¿Qué es la inspección del edificio y qué pasa si sale desfavorable?

Qué es, explicado sin tecnicismos

Un arquitecto o arquitecto técnico recorre las partes comunes del edificio: fachadas, cubierta, estructura a la vista e instalaciones comunes. Anota las deficiencias que ve, las clasifica por gravedad e indica en qué plazo hay que repararlas. El documento resultante se entrega al ayuntamiento o al registro de la comunidad autónoma.

Hay dos formatos. La inspección técnica clásica se centra en la conservación. El informe de evaluación añade accesibilidad y eficiencia energética y, en muchas comunidades, sustituye a la primera. Los dos son inspecciones visuales: la Generalitat de Catalunya recuerda que su inspección en ningún caso tiene por objeto encontrar vicios ocultos.

Quién la exige y cada cuánto

El artículo 29 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 solo dice que la administración puede pedir a los propietarios de edificios de viviendas colectivas que acrediten su estado de conservación, su accesibilidad y su eficiencia energética. El Tribunal Constitucional anuló en 2017 los apartados que fijaban el resto, así que cada comunidad y cada ayuntamiento marca su calendario. Tres ejemplos:

Comunitat Valenciana: el informe de evaluación es obligatorio cuando el edificio de viviendas supera los 50 años y vale 10 años desde su presentación telemática (Decreto 53/2018).

Ciudad de Madrid: los edificios de viviendas colectivas de más de 50 años deben presentarlo en un plazo máximo de cinco años desde que alcanzan esa antigüedad, y el informe completo vale 10 años (Decreto 103/2016 de la Comunidad de Madrid).

Cataluña: todo edificio con viviendas debe pasar la inspección antes de cumplir 45 años, contados según el año que consta en Catastro. La siguiente toca a los 10, 6 o 3 años según la gravedad de lo que se encontró (Decreto 67/2015).

Qué significa que salga desfavorable

Desfavorable quiere decir que el técnico encontró deficiencias que hay que corregir en un plazo. No significa que el edificio vaya a caerse, sino que la comunidad tiene obras pendientes. Cada normativa usa sus propios términos: en Cataluña, con deficiencias importantes el edificio queda apto solo de forma provisional; con deficiencias graves o muy graves, la comunidad debe aprobar un programa de rehabilitación en seis meses y, si no ha tomado medidas cautelares, se le deniega la aptitud.

Para quien compra, un resultado desfavorable suele significar obras y derramas. La Ley de Propiedad Horizontal hace obligatorias las obras de conservación sin necesidad de acuerdo previo de la junta, y cada propietario paga según su cuota. Pregunta qué deficiencias se anotaron, si ya están reparadas, si hay obras aprobadas y deja por escrito en el contrato quién las paga.

Qué te dice el informe de HOUSINGFAX

La comprobación 01, «Evaluación de Estado del Edificio», busca la inspección registrada del edificio en la Comunitat Valenciana, Euskadi y Madrid y muestra su fecha, su resultado y, cuando el registro lo publica, las deficiencias por elemento con su plazo. Si el edificio la tiene, la verás en el informe completo con estado del edificio (19 €); si no hay registro disponible, el informe lo dice.

Esa inspección alimenta también la 03, «Aluminosis»: una mención a fisuras en forjados cambia la lectura. Mira el informe de ejemplo y comprueba gratis tu vivienda.

Lo que una inspección no dice

Una inspección favorable describe lo que el técnico vio ese día, con los accesos que tuvo; no descarta defectos ocultos ni dice nada de los años siguientes. De la misma forma, el informe resume lo que dicen los registros y no sustituye a una inspección técnica en el edificio.