Kerngegevens
Wat de gebouwinspectie is
Het is de periodieke controle van de staat van een gebouw door een deskundige in opdracht van de vereniging van eigenaars. Afhankelijk van de regio heet ze technische inspectie of gebouwbeoordelingsrapport (ITE of IEE). De Spaanse nationale wet laat de overheid eigenaars in appartementsgebouwen vragen de staat van onderhoud, toegankelijkheid en energie-efficiëntie aan te tonen; termijnen en frequentie leggen de regio's of gemeenten vast, omdat het Grondwettelijk Hof in 2017 de nationale regels daarover vernietigde.
Een voorbeeld: in Catalonië moet elk gebouw met woningen geïnspecteerd zijn voor het 45 jaar oud is, en zonder gebreken is het certificaat 10 jaar geldig.
Wat ziet de gebouwinspectie wel en niet?
Ze ziet wat zichtbaar is: de inspecteur loopt de toegankelijke ruimtes af en noteert scheuren, roest of afbrokkelend beton aan gevels, daken en draagstructuur, met ernst en termijn. Zonder laboratoriumproeven herkent ze het cement van de vloerbalken niet. Het Catalaanse woningagentschap, waar gebouwen vóór hun 45ste jaar worden gekeurd, benadrukt dat ze geen verborgen gebreken zoekt.
De deskundige loopt de toegankelijke delen na en noteert de schade aan gevels, daken, installaties en draagconstructie met de ernst en een termijn om die te verhelpen. Roestvlekken op balken, scheuren in plafonds of gevallen beton die hij ziet, horen genoteerd en beoordeeld te worden.
Omdat ze visueel is, hoort er geen laboratoriumonderzoek bij, dus ze zegt niet van welk cement de balken zijn. Ze ziet ook niet wat verlaagde plafonds verbergen of wat er is in woningen die niet werden betreden. Een gunstige uitkomst betekent dat er op die datum geen gebreken werden genoteerd, niet dat het gebouw geen aluminaatcement bevat.
Hoe leest u de inspectie als u aluminose vermoedt?
Ga naar het deel over de draagstructuur en zoek naar vloeren, balken, scheuren, wapeningscorrosie, roest of afbrokkelen, met de termijn die de inspecteur geeft. Let ook op de datum: in Catalonië is een attest zonder gebreken volgens het Catalaanse woningagentschap 10 jaar geldig, en wat later is ontstaan, staat er niet in.
Zoek het deel over de draagconstructie en daarbinnen de vloeren (forjados), balken (viguetas) of horizontale draagconstructie. Let op woorden als fisuras (scheuren), flechas (doorbuiging), corrosión de armaduras (corrosie van de wapening), manchas de óxido (roestvlekken), desprendimientos (afbrokkelen) of pérdida de sección (verlies van doorsnede), en op de termijn die de deskundige telkens geeft.
Kijk ook naar de datum: een inspectie van negen jaar geleden toont niet wat daarna is ontstaan. Zijn er gebreken aan de vloeren, vraag de vereniging van eigenaars dan om latere rapporten en de begroting van de werken. Een onderzoek dat gericht naar aluminaatcement zoekt, begint net zo met een grondige visuele inspectie, maar neemt daarna monsters uit de balken en onderzoekt die.
Wat als er geen inspectie is of u ze niet te zien krijgt?
Vraag het de beheerder, lees de notulen en vraag het antwoord op papier. Een ontbrekende inspectie zegt niets goeds of slechts over het gebouw: de Spaanse wet op grond en stadsvernieuwing (Koninklijk Wetgevend Decreet 7/2015) laat de overheid een bewijs van de staat eisen, maar elke regio of gemeente bepaalt het tijdschema.
Geen inspectie betekent niet dat het gebouw in orde is of gebreken heeft: misschien is ze nog niet verplicht, of heeft de vereniging van eigenaars ze niet laten uitvoeren. Vraag het de beheerder, lees de notulen en vraag het antwoord schriftelijk.
Zonder dat document zijn het bouwjaar en een aandachtige blik op de plafonds van badkamers, keukens en gemeenschappelijke ruimten uw beste aanwijzingen. Stamt het gebouw uit 1950 tot 1970 en ziet u signalen, spreek dan vóór het tekenen met een deskundige.
Zo controleert HOUSINGFAX het
Het volledig rapport raadpleegt de geregistreerde gebouwinspectie waar het regionale register gekoppeld is en vat ze samen in controle 01, ‘Beoordeling van de gebouwstaat’: datum, uitkomst, gebreken per termijn en betrokken onderdelen. Controle 03, ‘Is er risico op aluminose?’, gebruikt die gegevens en het bouwjaar uit het Catastro voor een niveau in woorden, van zeer laag tot zeer hoog.
Begin met het gratis rapport, dat beide controles toont met de echte gegevens van uw gebouw en de belangrijkste informatie vervaagd. Het essentieel rapport kost 11 € en het volledig rapport met gebouwstaat 19 €. Het rapport vervangt geen technische inspectie van het gebouw.
Korte antwoorden
Zegt de gebouwinspectie iets over aluminose?
Niet als zodanig. Het is een visuele controle die niet naar verborgen gebreken zoekt en het cement niet analyseert. Wel legt ze zichtbare schade aan vloeren en balken vast, de signalen die een onderzoek met monsters rechtvaardigen.
Is het gebouw vrij van aluminose als de inspectie gunstig is?
Niet noodzakelijk. Een gunstige uitkomst betekent dat de deskundige op die datum geen gebreken noteerde in de delen die hij kon zien. De balken kunnen van aluminaatcement zijn en toch in goede staat.
Hoe vaak wordt een gebouw geïnspecteerd?
Dat hangt af van regio en gemeente. In Catalonië gebeurt het bijvoorbeeld voor het gebouw 45 jaar oud is, en een certificaat zonder gebreken is 10 jaar geldig.
Wie heeft de gebouwinspectie?
De vereniging van eigenaars, meestal via de beheerder. In sommige regio's staat ze ook in een openbaar register; HOUSINGFAX raadpleegt haar waar dat register gekoppeld is.
Naar welke woorden zoek ik in de inspectie als aluminose mij zorgen baart?
Forjados (vloeren), viguetas (balken), estructura horizontal, fisuras (scheuren), flechas (doorbuiging), corrosión de armaduras, manchas de óxido (roestvlekken), desprendimientos (afbrokkelen) en pérdida de sección. Noteer ook de termijn die de deskundige geeft.
Raadpleegbare officiële bronnen
Via de links kunt u de primaire bron nalezen. Het opnemen ervan verruimt hun doel niet en maakt van een contextgegeven geen diagnose.
- Agència de l'Habitatge de Catalunya (Catalaans woningagentschap) — Veelgestelde vragen over de gebouwinspectie (in het Catalaans)
- BOE (Spaans staatsblad) — Koninklijk Wetgevend Besluit 7/2015, wet op grond en stedelijke vernieuwing (artikel 29, in het Spaans)
- Informes de la Construcción (CSIC, Spaanse onderzoeksraad), 1992 — Inspectie, diagnose en herstel van vloerbalken van aluminaatcement (in het Spaans)