¿Qué pedir de la inspección del edificio antes de comprar un piso?

Qué es la inspección del edificio

La inspección del edificio (ITE o IEE) es la revisión periódica que un técnico hace de las partes comunes de un bloque de viviendas: estructura, fachadas, cubiertas, instalaciones comunes. El resultado queda en un informe que se presenta al ayuntamiento o al registro de la comunidad autónoma y que dice en qué estado está el edificio en esa fecha y qué obras necesita.

Cada comunidad le da un nombre y un contenido. En la Comunitat Valenciana se llama informe de evaluación del edificio y describe el estado de conservación de los elementos comunes, sus condiciones de accesibilidad y su eficiencia energética. En Euskadi y en Cataluña se llama inspección técnica y se centra en el estado de conservación. Lo que te importa como comprador es lo mismo en todas: si existe, cuándo se hizo, qué resultado dio y qué obras deja pendientes.

No hay que confundirla con la visita de un arquitecto que tú contratas antes de comprar. La inspección del edificio la encarga la comunidad de propietarios, mira las zonas comunes y no entra en tu vivienda. En varias comunidades queda inscrita en un registro oficial, y por eso es de lo primero que conviene consultar.

Cuándo es obligatoria y cada cuánto se renueva

Comunitat Valenciana: es obligatoria cuando el edificio de viviendas tiene más de 50 años, y también para pedir ayudas públicas de rehabilitación. Vale 10 años desde su presentación telemática. Si el edificio está obligado y no la tiene, la propiedad incurre en infracción urbanística.

Euskadi: obligatoria para los edificios de uso predominantemente residencial de más de 50 años. Pasados 10 años desde que se presentó en el ayuntamiento, hay que presentar una nueva.

Cataluña: todos los edificios con viviendas deben pasarla antes de cumplir 45 años. El resultado se traduce en un certificado de aptitud cuya duración depende de lo que se encontró: 10 años si el edificio es apto sin deficiencias o con deficiencias leves, 6 años si es apto provisionalmente por deficiencias importantes y 3 años si es apto cautelarmente por deficiencias graves.

En otras comunidades la obligación, la edad del edificio y la periodicidad las fijan la norma autonómica o la ordenanza municipal. Si el edificio que te interesa está en otra zona, pregunta en el ayuntamiento o al administrador de fincas qué calendario le corresponde y si ya ha vencido.

Dónde consultar si el edificio ha pasado la inspección

Comunitat Valenciana: el técnico inscribe el informe en el registro autonómico y la Generalitat mantiene un buscador público de informes resumidos, accesible desde su página del informe de evaluación del edificio.

Comunidad de Madrid: el Registro Integrado Único de informes de evaluación de edificios tiene un portal público donde se busca por municipio, dirección y número, o por número de registro. Los datos proceden de los ayuntamientos y tienen carácter informativo.

Euskadi: el Gobierno Vasco gestiona el registro de inspecciones técnicas en EuskoRegite, que incluye un buscador de edificios para consultar si un inmueble la ha presentado.

Cataluña: la consulta al registro de la Generalitat exige acreditar que eres propietario o que tienes su autorización. Como comprador, lo práctico es pedir al vendedor el certificado de aptitud y el informe completo.

En cualquier caso, el registro solo te dice si existe y qué resultado dio. El detalle (cada daño, su localización, el plazo propuesto) está en el informe completo, que tiene la comunidad de propietarios. Pídeselo al vendedor o al administrador de fincas antes de firmar las arras, la señal que se paga al reservar la vivienda.

Favorable o desfavorable: cómo leer el resultado

Un resultado favorable significa que el técnico no encontró deficiencias que obliguen a intervenir, en las zonas que revisó y en esa fecha. Un resultado desfavorable significa que hay obras necesarias y que la comunidad debe hacerlas en un plazo. Lo importante no es la palabra, sino la lista de deficiencias y su urgencia.

Mantenimiento: elementos sin lesiones o con lesiones despreciables que se resuelven con el mantenimiento normal del edificio.

Intervención a medio plazo: lesiones de importancia baja o daños moderados puntuales. Según la guía valenciana, estas actuaciones podrían aplazarse más de un año.

Intervención urgente: lesiones de importancia moderada generalizada o alta. La guía valenciana fija para ellas un plazo máximo inferior a un año. Si además hay riesgo inminente para personas o bienes, el técnico indica medidas en un máximo de 24 horas, como apuntalar o cerrar una zona.

En Cataluña la escala es otra, pero la lógica es la misma: deficiencias leves, importantes, graves o muy graves, y un certificado más corto cuanto más graves son. Un edificio con certificado de 3 años no está en la misma situación que uno con certificado de 10.

Plazos de subsanación: qué pasa después de un desfavorable

Tras una inspección con deficiencias, la comunidad tiene que encargar las obras en los plazos que marca el informe y demostrar que las ha hecho. En Euskadi eso se acredita con un certificado de subsanación firmado por el técnico que ha supervisado las obras y presentado en el ayuntamiento; la subsanación puede ser completa o parcial, según los grados de intervención que se vayan resolviendo.

En la Comunitat Valenciana el registro guarda el estado del informe: con actuaciones urgentes pendientes de ejecutar, sin actuaciones urgentes o con actuaciones urgentes ejecutadas. Esa etiqueta te dice de un vistazo si el problema sigue abierto.

Para ti la pregunta clave es quién paga. Si las obras están aprobadas y pendientes, vas a heredar una comunidad que tiene que pagarlas. Si están hechas, pide el certificado de fin de obra o de subsanación y comprueba que cubre las deficiencias urgentes.

Cómo usar la inspección para negociar o pedir al vendedor

Pide el informe completo, no solo el resumen: portada, fecha de la visita, resultado, lista de deficiencias con su plazo y anexos fotográficos.

Comprueba la vigencia: la fecha de presentación y si la siguiente inspección vence antes de que tú compres o poco después.

Pide el certificado de subsanación o de fin de obra si hubo deficiencias urgentes, y las actas de las juntas donde se aprobaron las obras y su reparto.

Pide un certificado del administrador sobre deudas con la comunidad y derramas aprobadas, y deja por escrito en las arras quién asume las derramas ya aprobadas.

Si hay obras urgentes pendientes, tienes tres caminos razonables: pedir que se ejecuten antes de la escritura, descontar su coste estimado del precio o pactar que el vendedor asuma su parte. Si hay riesgo inminente, la prioridad no es negociar sino que un técnico revise el edificio antes de seguir adelante.

Qué hace el informe HOUSINGFAX con la inspección del edificio

En la Comunitat Valenciana, en la Comunidad de Madrid y en Euskadi, el informe completo consulta el registro oficial de inspecciones con la dirección que escribes y te dice si consta una inspección, de qué fecha es y qué resultado dio. En la Comunitat Valenciana añade las deficiencias registradas, agrupadas por plazo, y el estado de conservación, la accesibilidad y la energía que declara el informe.

Si no consta ninguna, lo dice así, sin suponer que el edificio está bien. Fuera de esas comunidades, el informe te indica qué pedir y a quién. Y un resultado favorable se explica como lo que es: sin deficiencias registradas en esa fecha, no como la ausencia de defectos ocultos.

La inspección es una de las 22 comprobaciones del informe, todas con fuente oficial y fecha: ficha catastral, año de construcción, zona inundable, eficiencia energética, riesgo sísmico, movimiento del terreno y más. Empieza con el informe gratuito, sin registro; el esencial cuesta 11 € y el completo, con el estado del edificio, 19 €, en pago único y con PDF en minutos. Comprueba gratis tu vivienda antes de dejar la señal.

El informe ordena lo que dicen los registros y te dice qué revisar; no sustituye a una inspección técnica en el edificio ni a la visita de un profesional que tú contrates.