Wie erfahren Sie vor dem Wohnungskauf in Spanien, in welchem Zustand das Gebäude ist?

Wie prüfen Sie den Zustand eines Gebäudes vor dem Kauf?

Über fünf Wege, die sich ergänzen: die registrierte Gebäudeinspektion, einen Gutachter, den Sie selbst beauftragen, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, Ihre eigene Besichtigung und einen Bericht, der die amtlichen Register bündelt. In der Region Valencia und im Baskenland ist die Gebäudeinspektion ab 50 Jahren Gebäudealter Pflicht.

Keiner erzählt alles. Die Inspektion hat ein Datum und kann veraltet sein; der Gutachter sieht viel, kostet aber Geld und Zeit; die Protokolle zeigen, was die Gemeinschaft besprochen hat, nicht was sie verschwiegen hat; die Besichtigung hängt von Ihrem Blick ab, und ein Registerbericht betritt das Gebäude nicht. Zusammen lassen sie aber wenig Überraschungen für die Zeit nach dem Reservierungsvertrag (arras).

Was sagt die Gebäudeinspektion und wo finden Sie sie?

Die Gebäudeinspektion (ITE oder IEE) ist die regelmäßige Prüfung, die die Eigentümergemeinschaft bei einem Techniker beauftragt: Erhaltungszustand, Mängel und Fristen zur Behebung. Jede Region legt eigene Regeln fest; in Valencia und im Baskenland ist sie Pflicht, sobald das Gebäude älter als 50 Jahre ist, und gilt zehn Jahre.

Das spanische Bundesrecht erlaubt der Verwaltung nur, einen Nachweis über Erhaltungszustand, Barrierefreiheit und Energieeffizienz zu verlangen; den Rest dieses Artikels hat das Verfassungsgericht 2017 aufgehoben. In der Region Valencia zahlt sie die Eigentümergemeinschaft, und sie wird in ein regionales Register eingetragen. Im Baskenland wird sie alle zehn Jahre erneuert, und die Gemeinde kann sie früher verlangen, wenn der Zustand es rechtfertigt.

In der Comunidad de Madrid lässt sich im zentralen Register der Bewertungsberichte ein Gebäude nach Gemeinde und Adresse suchen; die Daten stammen von den Gemeinden und dienen der Information. In anderen Regionen fragen Sie den Verkäufer oder die Hausverwaltung (administrador de fincas) direkt danach.

Wann lohnt sich ein Gutachter?

Wenn das Gebäude alt ist, die Inspektion Schäden am Tragwerk meldet, die Pflichtinspektion fehlt oder Sie bei der Besichtigung Warnzeichen sehen. Ein Architekt oder Bautechniker (arquitecto oder aparejador) kann Wohnung und Gemeinschaftsflächen prüfen, Risse, Feuchtigkeit oder Rost beurteilen und bei Zweifeln Öffnungen oder Proben empfehlen.

Einen amtlichen Preis gibt es nicht: Das spanische Kammergesetz verbietet den Berufskammern Honorarrichtwerte. Holen Sie zwei oder drei Festpreisangebote ein und fragen Sie, was enthalten ist: Besichtigung, Fotos, schriftliches Gutachten, Proben und ob auch Dach, Fassade und sichtbare Decken geprüft werden.

Verwechseln Sie ihn nicht mit dem Besuch des Bewerters. Die Bankbewertung (tasación) prüft, ob die Immobilie den Unterlagen entspricht, und notiert den erkennbaren Bau- oder Erhaltungszustand, doch ihr Zweck ist ein Wert für die Bank, nicht die Suche nach Mängeln.

Was verraten Protokolle und Unterlagen der Gemeinschaft?

Sie zeigen, welche Arbeiten beschlossen, welche diskutiert wurden und welche Beschwerden wiederkehren. Der Sekretär der Gemeinschaft verwahrt das Protokollbuch und muss Einladungen und andere wichtige Unterlagen fünf Jahre aufbewahren. Da Sie noch nicht Eigentümer sind, bitten Sie den Verkäufer um Kopien der Protokolle der letzten Jahre.

Verlangen Sie auch die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft, die binnen höchstens sieben Kalendertagen ausgestellt wird, und den letzten Haushalt: Die Rücklage darf nicht unter 10 % des ordentlichen Haushalts liegen. Eine beschlossene Sonderumlage (derrama), eine anstehende Fassadenabstimmung oder ein Rechtsstreit mit dem Bauträger ändern den echten Preis des Kaufs.

Was können Sie bei der Besichtigung selbst sehen?

Mehr als gedacht, wenn Sie wissen, wohin Sie schauen: Fassade und Balkone, Eingang und Treppenhaus, Decken in Bad und Küche, Fallrohre, Zählerraum und, wenn möglich, das Dach. Achten Sie auf wiederkehrende Risse, Feuchteflecken, Rost an Balken, abplatzenden Beton und klemmende Türen.

Besichtigen Sie bei Tageslicht und nach Möglichkeit zweimal, einmal nach Regen. Fragen Sie den Hausmeister oder einen Nachbarn nach jüngsten Arbeiten. So arbeitet auch der Bewerter der Bank, wenn er den erkennbaren Erhaltungszustand notiert: schauen, ohne etwas zu öffnen. Was Sie sehen, ist keine Diagnose, sondern eine Liste von Fragen an Verkäufer, Verwaltung und, wenn es ernst ist, an einen Gutachter.

Welche Unterlagen verlangen Sie vom Verkäufer?

Sechs Dokumente genügen für den Anfang: die letzte Gebäudeinspektion mit Anlagen, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der letzte Haushalt mit der Rücklage, die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft, etwaige technische Studien oder Balkenuntersuchungen und die Rechnungen jüngster Arbeiten an Fassade, Dach oder Leitungen.

Fragen Sie schriftlich und rechtzeitig, denn einiges hängt von der Hausverwaltung ab. Hat der Verkäufer es nicht, fragen Sie, ob er es anfordern kann: Als Eigentümer hat er Zugang zu den Unterlagen der Gemeinschaft. Ein Dokument, das nicht kommt, ist keine negative Antwort, sondern eine offene Frage, die Sie vor der Anzahlung klären sollten.

Welche Warnzeichen rechtfertigen eine Pause beim Kauf?

Vor allem vier: eine ungünstige Inspektion mit Mängeln am Tragwerk ohne erledigte Arbeiten; ein Gebäude, das eine Inspektion haben müsste und keine hat; große beschlossene Arbeiten ohne Budget oder Kostenverteilung; und sichtbare Schäden an Balken oder Decken. Keines zwingt zum Abbruch, aber alle verlangen einen Gutachter und eine schriftliche Bedingung.

Pausieren heißt nicht aufgeben. Es heißt, mehr Zeit, ein Angebot oder einen Preisnachlass zu verlangen, der das Risiko abdeckt, und den Reservierungsvertrag erst dann zu unterschreiben. Ein Verkäufer, der die Frage versteht, gibt die Unterlagen meist heraus; einer, der sich weigert, gibt Ihnen damit auch eine Information.

Was bringt der Bericht von HOUSINGFAX?

Er bündelt in wenigen Minuten, was amtliche Register über dieses Gebäude sagen: 22 Prüfungen mit Quelle und Datum. Die 01, «In welchem Zustand ist das Gebäude?», sucht die registrierte Inspektion in Valencia, im Baskenland und in Madrid; die 02 und die 03 erklären die für das Baujahr üblichen Risiken und die Aluminose, mit Einstufung in Worten.

Außerdem gleicht er die Lage mit Überschwemmungsgebieten, Bodenbewegungen, Erdbebengefährdung und Radon ab und sagt Ihnen, was Sie fragen sollten. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht, der die Ampel jeder Prüfung mit den echten Daten Ihres Gebäudes zeigt; der Basisbericht kostet 11 €, der Vollständige Bericht mit registriertem Gebäudezustand 19 €, einmalig bezahlt und ohne Konto.

Welche Kombination passt zu welchem Fall?

Das hängt vom Gebäude ab. Neu und ohne Hinweise: Bericht und Unterlagen der Gemeinschaft reichen meist. Über 50 Jahre: Nehmen Sie die registrierte Inspektion dazu oder verlangen Sie sie vom Verkäufer. Mit offenen Mängeln, Warnzeichen bei der Besichtigung oder fehlender Pflichtinspektion: Ziehen Sie vor dem Reservierungsvertrag einen Gutachter hinzu.

In der Praxis verläuft die günstigste Reihenfolge von den niedrigsten zu den höchsten Kosten: zuerst der kostenlose Bericht und die Unterlagen des Verkäufers, dann Ihre eigene Besichtigung mit Liste, und der Gutachter nur, wenn danach eine Frage offen bleibt. Kaufen Sie mit Hypothek, kommt die Bankbewertung ohnehin, ersetzt aber keinen dieser Wege.

Was sagt Ihnen keiner dieser Wege allein?

Keiner kann einen versteckten Mangel ausschließen. Die Inspektion hat ein Datum; der Gutachter sieht, was ohne Öffnen sichtbar ist; der Bericht liest Register und betritt das Gebäude nicht. Der Bericht ersetzt keine technische Inspektion vor Ort im Gebäude: Er sagt Ihnen, was Sie prüfen und fragen sollten.

Lässt ein Weg eine Frage offen, notieren Sie sie als «keine Daten», statt das Beste anzunehmen, und machen Sie daraus eine schriftliche Bedingung im Reservierungsvertrag oder einen Grund zu warten.