Op welke scheuren en vochtplekken let u bij een bezichtiging?

Waarom de bezichtiging meer telt dan u denkt

Het Spaanse Burgerlijk Wetboek geeft een koper zes maanden na de overdracht om verborgen gebreken te claimen, en de verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken die «duidelijk of zichtbaar» waren (art. 1484 en 1490). In de praktijk: een scheur of vochtvlek die u bij de bezichtiging kon zien, kunt u later moeilijk claimen. Kijk dus goed, noteer hem en vraag ernaar voordat u iets tekent, ook het arras-contract (de aanbetalingsovereenkomst die in Spanje meestal aan de akte voorafgaat).

Bij nieuwbouw of een recent gebouw gelden daarnaast de termijnen van de Spaanse bouwwet, gerekend vanaf de oplevering van het werk: tien jaar voor schade aan fundering, balken, vloeren, dragende muren en andere constructieve onderdelen, drie jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid raken en één jaar voor de afwerking (art. 17). Bij een bestaande woning van tientallen jaren oud zijn die termijnen allang verstreken, en hangt alles af van wat u vóór de koop te weten komt.

Deze gids leert u niet om een gebouw te diagnosticeren. Hij laat zien hoe u systematisch kijkt, vastlegt wat u ziet en herkent wanneer een signaal een architect of bouwkundige (in Spanje arquitecto técnico) rechtvaardigt voordat u een bod doet.

Waar u kijkt: van buiten naar binnen

Begin op straat. Bekijk de hele gevel, niet alleen de ramen van de woning: scheuren die schuin vanaf de hoeken van ramen lopen, afgevallen pleisterwerk, veiligheidsnetten of steigers, balkons met roestsporen aan de onderkant en afbladderende kroonlijsten. Dan de entree en het trappenhuis: vlekken op plafonds, ongelijke treden, scheuren die op meerdere verdiepingen op dezelfde plek terugkomen.

Volg in de woning in elke kamer dezelfde volgorde: plafond, aansluiting van plafond en muren, hoeken van deuren en ramen, onderkant van de muren bij de plint, en de vloer. Open inbouwkasten en kijk, als het mag, achter grote meubels: daar verschijnt vocht het eerst en daar wordt het minst geschilderd.

Let extra op badkamer en keuken (voegen, plafond onder de woning erboven, plinten), op buitenmuren en muren aan een binnenplaats, op plafonds op de bovenste verdieping onder het dak, en op begane grond en kelders. Heeft het gebouw een parkeergarage of bergingen, ga dan naar beneden: garageplafonds tonen vaak de staat van het beton dat u vanuit de woningen niet ziet.

Scheuren: noteren zonder conclusies te trekken

Niet alle scheuren zijn gelijk, maar de oorzaak ziet u er niet aan af. Wat helpt, is een goede beschrijving: waar ze zitten, hoe lang ze zijn, welke richting ze op lopen (horizontaal, verticaal of schuin), of ze alleen door de verf gaan of ook door het pleisterwerk, of ze terugkomen op het plafond eronder of op de gevel, en of ze al eens zijn dichtgesmeerd.

De Spaanse norm voor constructieve veiligheid behandelt vervormingen (doorbuiging, zetting, scheefstand) als iets wat met berekening en vakkennis wordt beoordeeld, niet op het oog. Sommige signalen kunt u daarom beter noteren dan interpreteren: deuren die klemmen of niet sluiten, merkbaar scheve vloeren, doorhangende plafonds, scheuren die naar één kant breder worden of tegelijk op tegenover elkaar liggende muren verschijnen.

Een fijne, losse haarscheur in de verf van een binnenmuur is meestal onschuldig, en een spectaculaire scheur kan een eenvoudige verklaring hebben. Het gaat er niet om de oorzaak te raden, maar om met een beschrijving te vertrekken waarmee een deskundige kan beslissen of nader onderzoek nodig is.

Vocht: vier mogelijke herkomsten

De Spaanse bouwvoorschriften noemen vier waterbronnen waartegen een gebouw beschermd moet zijn: regen, oppervlakkige afstroming, de bodem en condensatie (Basisdocument HS, eis HS 1). Elk laat een ander spoor na en vaak gaan ze samen. Bij een bezichtiging volstaat het te weten dat er meerdere mogelijkheden zijn en te noteren waar de vlek zit.

Signalen om op te letten: gelige vlekken of kringen op plafonds, zwarte schimmelpuntjes in hoeken en achter gordijnen, bladderende of opbollende verf, uitbloei (wit poeder of een witte korst van zouten) onderaan muren, een muffe geur die bij luchten niet verdwijnt, opgezwollen plinten en donker verkleurde houten vloeren of kozijnen.

Een pas geschilderde muur in een verder niet gerenoveerde woning is op zich geen slecht teken, maar wel een goede vraag. Net als een ontvochtiger die aanstaat of ramen die midden in de winter wijd openstaan. Vraag er terloops naar; het antwoord, en hoe vlot het komt, is ook informatie.

Korte checklist voor de bezichtiging

Gevel en entree: schuine scheuren bij openingen, afgevallen pleisterwerk, roest onder balkons, veiligheidsnetten, vlekken op plafonds in het trappenhuis.

Plafonds in de woning: vlekken met een rand, lange evenwijdige scheuren, doorhangende delen, opbollende verf; op de bovenste verdieping vlekken bij de gevel of onder het dak.

Muren: scheuren in de hoeken van deuren en ramen, vocht vlak boven de vloer, witte zouten, schimmel in koude hoeken en achter kasten.

Deuren, ramen en vloeren: klemmende deuren, slecht sluitende ramen, condens op het glas, loszittende of hol klinkende tegels, hellende vloeren.

Gemeenschappelijke ruimten onder de grond: garage- of bergingsplafonds met afbrokkelend beton, blootliggend of roestig wapeningsstaal, water dat door muren dringt.

Wat u fotografeert en hoe

Vraag toestemming om foto's te maken en maak van elk signaal er twee: een overzichtsfoto die laat zien in welke kamer en op welke muur, en een detailfoto. Leg er iets naast als maatstaf (een munt, een pen of een rolmaat) en fotografeer met strijklicht van opzij, dat het reliëf van scheuren beter laat zien.

Maak daarnaast een korte video van de hele rondgang, kamer voor kamer, en zeg hardop waar u bent. Bewaar de foto's met datum en kamernaam. Komt u terug, herhaal dan dezelfde foto's vanaf dezelfde plek: twee momenten vergelijken zegt meer dan één beeld.

Dat archief helpt op drie manieren: een deskundige kan beslissen of een signaal een bezoek waard is, u onderhandelt met feiten in plaats van indrukken, en u kunt aantonen wat er zichtbaar was op de dag van de bezichtiging als er later iets opduikt dat er toen niet was.

Wat u de verkoper en de VvE vraagt

Aan de verkoper: bouwjaar en jaar van de laatste renovatie, of er lekkages of waterschade zijn geweest en wat er is hersteld, of er werkzaamheden of extra heffingen (derramas) zijn besloten, en waarom een bepaalde muur onlangs is geschilderd als dat zo is. Vraag bij een recent gebouw naar de opleverdatum: vanaf die dag lopen de termijnen van de bouwwet.

Aan de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios), via de verkoper of de beheerder: de notulen van de laatste vergaderingen (daarin staan vocht in gevel, dak of garage en de afgesproken reparaties) en de uitkomst van de laatste gebouwinspectie (in het Spaans ITE of IEE). In de regio Valencia bijvoorbeeld is die verplicht voor gebouwen van meer dan 50 jaar oud, tien jaar geldig vanaf registratie, en is de samenvatting in een openbaar register in te zien.

Een gunstige inspectie betekent dat er op de datum van de inspectie geen gebreken zijn vastgelegd, niet dat het gebouw er geen heeft. Een inspectie met gebreken betekent niet dat de woning slecht is, wel dat er herstellingen met een termijn aankomen die de eigenaren moeten betalen, en dat beïnvloedt uw beslissing en uw bod.

Wat HOUSINGFAX u vóór de bezichtiging vertelt

Wie weet waar hij op moet letten, voert een ander gesprek. Het rapport van HOUSINGFAX bundelt 22 controles op basis van officiële Spaanse bronnen in één document, elk met een stoplicht (✓ geen melding, ⚠ let op, ○ geen gegevens), een bron en een datum. Controle 01 vat de geregistreerde staat van het gebouw samen als de inspectie in een gekoppeld regionaal register staat (nu in de regio Valencia, Baskenland en Madrid), met de gebreken en hun termijnen.

Andere controles laten zien waar u in de woning extra op let: 02 noemt de gebruikelijke risico's voor gebouwen uit dat bouwjaar, 03 de waarschijnlijkheid van aluminose als niveau in woorden met de redenen, 10 of het perceel in een gekarteerd overstromingsgebied ligt en 13 of satellieten bodembeweging meten. Alles eindigt in een lijst aandachtspunten om mee te nemen naar de bezichtiging.

Begin met «Controleer uw woning gratis»: het gratis rapport toont het voorblad en het stoplicht van elke controle. Het essentiële rapport kost € 11 en het volledige rapport met gebouwstaat € 19, eenmalig en zonder account. Bekijk eerst het voorbeeldrapport om te zien wat u krijgt.

Wanneer u vóór een bod een deskundige inschakelt

Sommige signalen rechtvaardigen een bezoek van een deskundige voordat u een bod doet of de arras tekent: scheuren die door de muur gaan of binnen en buiten zichtbaar zijn, scheuren op meerdere verdiepingen, deuren en ramen die niet sluiten, merkbaar scheve vloeren, doorhangende plafonds, afbrokkelend beton, blootliggend of roestig wapeningsstaal, en uitgebreid vocht of vocht van onbekende herkomst.

Zoek een architect of bouwkundige, laat uw foto's en lijst zien en vraag of een inspectie nodig is en wat die zou omvatten. Wordt er aangedrongen om snel te tekenen, vraag dan om het bezoek vóór en niet na de ondertekening: daarna wordt uw onderhandelingsruimte veel kleiner. Deze gids en het rapport van HOUSINGFAX vervangen geen technische inspectie ter plaatse in het gebouw; ze helpen u te weten wat u vraagt en waar u kijkt.