Quels documents de l'inspection de l'immeuble exiger avant d'acheter ?

Ce qu'est l'inspection de l'immeuble en Espagne

L'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE en espagnol) est le contrôle périodique des parties communes d'un immeuble d'habitation par un technicien qualifié : structure, façades, toitures et installations communes. Il aboutit à un rapport déposé à la mairie ou au registre de la région, qui décrit l'état de l'immeuble à cette date et les travaux nécessaires.

Chaque région espagnole lui donne un nom et un contenu propres. Dans la région de Valence, on parle de rapport d'évaluation du bâtiment (informe de evaluación del edificio), qui décrit l'état de conservation des parties communes, l'accessibilité et l'efficacité énergétique. Au Pays basque et en Catalogne, on parle d'inspection technique (inspección técnica), centrée sur l'état de conservation. Pour un acheteur, les questions sont partout les mêmes : existe-t-elle, quand a-t-elle été faite, quel a été le résultat et quels travaux restent à faire.

Ce n'est pas l'expertise que vous commandez vous-même. L'inspection de l'immeuble est commandée par la copropriété (comunidad de propietarios), porte sur les parties communes et n'entre pas dans votre logement. Dans plusieurs régions, elle est inscrite dans un registre officiel : c'est pourquoi c'est l'une des premières choses à vérifier.

Quand elle est obligatoire et à quelle fréquence

Région de Valence : obligatoire dès qu'un immeuble d'habitation a plus de 50 ans, et aussi pour demander des aides publiques à la rénovation. Elle est valable 10 ans à compter de son dépôt électronique. Les propriétaires d'un immeuble soumis à l'obligation qui ne l'ont pas commettent une infraction d'urbanisme.

Pays basque : obligatoire pour les immeubles à usage principalement résidentiel de plus de 50 ans. Dix ans après son dépôt à la mairie, il faut en présenter une nouvelle.

Catalogne : tout immeuble comportant des logements doit la passer avant ses 45 ans. Le résultat donne lieu à un certificat d'aptitude dont la durée dépend de ce qui a été constaté : 10 ans si l'immeuble est apte sans défauts ou avec des défauts légers, 6 ans s'il est apte à titre provisoire en raison de défauts importants, et 3 ans s'il est apte à titre conservatoire en raison de défauts graves.

Dans les autres régions, l'obligation, l'âge de l'immeuble et la périodicité relèvent de la loi régionale ou du règlement municipal. Si l'immeuble qui vous intéresse est ailleurs, demandez à la mairie ou au syndic (administrador de fincas) quel calendrier s'applique et s'il est dépassé.

Où vérifier si l'immeuble a passé l'inspection

Région de Valence : le technicien inscrit le rapport au registre régional, et la Generalitat met à disposition un moteur de recherche public des rapports résumés, accessible depuis sa page sur le rapport d'évaluation du bâtiment.

Région de Madrid : le registre unique des rapports d'évaluation des bâtiments dispose d'un portail public où l'on cherche par commune, rue et numéro, ou par numéro d'enregistrement. Les données proviennent des mairies et ont une valeur informative.

Pays basque : le gouvernement basque tient le registre des inspections techniques dans EuskoRegite, qui comporte une recherche d'immeubles pour savoir si un bâtiment en a déposé une.

Catalogne : consulter le registre de la Generalitat exige de prouver que vous êtes propriétaire ou que vous avez son autorisation. En tant qu'acheteur, le plus simple est de demander au vendeur le certificat d'aptitude et le rapport complet.

Dans tous les cas, un registre indique seulement si un rapport existe et quel en est le résultat. Le détail – chaque défaut, sa localisation, le délai proposé – figure dans le rapport complet, que détient la copropriété. Demandez-le au vendeur ou au syndic avant de signer le contrat d'arras, la promesse avec versement d'arrhes qui précède généralement l'acte notarié en Espagne.

Favorable ou défavorable : comment lire le résultat

Un résultat favorable signifie que le technicien n'a pas relevé de défaut exigeant des travaux, dans les zones examinées et à cette date. Un résultat défavorable signifie que des travaux sont nécessaires et que la copropriété doit les réaliser dans un délai. Ce qui compte n'est pas le mot, mais la liste des défauts et leur urgence.

Entretien : éléments sans désordre ou avec des désordres négligeables, que l'entretien courant suffit à traiter.

Intervention à moyen terme : désordres de faible importance ou dommages modérés ponctuels. Selon le guide valencien, ces travaux pourraient être reportés de plus d'un an.

Intervention urgente : désordres d'importance modérée généralisés ou élevée. Le guide valencien fixe pour eux un délai maximal inférieur à un an. En cas de risque imminent pour les personnes ou les biens, le technicien indique en outre des mesures à prendre sous 24 heures au plus, comme étayer ou fermer une zone.

La Catalogne utilise une autre échelle selon la même logique : défauts légers, importants, graves ou très graves, et un certificat d'autant plus court qu'ils sont graves. Un immeuble avec un certificat de 3 ans n'est pas dans la même situation qu'un immeuble avec un certificat de 10 ans.

Délais de mise en conformité après un avis défavorable

Après une inspection avec défauts, la copropriété doit faire réaliser les travaux dans les délais indiqués par le rapport et prouver qu'ils ont été faits. Au Pays basque, cela passe par un certificat de mise en conformité (certificado de subsanación), signé par le technicien qui a suivi les travaux et déposé à la mairie ; la mise en conformité peut être totale ou partielle, selon les degrés d'intervention traités.

Dans la région de Valence, le registre conserve le statut de chaque rapport : avec des travaux urgents en attente, sans travaux urgents ou avec des travaux urgents réalisés. Ce statut vous dit d'un coup d'œil si le problème reste ouvert.

Pour vous, la vraie question est de savoir qui paie. Si les travaux sont votés et pas encore faits, vous entrez dans une copropriété qui doit les financer. S'ils sont faits, demandez le certificat de fin de travaux ou de mise en conformité et vérifiez qu'il couvre les défauts urgents.

Comment s'en servir pour négocier ou pour demander au vendeur

Demandez le rapport complet, pas seulement le résumé : page de garde, date de la visite, résultat, liste des défauts avec délais et annexes photographiques.

Vérifiez sa validité : la date de dépôt, et si la prochaine inspection tombe avant ou peu après votre achat.

Demandez le certificat de mise en conformité ou de fin de travaux s'il y avait des défauts urgents, ainsi que les procès-verbaux des assemblées qui ont voté les travaux et leur répartition.

Demandez au syndic une attestation des dettes envers la copropriété et des appels de fonds exceptionnels votés (derramas), et précisez dans le contrat d'arras qui paie ceux qui sont déjà votés.

Si des travaux urgents sont en attente, trois voies raisonnables s'offrent à vous : demander qu'ils soient faits avant l'acte, déduire leur coût estimé du prix ou convenir que le vendeur prenne sa part à sa charge. En cas de risque imminent, la priorité n'est pas de négocier mais de faire examiner l'immeuble par un technicien avant d'aller plus loin.

Ce que fait le rapport HOUSINGFAX avec l'inspection de l'immeuble

Dans la région de Valence, la région de Madrid et au Pays basque, le Rapport complet avec état du bâtiment interroge le registre officiel des inspections avec l'adresse que vous saisissez et vous indique si une inspection est enregistrée, sa date et son résultat. Dans la région de Valence, il ajoute les défauts enregistrés, regroupés par délai, ainsi que l'état de conservation, l'accessibilité et les données énergétiques déclarées dans le rapport.

Si rien n'est enregistré, il le dit, sans supposer que l'immeuble va bien. Hors de ces régions, le rapport vous indique quoi demander et à qui. Et un résultat favorable est présenté pour ce qu'il est : aucun défaut enregistré à cette date, pas l'absence de vices cachés.

L'inspection est l'une des 22 vérifications du rapport, chacune avec une source officielle et une date : fiche cadastrale, année de construction, zone inondable, certificat énergétique, risque sismique, mouvements de terrain et plus. Commencez par le Rapport gratuit, sans inscription ; le Rapport essentiel coûte 11 € et le Rapport complet avec état du bâtiment 19 €, en paiement unique, avec un PDF en quelques minutes. Vérifiez gratuitement votre logement avant de verser les arrhes.

Le rapport organise ce que disent les registres et vous dit quoi vérifier ; il ne remplace ni une inspection technique sur place de l'immeuble ni l'expertise d'un professionnel que vous mandatez.