Auf welche Risse und Feuchtigkeit achten Sie bei der Besichtigung?

Warum die Besichtigung mehr zählt, als es scheint

Das spanische Zivilgesetzbuch gibt Käufern sechs Monate ab Übergabe, um verborgene Mängel geltend zu machen, und der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die «offenkundig oder sichtbar» waren (Art. 1484 und 1490). Praktisch heißt das: Einen Riss oder einen Feuchtefleck, den man bei der Besichtigung sehen konnte, werden Sie später kaum reklamieren können. Sehen Sie also genau hin, notieren Sie ihn und fragen Sie nach, bevor Sie etwas unterschreiben, auch den Arras-Vertrag (die in Spanien übliche Anzahlungsvereinbarung vor dem Notartermin).

Bei Neubauten oder jungen Gebäuden kommen die Fristen des spanischen Baugesetzes hinzu, gerechnet ab der Abnahme des Baus: zehn Jahre für Schäden an Fundament, Trägern, Decken, tragenden Wänden und anderen tragenden Bauteilen, drei Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit betreffen, und ein Jahr für Oberflächen und Ausbau (Art. 17). Bei einer Bestandswohnung, die vor Jahrzehnten gebaut wurde, sind diese Fristen längst abgelaufen; dann kommt es darauf an, was Sie vor dem Kauf herausfinden.

Dieser Leitfaden bringt Ihnen keine Bauschadensdiagnose bei. Er zeigt, wie Sie systematisch hinsehen, das Gesehene dokumentieren und erkennen, wann ein Anzeichen einen Architekten oder Bausachverständigen (in Spanien arquitecto técnico) rechtfertigt, bevor Sie ein Angebot machen.

Wo Sie hinsehen: von außen nach innen

Beginnen Sie auf der Straße. Betrachten Sie die ganze Fassade, nicht nur die Fenster der Wohnung: Risse, die schräg von den Fensterecken ausgehen, abgefallener Putz, Schutznetze oder Gerüste, Balkone mit Rostspuren an der Unterseite und abblätternde Gesimse. Dann Eingang und Treppenhaus: fleckige Decken, unebene Stufen, Risse, die sich auf mehreren Etagen an derselben Stelle wiederholen.

In der Wohnung gehen Sie in jedem Raum gleich vor: Decke, Übergang von Decke zu Wand, Ecken von Türen und Fenstern, unterer Wandbereich an der Fußleiste, Boden. Öffnen Sie Einbauschränke und schauen Sie, wenn erlaubt, hinter große Möbel: Dort zeigt sich Feuchtigkeit zuerst, und dort wird am seltensten gestrichen.

Achten Sie besonders auf Bad und Küche (Fugen, Decke unter der Wohnung darüber, Sockel), auf Außenwände und Wände zum Innenhof, auf Decken im obersten Geschoss unter dem Dach sowie auf Erdgeschoss und Keller. Hat das Gebäude eine Tiefgarage oder Abstellräume, gehen Sie hinunter: Garagendecken zeigen oft den Zustand des Betons, den man aus den Wohnungen nicht sieht.

Risse: notieren, ohne Schlüsse zu ziehen

Risse sind nicht gleich, aber ihre Ursache lässt sich mit bloßem Auge nicht bestimmen. Hilfreich ist eine gute Beschreibung: wo sie verlaufen, wie lang sie sind, in welche Richtung (waagerecht, senkrecht oder schräg), ob sie nur die Farbe oder auch den Putz durchziehen, ob sie sich an der Decke darunter oder an der Fassade wiederholen und ob sie schon einmal zugespachtelt wurden.

Die spanische Norm zur Tragwerkssicherheit behandelt Verformungen (Durchbiegungen, Setzungen, Schiefstellungen) als etwas, das mit Berechnung und Fachurteil geprüft wird, nicht nach Augenmaß. Manche Anzeichen sollten Sie deshalb nicht deuten, aber notieren: Türen, die klemmen oder nicht schließen, spürbar schräge Böden, durchhängende Decken, Risse, die sich zu einem Ende hin weiten oder gleichzeitig an gegenüberliegenden Wänden auftreten.

Ein feiner, einzelner Haarriss in der Farbe einer Trennwand ist meist harmlos, und ein spektakulärer Riss kann eine einfache Erklärung haben. Es geht nicht darum, die Ursache zu erraten, sondern mit einer Beschreibung zu gehen, anhand derer ein Fachmann entscheiden kann, ob eine genauere Prüfung nötig ist.

Feuchtigkeit: vier mögliche Herkünfte

Das spanische Baugesetzbuch nennt vier Wasserquellen, gegen die ein Gebäude geschützt sein muss: Regen, Oberflächenabfluss, Erdreich und Kondensation (Basisdokument HS, Anforderung HS 1). Jede hinterlässt andere Spuren, oft mischen sie sich. Bei der Besichtigung genügt es zu wissen, dass es mehrere Möglichkeiten gibt, und festzuhalten, wo der Fleck ist.

Anzeichen, nach denen Sie suchen sollten: gelbliche Flecken oder Ränder an Decken, schwarze Schimmelpunkte in Ecken und hinter Vorhängen, blasige oder abblätternde Farbe, Ausblühungen (weißes Salzpulver oder weiße Kruste) im unteren Wandbereich, muffiger Geruch, der beim Lüften nicht verschwindet, aufgequollene Fußleisten und dunkel verfärbte Holzböden oder Rahmen.

Eine frisch gestrichene Wand in einer sonst unrenovierten Wohnung ist an sich kein schlechtes Zeichen, aber eine gute Frage. Ebenso ein laufender Luftentfeuchter oder weit geöffnete Fenster mitten im Winter. Fragen Sie beiläufig; die Antwort und wie selbstverständlich sie kommt, sind ebenfalls Informationen.

Kurze Checkliste für die Besichtigung

Fassade und Eingang: schräge Risse an Öffnungen, abgefallener Putz, Rost unter Balkonen, Schutznetze, Flecken an den Decken im Treppenhaus.

Decken der Wohnung: Flecken mit Rand, lange parallele Risse, durchhängende Stellen, blasige Farbe; im obersten Geschoss Flecken an der Fassade oder unter dem Dach.

Wände: Risse an den Ecken von Türen und Fenstern, Feuchtigkeit knapp über dem Boden, weiße Salze, Schimmel in kalten Ecken und hinter Schränken.

Türen, Fenster und Böden: klemmende Türen, schlecht schließende Fenster, Kondenswasser an den Scheiben, lose oder hohl klingende Fliesen, geneigte Böden.

Gemeinschaftsflächen unter der Erde: Garagen- oder Kellerdecken mit abplatzendem Beton, freiliegender oder rostiger Bewehrungsstahl, Wasser, das durch Wände dringt.

Was Sie fotografieren und wie

Fragen Sie, ob Sie fotografieren dürfen, und machen Sie von jedem Anzeichen zwei Bilder: eine Übersicht, die Raum und Wand zeigt, und eine Detailaufnahme. Legen Sie etwas als Maßstab daneben (eine Münze, einen Stift oder ein Maßband) und fotografieren Sie mit seitlichem Licht, das das Relief von Rissen besser zeigt.

Nehmen Sie außerdem ein kurzes Video des gesamten Rundgangs auf, Raum für Raum, und sagen Sie laut, wo Sie gerade sind. Speichern Sie die Fotos mit Datum und Raumbezeichnung. Bei einer zweiten Besichtigung wiederholen Sie dieselben Aufnahmen vom selben Standpunkt: Zwei Zeitpunkte sagen mehr als ein einzelnes Bild.

Diese Dokumentation hilft dreifach: Ein Fachmann kann entscheiden, ob ein Anzeichen einen Termin vor Ort braucht; Sie verhandeln mit Fakten statt mit Eindrücken; und Sie können belegen, was am Besichtigungstag sichtbar war, falls später etwas auftaucht, das nicht zu sehen war.

Was Sie Verkäufer und Eigentümergemeinschaft fragen

Den Verkäufer: Baujahr und letzte Renovierung, ob es Undichtigkeiten oder Wasserschäden gab und was repariert wurde, ob Bauarbeiten oder Sonderumlagen (derramas) beschlossen sind und warum eine bestimmte Wand kürzlich gestrichen wurde, falls das der Fall ist. Bei jungen Gebäuden fragen Sie nach dem Datum der Bauabnahme: Ab diesem Tag laufen die Fristen des Baugesetzes.

Die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios), über den Verkäufer oder die Hausverwaltung: die Protokolle der letzten Versammlungen (dort tauchen Feuchtigkeit an Fassade, Dach oder Garage und die beschlossenen Reparaturen auf) und das Ergebnis der letzten Gebäudeinspektion (auf Spanisch ITE oder IEE). In der Region Valencia etwa ist sie für Gebäude über 50 Jahre Pflicht, gilt zehn Jahre ab Registrierung, und ihre Zusammenfassung ist in einem öffentlichen Register einsehbar.

Eine günstige Inspektion bedeutet, dass zum Zeitpunkt der Prüfung keine Mängel festgehalten wurden, nicht dass das Gebäude keine hat. Eine Inspektion mit Mängeln bedeutet nicht, dass die Wohnung schlecht ist, wohl aber, dass Reparaturen mit Fristen anstehen, die die Eigentümer bezahlen müssen, und das beeinflusst Ihre Entscheidung und Ihr Angebot.

Was HOUSINGFAX Ihnen vor der Besichtigung sagt

Wer weiß, wonach er suchen soll, führt ein anderes Gespräch. Der Bericht von HOUSINGFAX bündelt 22 Prüfungen auf Grundlage amtlicher spanischer Quellen in einem Dokument, jede mit einer Ampel (✓ unauffällig, ⚠ beachtenswert, ○ keine Daten), ihrer Quelle und ihrem Datum. Prüfung 01 fasst den registrierten Gebäudezustand zusammen, wenn die Inspektion in einem angebundenen Regionalregister steht (derzeit Region Valencia, Baskenland und Madrid), mit den Mängeln und ihren Fristen.

Andere Prüfungen zeigen, worauf Sie in der Wohnung besonders achten sollten: 02 nennt die üblichen Risiken bei Gebäuden dieses Baujahrs, 03 die Wahrscheinlichkeit von Aluminose als Stufe in Worten mit Begründung, 10 ob das Grundstück in einem kartierten Überschwemmungsgebiet liegt und 13 ob Satelliten Bodenbewegungen messen. Am Ende steht eine Liste zu prüfender Punkte, die Sie zur Besichtigung mitnehmen können.

Beginnen Sie mit «Wohnung kostenlos prüfen»: Der kostenlose Bericht zeigt das Deckblatt und die Ampel jeder Prüfung. Der Basisbericht kostet 11 €, der Vollständige Bericht mit Gebäudezustand 19 €, als Einmalzahlung ohne Registrierung. Sehen Sie sich vorher den Beispielbericht an, um zu wissen, was Sie erhalten.

Wann Sie vor dem Angebot einen Fachmann holen sollten

Manche Anzeichen rechtfertigen einen Fachtermin, bevor Sie ein Angebot machen oder die Arras unterschreiben: Risse, die durch die Wand gehen oder innen wie außen sichtbar sind, Risse auf mehreren Etagen, Türen und Fenster, die nicht schließen, spürbar schräge Böden, durchhängende Decken, abplatzender Beton, freiliegender oder rostiger Bewehrungsstahl sowie großflächige Feuchtigkeit oder Feuchtigkeit unklarer Herkunft.

Suchen Sie einen Architekten oder Bausachverständigen, zeigen Sie ihm Ihre Fotos und Ihre Liste und fragen Sie, ob eine Begutachtung nötig ist und was sie umfassen würde. Drängt die Gegenseite zur Unterschrift, bestehen Sie auf dem Termin vorher, nicht nachher: Nach der Unterschrift schrumpft Ihr Verhandlungsspielraum. Weder dieser Leitfaden noch der Bericht von HOUSINGFAX ersetzen eine technische Inspektion vor Ort im Gebäude; sie helfen Ihnen zu wissen, was Sie fragen und wo Sie hinsehen sollten.