Was sollten Sie vor dem Kauf zur Gebäudeinspektion anfordern?

Was die Gebäudeinspektion in Spanien ist

Die Gebäudeinspektion (auf Spanisch ITE oder IEE) ist die regelmäßige Überprüfung der Gemeinschaftsteile eines Mehrfamilienhauses durch eine Fachperson: Tragwerk, Fassaden, Dächer und gemeinsame Installationen. Das Ergebnis ist ein Bericht, der beim Rathaus oder im Register der Region eingereicht wird und festhält, in welchem Zustand das Gebäude an diesem Tag ist und welche Arbeiten nötig sind.

Jede spanische Region benennt und regelt sie anders. In der Region Valencia heißt sie Gebäudebewertungsbericht (informe de evaluación del edificio) und beschreibt den Erhaltungszustand der Gemeinschaftsteile, die Barrierefreiheit und die Energieeffizienz. Im Baskenland und in Katalonien heißt sie technische Inspektion (inspección técnica) und konzentriert sich auf den Erhaltungszustand. Für Käufer zählt überall dasselbe: ob es sie gibt, wann sie gemacht wurde, welches Ergebnis sie hatte und welche Arbeiten offen sind.

Sie ist nicht dasselbe wie ein Gutachten, das Sie selbst in Auftrag geben. Die Gebäudeinspektion beauftragt die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios); sie betrachtet die Gemeinschaftsteile und betritt Ihre Wohnung nicht. In mehreren Regionen wird sie in ein amtliches Register eingetragen – deshalb gehört sie zu den ersten Dingen, die Sie prüfen sollten.

Wann sie Pflicht ist und wie oft sie erneuert wird

Region Valencia: Pflicht, sobald ein Wohngebäude älter als 50 Jahre ist, und außerdem, um öffentliche Sanierungsförderung zu beantragen. Sie gilt 10 Jahre ab der elektronischen Einreichung. Eigentümer eines verpflichteten Gebäudes ohne Bericht begehen einen baurechtlichen Verstoß.

Baskenland: Pflicht für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Gebäude, die älter als 50 Jahre sind. Zehn Jahre nach der Einreichung beim Rathaus muss eine neue vorgelegt werden.

Katalonien: Jedes Gebäude mit Wohnungen muss sie vor seinem 45. Jahr durchlaufen. Das Ergebnis führt zu einer Eignungsbescheinigung, deren Laufzeit vom Befund abhängt: 10 Jahre, wenn das Gebäude ohne oder nur mit leichten Mängeln geeignet ist, 6 Jahre bei vorläufiger Eignung wegen erheblicher Mängel und 3 Jahre bei Eignung unter Vorbehalt wegen schwerer Mängel.

In anderen Regionen legen Regionalgesetz oder Gemeindesatzung Pflicht, Gebäudealter und Turnus fest. Liegt das Haus, das Sie interessiert, anderswo, fragen Sie beim Rathaus oder bei der Hausverwaltung (administrador de fincas), welcher Zeitplan gilt und ob die Frist abgelaufen ist.

Wo Sie nachsehen, ob das Gebäude die Inspektion bestanden hat

Region Valencia: Die Fachperson trägt den Bericht in das regionale Register ein, und die Generalitat betreibt eine öffentliche Suche nach zusammengefassten Berichten, verlinkt auf ihrer Seite zum Gebäudebewertungsbericht.

Region Madrid: Das einheitliche Register der Gebäudebewertungsberichte hat ein öffentliches Portal, in dem Sie nach Gemeinde, Straße und Hausnummer oder nach Registernummer suchen. Die Daten stammen von den Rathäusern und dienen der Information.

Baskenland: Die baskische Regierung führt das Register der technischen Inspektionen in EuskoRegite, mit einer Gebäudesuche, die zeigt, ob für ein Haus eine Inspektion eingereicht wurde.

Katalonien: Für die Abfrage im Register der Generalitat müssen Sie nachweisen, dass Sie Eigentümer sind oder dessen Vollmacht haben. Als Käufer ist es praktischer, den Verkäufer um die Eignungsbescheinigung und den vollständigen Bericht zu bitten.

In jedem Fall sagt ein Register nur, ob es einen Bericht gibt und wie das Ergebnis lautet. Die Einzelheiten – jeder Mangel, wo er liegt, die vorgeschlagene Frist – stehen im vollständigen Bericht, den die Eigentümergemeinschaft hat. Verlangen Sie ihn vom Verkäufer oder der Hausverwaltung, bevor Sie den arras-Vertrag unterschreiben, die Reservierung mit Anzahlung, die in Spanien meist dem Notartermin vorausgeht.

Positiv oder negativ: wie Sie das Ergebnis lesen

Ein positives Ergebnis heißt, dass die Fachperson in den geprüften Bereichen und an diesem Tag keine Mängel festgestellt hat, die Arbeiten erfordern. Ein negatives Ergebnis heißt, dass Arbeiten nötig sind und die Eigentümergemeinschaft sie fristgerecht ausführen muss. Entscheidend ist nicht das Etikett, sondern die Liste der Mängel und ihre Dringlichkeit.

Instandhaltung: Bauteile ohne oder mit vernachlässigbaren Schäden, die sich mit normaler Pflege beheben lassen.

Mittelfristige Maßnahmen: Schäden geringer Bedeutung oder vereinzelte mittlere Schäden. Laut dem valencianischen Leitfaden könnten diese Arbeiten um mehr als ein Jahr aufgeschoben werden.

Dringende Maßnahmen: verbreitete mittlere oder schwere Schäden. Der valencianische Leitfaden setzt dafür eine Höchstfrist von unter einem Jahr. Besteht zusätzlich eine unmittelbare Gefahr für Menschen oder Sachen, legt die Fachperson Maßnahmen innerhalb von höchstens 24 Stunden fest, etwa Abstützen oder Absperren eines Bereichs.

Katalonien verwendet eine andere Skala mit derselben Logik: leichte, erhebliche, schwere oder sehr schwere Mängel und eine umso kürzere Bescheinigung, je schwerer sie sind. Ein Gebäude mit einer Bescheinigung über 3 Jahre steht nicht so da wie eines mit 10 Jahren.

Fristen zur Mängelbeseitigung: was nach einem negativen Ergebnis passiert

Nach einer Inspektion mit Mängeln muss die Eigentümergemeinschaft die Arbeiten innerhalb der im Bericht genannten Fristen beauftragen und ihre Ausführung nachweisen. Im Baskenland geschieht das mit einer Bescheinigung über die Mängelbeseitigung (certificado de subsanación), unterschrieben von der Fachperson, die die Arbeiten überwacht hat, und beim Rathaus eingereicht; sie kann vollständig oder teilweise sein, je nachdem, welche Eingriffsstufen erledigt sind.

In der Region Valencia speichert das Register den Status jedes Berichts: mit offenen dringenden Maßnahmen, ohne dringende Maßnahmen oder mit ausgeführten dringenden Maßnahmen. Dieser Status zeigt auf einen Blick, ob das Problem noch offen ist.

Für Sie ist die entscheidende Frage, wer zahlt. Sind die Arbeiten beschlossen und offen, treten Sie einer Gemeinschaft bei, die sie bezahlen muss. Sind sie erledigt, verlangen Sie die Abschluss- oder Beseitigungsbescheinigung und prüfen Sie, ob sie die dringenden Mängel abdeckt.

Wie Sie die Inspektion für Verhandlung und Nachfragen nutzen

Verlangen Sie den vollständigen Bericht, nicht nur die Zusammenfassung: Deckblatt, Datum der Begehung, Ergebnis, Mängelliste mit Fristen und Fotoanhänge.

Prüfen Sie die Gültigkeit: das Einreichungsdatum und ob die nächste Inspektion vor oder kurz nach Ihrem Kauf fällig wird.

Verlangen Sie bei dringenden Mängeln die Beseitigungs- oder Abschlussbescheinigung sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen, in denen Arbeiten und Kostenaufteilung beschlossen wurden.

Lassen Sie sich von der Hausverwaltung Schulden gegenüber der Gemeinschaft und beschlossene Sonderumlagen (derramas) bescheinigen, und halten Sie im arras-Vertrag fest, wer bereits beschlossene Umlagen trägt.

Stehen dringende Arbeiten aus, haben Sie drei vernünftige Wege: die Ausführung vor dem Notartermin verlangen, die geschätzten Kosten vom Preis abziehen oder vereinbaren, dass der Verkäufer seinen Anteil übernimmt. Besteht unmittelbare Gefahr, geht es nicht ums Verhandeln: Dann sollte eine Fachperson das Gebäude ansehen, bevor Sie weitermachen.

Was der HOUSINGFAX-Bericht mit der Gebäudeinspektion macht

In der Region Valencia, der Region Madrid und im Baskenland fragt der Vollständige Bericht mit Gebäudezustand das amtliche Inspektionsregister mit der eingegebenen Adresse ab und sagt Ihnen, ob eine Inspektion eingetragen ist, von wann sie stammt und welches Ergebnis sie hatte. In der Region Valencia kommen die eingetragenen Mängel nach Frist gruppiert hinzu sowie Erhaltungszustand, Barrierefreiheit und Energiedaten aus dem Bericht.

Ist nichts eingetragen, sagt er das, ohne anzunehmen, dass das Gebäude in Ordnung ist. Außerhalb dieser Regionen sagt Ihnen der Bericht, was Sie bei wem anfordern sollten. Und ein positives Ergebnis wird als das erklärt, was es ist: keine eingetragenen Mängel an diesem Tag, nicht das Fehlen verdeckter Mängel.

Die Inspektion ist eine der 22 Prüfungen des Berichts, jede mit amtlicher Quelle und Datum: Katasterdaten, Baujahr, Überschwemmungsgebiet, Energieausweis, Erdbebenrisiko, Bodenbewegungen und mehr. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht ohne Registrierung; der Basisbericht kostet 11 €, der Vollständige Bericht mit Gebäudezustand 19 €, als Einmalzahlung und mit PDF in wenigen Minuten. Prüfen Sie Ihre Wohnung kostenlos, bevor Sie die Anzahlung leisten.

Der Bericht ordnet, was die Register sagen, und zeigt Ihnen, was zu prüfen ist; er ersetzt keine technische Inspektion vor Ort am Gebäude und kein Gutachten einer Fachperson, die Sie beauftragen.