen gebreken te vinden.

Wie haar eist en hoe vaak

Artikel 29 van de Spaanse wet op grond en stedelijke vernieuwing van 2015 zegt alleen dat de overheid eigenaars in appartementengebouwen kan vragen de staat van onderhoud, de toegankelijkheid en de energie-efficiëntie aan te tonen. Het Grondwettelijk Hof vernietigde in 2017 de leden die de rest regelden, dus elke regio en elke gemeente legt een eigen tijdschema vast. Drie voorbeelden:

Valenciaanse Gemeenschap: het beoordelingsrapport is verplicht zodra een woongebouw ouder is dan 50 jaar en is 10 jaar geldig vanaf de elektronische indiening (Decreet 53/2018).

Stad Madrid: appartementengebouwen ouder dan 50 jaar moeten het uiterlijk vijf jaar na het bereiken van die leeftijd indienen, en een volledig rapport is 10 jaar geldig (Decreet 103/2016 van de regio Madrid).

Catalonië: elk gebouw met woningen moet de inspectie doorstaan vóór het 45 jaar oud is, gerekend vanaf het bouwjaar in het kadaster. De volgende volgt na 10, 6 of 3 jaar, afhankelijk van de ernst van de bevindingen (Decreet 67/2015).

Wat een ongunstige uitslag betekent

Ongunstig (desfavorable) betekent dat de vakman gebreken vond die binnen een termijn hersteld moeten worden. Het betekent niet dat het gebouw op instorten staat, maar dat de vereniging van eigenaars werk voor de boeg heeft. Elke regio gebruikt eigen termen: in Catalonië is een gebouw met aanzienlijke gebreken slechts voorlopig geschikt; bij ernstige of zeer ernstige gebreken moet de vereniging binnen zes maanden een renovatieprogramma goedkeuren, en zonder voorzorgsmaatregelen wordt de geschiktheid geweigerd.

Voor kopers betekent een ongunstige uitslag meestal werken en een extra heffing (derrama). De Spaanse wet op de horizontale eigendom maakt onderhoudswerken verplicht zonder voorafgaand besluit van de vergadering, en ieder betaalt naar zijn aandeel. Vraag welke gebreken zijn genoteerd, of ze hersteld zijn en of er werken zijn goedgekeurd, en leg in het contract vast wie ze betaalt.

Wat het HOUSINGFAX-rapport u vertelt

Controle 01, ‘Beoordeling van de gebouwstaat’, zoekt de geregistreerde inspectie van het gebouw in de Valenciaanse Gemeenschap, Baskenland en Madrid en toont datum, uitslag en, waar het register ze publiceert, de gebreken per bouwdeel met hun termijn. Heeft het gebouw er een, dan ziet u die in het volledige rapport met gebouwstaat (19 €); is er geen register beschikbaar, dan zegt het rapport dat.

Die inspectie weegt ook mee in controle 03, ‘Aluminose’: een vermelding van scheuren in de vloeren verandert de lezing. Bekijk het voorbeeldrapport en controleer uw woning gratis.

Wat een inspectie niet zegt

Een gunstige inspectie beschrijft wat de vakman die dag zag, met de toegang die hij had; ze sluit verborgen gebreken niet uit en zegt niets over de jaren erna. Evenzo vat het rapport samen wat de registers zeggen en vervangt het geen technische inspectie ter plaatse.